商業地產上半年整體承壓，互聯網注入新生

今年上半年，受疫情影響，居民消費活動減少，商業地產面臨較大挑戰。但隨着互聯網消費習慣變革，也為商業地產注入了新的發展動力。

直播帶貨、線上商城、購物節、消費券、雲招商……今年上半年，受疫情影響，居民消費活動減少，商業地產面臨較大挑戰。但隨着互聯網消費習慣變革，也為商業地產注入了新的發展動力。

在實現增量的同時，商業地產企業也在拓展新的發展模式。在投資項目方面，今年上半年TOD項目（以公共交通為導向的發展模式）受熱寵，萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目。長江商報記者粗略統計，截至目前，全國TOD項目投資額累計交易額超420億元。

與之對應的，“類REITs”等資產證券化模式受到商業地產企業的關注，加速行業融資創新。

《2020中國商業地產發展白皮書》認為，資產證券化是大勢所趨。房地產信託投資基金作為地產領域投融資工具之一，以證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域，對於商業地產企業的發展具有重要意義。

白皮書指出，從長期看，商業地產企業也將藉助互聯網發展的東風，通過數字化發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高經營質量和運營水平已成為行業發展趨勢。

互聯網為商業地產注入新生

今年上半年，受疫情影響，商業地產受到影響，市場整體承壓。中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據顯示，今年上半年，我國主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下滑。

中國指數研究院發佈的《2020中國商業地產發展白皮書》顯示，在商業地產新房市場方面，今年1-5月全國銷售面積同比下降23.1%，新開工面積同比下降14.8%，市場整體承壓。在商業地產土地市場方面，今年1-6月，全國300城商辦用地推出規劃建築面積11097萬平方米，同比微漲2.1%；成交規劃建築面積8147萬平方米，同比下降10.0%。

與此同時，危機也加速了商業地產創新求變。

疫情阻斷了線下消費，倒逼購物中心線上營業。不少購物中心註冊抖音號等第三方平台，或者聯合商家直播帶貨。

比如，凱德星商城，疫情期間推出線上扣點減免，加速商户入駐。截至目前，商城中超1000家線下合作商户同步進駐，實名會員突破1000萬，可觸達用户超1500萬。4月，凱德星商城還上線“微信支付，以及自主直播平台“星直播”。同期，凱德華南區線上銷售額環比3月大幅提升40%。“6.18”期間，凱德“星直播”3場直播的場均銷售額突破百萬元。

7月7日，華潤置地（01109.HK）披露，旗下購物中心及自有顧客服務平台“一點萬象”平台正式上線支付寶小程序，把全國50餘家萬象城、萬象匯商場服務“搬進”支付寶中。截至目前，上海、杭州、南寧等6座城市的華潤萬象城、萬象匯已經入駐支付寶數字生活平台。支付寶方面稱，雙方合作小程序上線1天，吸引客流達2萬，核銷訂單達40萬，會員消費環比提升三成。

TOD投資熱、資產證券化尋找新機會

除了增量，商業地產商也在謀求轉變，尋找新的投資機會。

在投資項目方面，今年上半年TOD項目受熱寵，萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目。其中，4月27日，引入深圳地鐵，萬科51.8億元拿下佛山“香港城”TOD地塊；廣州地鐵、中交城投豪擲百億摘下廣州、佛山今年首宗TOD地塊；4月9日，“全球最美書店”落户榕城TOD之地；藍綠雙城聯合體20.55億奪杭州主城TOD地塊；龍湖、金地聯合體32.13億競得東莞茶山最大TOD項目；保利聯合體66億元拿下虎門高鐵站TOD地塊；5月19日，龍湖武漢46.47億元落地TOD天街項目；招商58.87億元摘武漢礄口宗關TOD地塊；6月4日，中國金茂50億元簽約武漢長江TOD綜合體項目；成都軌道集團發佈首張TOD地圖，正式曝光首批16個TOD項目區域分佈及項目特點等。

上述項目，累計交易額超420億元。

所謂TOD項目是指“以公共交通為導向的發展模式”。其特點在於集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的“混合用途”，使居民和僱員在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。

隨着中國城市軌道交通建設不斷髮展以及新型城鎮化和土地高效利用概念的提出，TOD模式在行業掀起了一股浪潮。在該模式下，城市基礎設施的投入帶動土地增值，從而反哺城市，實現土地融資和城市基礎設施投資之間自我強化的正反饋關係。但這也意味着，該項目開發週期長，整合能力和專業要求較高，同時需要大量的儲備資源和較強的資本能力。

也正因此，商業地產融資相應出現新的創新改變。值得注意的是，今年上半年，“類REITs”等資產證券化模式受到商業地產企業的關注。REITs（房地產信託投資基金)是指作為地產領域投融資工具之一，以證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域，對於商業地產企業的發展具有重要意義。

《2020中國商業地產發展白皮書》認為，資產證券化是大勢所趨。業內人士指出，隨着房地產“產銷模式”逐步被“資管模式”取代，銀行信貸與房地產金融資產屬性的長短期錯配將進一步顯現，直接融資比例將大幅提升。未來不排除保險資金入場，TOD項目的長期性、穩定性收益恰是保險資金長期投資回報的最佳標的。

數字化全渠道服務催生新格局

疫情促使商業地產企業創新求變，在求變中企業更加註重對商業項目的運營及管理。

某商業地產相關負責人在接受長江商報記者時表示，整體行業集中度越來越高，一二線城市商業土地資源越來越稀少，形成強者更強的局面。在該形勢下，圈地運動已不再是重點，項目佈局和良好的運營管理顯得更加重要。從區域看，一二線城市優勢依然明顯。從模式上看，企業數字化全渠道服務，加速線上線下同步發展成為必然。

該人士坦言，經過幾十年發展，過去甲方只收租金，乙方經營的模式將成為歷史，商業地產和商户共同投資聯營模式將是未來趨勢。

《2020中國商業地產發展白皮書》預計，未來商業地產企業將加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續升級，以平衡短期渠道受限為企業帶來的經營風險。

從長期來看，商業地產企業藉助互聯網發展的東風，通過數字化發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高經營質量和運營水平已成為行業發展趨勢。白皮書表示，5G技術的應用將加速商業地產運營的數字化轉型、賦能商業智能新模式，也將為購物中心運營管理帶來重大變革。