北京光環新網科技股份有限公司（300383.SZ，以下簡稱“光環新網”）正在籌措大筆資金，以便加快已獲得土地資源的IDC建設。
11月12日，光環新網連發多條與數據中心（IDC）資本運作相關公告。其中，該公司連發兩條與開展基礎設施公募不動產投資信託基金（REITs）申報發行工作的公告。董事會已全票通過了該議案，接下來等待臨時股東大會的審批。
公告顯示，光環新網計劃通過全資二級子公司北京中金雲網科技有限公司（以下簡稱“中金雲網”）持有並運營的中金雲網數據中心作為公募REITs底層資產，進行申報發行。該數據中心位於北京經濟技術開發區，設計機櫃數合計約1.2萬個，主要收入來源為外包服務費，主要客户包括國有及股份制大中型銀行、地方商業銀行、保險公司、基金管理公司等。
根據目前中金雲網項目初步評估結果，公司擬定募集規模約57億，按照規則要求，公司或指定主體作為戰略配售投資人，認購不低於20%的基金份額。因此，綜合測算下來，光環新網明年有望獲超40億投資性現金流，並確認大額投資收益。
招商證券研報稱，通過公募REITs產品，光環新網的數據中心重資產有望實現價值重估，將提升公司的資產增值收益，優化資本結構和現金流狀況；基於形成的基礎設施公募REITs平台，公司可能在未來將其他優質數據中心資產向公募REITs平台持續注入，實現輕重資產的分離與平衡，提高上市公司資本運營能力。
不過，在補充公告中，光環新網也提醒，該項目完成後，中金雲網將不再納入上市公司合併範圍，可能會對其未來IDC業務的利潤水平產生不利影響。2019年經審計的財務數據顯示，中金雲網資產總額占上市公司的36%，資產淨額佔40%，營業收入佔11%。
REITs可在未來變現
REITs出現的背景是中國政府着力於降槓桿、深化投融資體制改革、推動基礎設施投資市場化及規範化健康發展。相關政策文件已然先行。2020年4月底，證監會和發改委聯合發佈的REITs試點相關工作通知。8月初，兩家機構分別發佈關於申報工作和指引文件。
對於產業的好處，上述招商證券研報顯示，IDC屬於重資產項目，建設週期較長，建好以後存在比較長的上架爬坡期，爬坡期業績增速較快，可幫助企業實現高增長，一般上架率到95%就達到成熟期，成熟期項目雖然每年可以貢獻穩定現金流，但後續已無法實現太大增長。IDC REITs給了成熟項目很好的變現渠道，可以幫助企業盤活存量資產，一次性獲得可觀的投資收益，用於新項目開發與建設，及大量併購，幫助企業快速擴張，另外有望助力IDC企業實現價值重估。
具體來説，IDC項目做REITs後可以將重資產業務從體內剝離，並通過代運營業務實現輕資產運營。資產、折舊攤銷等均實現出表，有助於降低資金風險和財務成本，同時可以將商譽一併剝離。由於也仍尚持有股權，每年可以通過派息回收部分利潤，另外可以通過成立運營公司，獲得代運營的利潤。
光環新網公告顯示，其REITs採用契約型架構，基礎設施投資專項計劃持有中金雲網的資產，嘉實基金作為公募基金管理人，通過設立基礎設施投資基金認購基礎設施投資專項計劃，並面向公眾發行基金份額，其子公司負責對中金雲網機房的運營管理，並收取運營管理費。
美團等已下數據中心訂單
光環新網成立於1999年，次年就獲得了經營計算機信息網絡國際聯網業務資質，也就是ISP服務資質。2001年，該公司在北京市自建數據中心，率先在北京市場開展IDC業務。過去十多年發展中，光環新網不斷積累多項相關經營許可，2009年完成股改，並在2014年在深交所掛牌上市，隨後收購中金雲網、無雙科技等擴大規模。
光環新網的主要業務有兩塊，一塊是承載了亞馬遜AWS中國北京（區域）雲服務的運營。這是出於中國的監管原則：所有中國的數據必須留在中國；所有技術服務，都希望能由中國公司提供。不僅如此，中國政府對電信行業的政策限制，也是外資雲巨頭無法獨立獲得IDC牌照。2020年上半年年報顯示，雲計算及相關業務收入佔總營收的76%。
同時，光環新網有迫切發展獨立IDC業務的需要。第三方機構Forrester首席分析師戴鯤告訴新京報貝殼財經記者，在地緣政治摩擦帶來的不確定性常態化環境下，服務多樣化會給光環新網帶來更為靈活的成長空間，但如何在激烈競爭的數據中心服務領域實現差異化是光環新網需要解決的新課題。
