樓市政策調整釋放積極信號，地產股集體狂飆，房企對下半年謹慎樂觀

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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短短一天，領跌的上市公司又開始領跑全場。

7月25日，A股和港股的地產、物業股集體狂飆。其中，港股市場地產板塊158家房企中，共有86家股價上漲，漲幅超過10%的房企高達28家，下跌的房企僅有20家；物業板塊65家物企中，共有36家上漲，漲幅超過10%的物企達到11家，下跌的物企僅有10家。

內房股中，尤以合景泰富、龍湖集團、新城發展表現最為突出，分別憑藉28.57%、25.58%、22.83%的漲幅衝入地產板塊的前三。物業板塊當中，碧桂園服務以26.45%的漲幅領跑，報收9.37港元/股，而在7月24日受高管減持的影響，碧桂園服務領跌物業股，跌幅高達17.85%。

A股市場的地產股和物業股更是“一片紅海”。Wind金融終端數據顯示，房地產開發和房地產服務兩大板塊合計109家上市公司中，除了停牌的4家房企，餘下的房企和物企股價全線上漲，多支地產股觸及漲停板，包括金科股份、城建發展、新城控股、濱江集團、中南建設、大龍地產、新黃浦等，而萬科A、保利發展、北辰實業、上實發展和華髮股份等則上漲超過8%。

地產股、物業股的上一輪集體大漲可追溯到6月27日。當時，市場傳言稱二線城市即將取消限制性政策，同時降低一線城市二套房的首付比例，一時間，低迷的地產股、物業股久違地驟然走強，但於次日又重新掉頭向下。

而在此輪集體大漲中，投資者表現出的信心明顯更強，這源於7月24日召開的中共中央政治局會議對下半年房地產的定調。

會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。要有效防範化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革化險。

其中，市場尤為關注“要切實防範化解重點領域風險，適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”的表述。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前，房地產供需、居民的預期和行為、開發商的行為等都已經發生了徹底改變，比如居民持有房產的意願下降，房屋的流動速度明顯放緩，銀行按揭貸款餘額減少，開發商不再大規模儲備土地，“這都是過去沒有過的現象，而且是趨勢性的，預示着房地產可能永久性告別大範圍過熱的時代”。

“因此，我們的管理政策也要發生根本性改變，即從防止過熱轉向防止過冷，關注房價的大幅波動，從增量轉到存量，從‘有沒有’（房子）轉向（房子）‘好不好’來滿足居民需求，政策要從需求端刺激轉向供給側改革”，李宇嘉認為，會議召開的次日地產股集體大漲，主要是因為與政策相關的表態超出了市場預期。

李宇嘉預期，下半年可供選擇的政策工具將有三大類：一是防風險政策，加快保交樓和風險處置，通過降低LPR和對熱點城市政策進行優化，繼續支持剛需和改善型需求以避免市場過快下行，同時，降低二手房交易的週期和成本，盤活存量避免房價持續下跌；二是將擴大內需戰略和深化供給側結構性改革有機結合，加速保障性住房的供給、推進城中村改造和老舊小區改造；三是推動降成本改革，包括推動按揭利率下行、降低交易成本和下調存量房貸利率等。

市場普遍認為，“適時調整優化房地產政策”或指向一線城市和熱門二線城市。此前，部分二線城市、三四線城市的房地產政策已經過多輪較大力度的調整，但市場未能修復企穩。中原地產首席分析師張大偉指出，市場的企穩需要從一二線城市開始，“特別是一線城市改善性需求扶持政策落地，市場才有望真正企穩”。

值得一提的是，經濟觀察網在7月24日的報道中，援引一位接近政策部門人士的説法指出，今年下半年開始，更多城市有望在限購門檻、首付比例、房貸利率的優化調整上，擁有更大的自主裁量權。而在此之前，22個試點房地產長效機制的城市，對樓市“四限”（限購、限貸、限價、限售）政策的調整，在報市住建局、省住建廳、住建部等部門通過後，還需報國務院審批。

一家龍頭民營房企人士向時代財經指出，雖無法預料政策將如何具體落地，但相關表述釋放的信號對行業而言肯定是好事。

“我們的理解還是比較謹慎樂觀，有（政策的支持）總比沒有好”，一家知名房企的融資人士告訴時代財經，上半年房地產市場的走勢還是處在意料之中，他認為這是一個大的趨勢，“現在基本面也和以前不一樣了，很多人對房地產的預期也明顯改變”。而從房企融資的角度講，他認為最新的政策基調之下，融資會有改善，“但應該不會有以前那種融資規模了”。