11月9日，光環新網宣佈，與美團簽署業務服務合作意向，後者計劃在京津冀地區的數據中心機房進行定製化租賃，將於2021年上半年交付使用。與此同時，光環新網還宣佈與某大型雲計算公司確定了新的合作備忘錄，將對京津冀中心資源進行新的合作。
招商證券分析師預判，以美團、字節跳動、快手、華為為代表的內容提供方將逐漸成為未來1-2年內的第三方IDC企業主力需求，且北方地區需求更加旺盛，北方核心地區IDC尤其是單點大規模IDC仍將維持供不應求的狀態。
不僅如此，新冠疫情影響下，雲計算發展迅猛，企業上雲需求不斷增加。第三方機構國際數據公司日前發佈對2021年ICT市場預期時稱，到2021年底，中國將有60％的企業建立一種機制，向以云為中心的基礎架構和應用程序轉移，速度是新冠肺炎大流行之前的兩倍。到2024年底，中國中大型數據中心數量將超過8萬個。
值得注意的是，北上廣等骨幹網核心節點城市擁有資源豐富，但同時土地和能耗指標有限，政策趨嚴，因此在這些區域佈局的IDC稀缺性價值加劇。目前光環新網在京津冀和長三角地區共有8個數據中心，建築面積合計約38.38萬平方米，設計容量約為5萬個機櫃。這使得光環新網具有較高的議價能力。
增強京津冀和長三角區域
隨着光環新網持續發力大型客户，目前批發型中大客户佔比達60%-70%，多家機構普遍預計光環新網將從2021年起IDC有望進入大投放新週期。
光環新網此前曾在業績報告中稱，公司目前正在京津冀地區、上海及長三角地區IDC市場積極佈局，規劃2020-2025年，新建IDC項目設計容量達10萬個，完善在津京冀、長三角、粵港澳大灣區等的佈局。
其中，圍繞京津冀地區，北京房山一期完工進度已達50%，預計2021年上半年可全部投放使用，而二期已完成主體建築建設，預計投資總規模約為12.21億元；環京燕郊三四期已完成主體結構封頂，預計2021年上半年可為客户提供服務，預計投資總規模為29.86億元，光環雲谷三四期項目一半機櫃資源已被預訂；其在天津寶坻已通過收購項目公司方式取得用地。
在長三角經濟示範區，上海嘉定二期已獲得能耗指標，建築工程已完成主體結構封頂，預計投資總規模為13億元，目前已累計投資約2.72億元；江蘇崑山已完成方案設計及環評備案，正在進行相關審批；長沙一期項目通過司法公開競買方式獲得內設用地，目前正在設計初步方案，預計年內獲得能耗指標， 2021年上半年開工，預計投資總規模約為34.64億元。
為了支持IDC建設和補充流動資金，光環新網正在推動向特定對象非公開發行股票，募集資金規模高達近50億元。根據此前披露的募資計劃公告，項目主要為上述房山二期、上海嘉定二期、燕郊三四期、長沙一期和補充流動資金。非公開發行股票事項已獲得深圳證券交易所受理，並經歷問詢，但目前尚需通過審核並獲得中國證監會同意註冊。
光環新網也在利用其他方式加速這些項目落地。2020年11月12日，該公司發佈公告披露，其全資子二級公司上海中可向招商銀行北京分行申請不超過人民幣6億元的貸款，期限不超過7年。上海中可是上海嘉定二期項目的實施主體，擁有土地使用權，後者可為借款提供質押擔保。
此外，光環新網同日還公告已簽署智達雲創（三河）科技有限公司（以下簡稱“智達雲創”）增資協議的補充協議。2019年3月，光環新網三河市巖峯高新技術產業園有限公司（以下簡稱“巖峯公司”）合作利用後者擁有的土地和對應地上房產合作建設數據中心。2019年7月，巖峯公司分立後的新公司即智達雲創完成工商註冊。
2020年4月，董事會審議通過了向智達雲創增資並取得65%股權的議案。光環新網向智達雲創增資約11.27億元，後者成為光環雲網控股子公司，並作為燕郊三四期的實施主體。此次補充協議約定光環新網向智達雲創追加支付不超過1.3億元保證金，同時智達雲創股東王禹方、石鳳紅向智達雲創提供7000萬元股東借款，用於項目機房建設。
一位IT行業分析師告訴新京報貝殼財經記者，IDC基本商業邏輯是流量增長，5G發展帶動的超高清視頻和物聯網等應用都將成為推動流量爆發的主要推手，光環新網的IDC佈局價值將進一步被放大，資本的助力將幫助其實現快速擴張。
新京報貝殼財經記者 梁辰 編輯 王進雨 校對 王心