觀點地產網 資本衡量得失總是精明的，就如那一句話：“沒有永遠的朋友，只有永遠的利益。”
世茂和福晟最初體面維持的“世紀大買賣”，經歷近半年的迂迴、翻覆以及拆解，似乎陷入了僵局。外界更多質疑在於：一方面，世茂所表明的入局，卻並沒有實際持股福晟；另一方面，福晟複雜的債權債務，世茂也並未真正重組與清理。
近日，有知情人士向觀點地產新媒體透露，世茂又一次拒絕承認一筆有關福晟的私募基金，而這份基金早前已經逾期。如今福晟早已自身難保無法擔責，世茂“善後”態度卻日漸模糊，這場歷時215天的“合作”或將面臨重置。
重新梳理世茂福晟這筆交易，以及陸陸續續傳出的債權人爆料，可以看出，世茂並非一心想當“白衣騎士”，對於入局福晟的“後遺症”，世茂甚至早就想好了如何劃清界限。
時間回溯到2020年1月，許世壇與潘偉明一同現身宣佈世茂集團與福晟集團戰略合作，這場以 “合世福 共茂晟”為主題的發佈會，在全國200多家主流媒體見證下完成。
最終廣泛宣傳的是許世壇反覆強調的一句話——這是一場不存在誰收購誰的交易，而是共贏為基礎1 1＞2。
這句話背後，留下了許多“深意”。
福晟一地雞毛
一開始，世茂曾對外宣稱，將對福晟的債務進行清償和重組，並幫助福晟集團度過困難，使其儘快恢復生產與運營。
但事實上，世茂介入深陷債務泥沼福晟的半年裏，福晟債務早已引發多起員工集體維權、相關項目交付延期、以及基金逾期討債的維權事件，這些風波背後，四面楚歌的福晟似乎沒有等來世茂的行動。
宣佈合作的3個月後，福晟位於福州的總部大樓就迎來一批曾經的福晟員工維權，起因是福晟早期在集團內部所承諾的股權回報與項目跟投承諾。
根據相關媒體爆料，此前2017年，福晟以籌備上市為由，讓內部員工以0.2元的價格購買其原始股份，並稱上市完成後將返還員工。此後，福晟給員工承諾的退出期一拖再拖，直到如今原始股價數次縮水，部分員工也未能退出。
除此之外，不僅是股權的允諾，福晟還以“每年30%的固定收益”讓內部員工進行相關項目的跟投，並稱是一種員工福利的“財務投資”。到後續福晟陷入資金危機難以週轉，員工跟投項目的本金和利息大多無法按期兑現，這些跟投所涉及的金額高達15億元。
一波未平一波又起——2020年5月，福晟集團旗下鄭州福晟謙祥興隆城、錢隆城兩樓盤同時遭遇業主維權，不僅涉及交付延期、違規收取費用，還有私自更改合同以及虛假宣傳、交付質量等問題。
2020年7月，福晟天津乾隆學府項目在兩次延期交房後，由於福晟現有資產都已被凍結，無法強制執行收房，項目業主維權投訴無門。
最新的是8月10日，爆料人對觀點地產新媒體透露，福晟上海前灘項目7.5億私募基金一期兑付時間再度拖延，而此前，鉅派曾在一個月前就已公佈上海前灘併購私募基金一期退出方案。但由於該項目涉及合同糾紛，原用於兑付本金的資金早已被司法查封凍結，如今實際兑付日期成疑。
2018年5月，福晟從海航手中“接盤”上海前灘項目，當時這筆交易花費了近30億元的價格。不久後，福晟拉來鉅派，成立了一筆上海前灘項目的併購私募基金，該基金分兩期，合計7.5億元，基金到期日為兩年。
兩年後，該筆上海前灘項目基金已到兑付的期限日期，鉅派對此發佈了退出方案，並表明已將持有其股份轉讓給福晟，鉅派作為管理人可退出。同時，該筆基金透露，一期本金預計於2020年7月支付；二期本金預計則於2021年4月前支付。
然而，鉅派所發佈的退出方案又被爆出未徵得投資人同意，2020年7月支付一期本金的約定也成為泡影，投資人等來的是一個無限期拖延兑付的通知。
福晟集團項目跟投無法兑付，股權難以返還，破產、裁員、股權凍結等負面消息依舊在不斷刺激着相關方的神經。這些債權人與投資者並不是沒有將希望寄託於世茂身上，不過得到的是模糊不清的表態和搖擺不定的回應。
世茂漸顯退意
仔細回顧不難發現，在實際表態中，世茂一直稱交易是一場合作，除了可以佔據主導地位，也意味着一旦事態失態，還可以有迴旋空間。
對此，世茂為福晟推出合作共贏的“世茂福晟”平台，並宣稱將在全國範圍內進行房地產開發、建築施工和物業經營等領域內的戰略合作。其中，除了福晟價值1000億元的可售資源，還大量舊改項目，都由世茂主導操盤管理並運營。
同時，在宣佈合作的兩個月後，世茂對福晟組織架構進行了大刀闊斧的重建，原福建福晟總部被更名為世茂福晟總部，世茂福晟上海公司、鄭州公司、長沙公司也進行了重組，以及原福建福晟的多個區域架構直接接管，包括福州、廣州、惠州、漳州等區域。
在對福晟的股權重組中，世茂挑選了“福建福晟集團有限公司”（以下簡稱“福建福晟”）、“福晟生活服務集團有限公司”（以下簡稱“福晟服務”）以及“福建六建集團有限公司”（以下簡稱“福晟六建”）三個公司進行主要介入，且參與的方式各不相同。
其中，作為福晟集團主要地產平台的福建福晟，福晟持股比例下降至51%，世茂引入基金持有49%股份，該筆基金由世茂、東方資產、信達資產合夥成立，世茂以旗下平潭臻顏企業管理有限公司持股僅16.67%；
福晟服務則被世茂集團併購下來，由旗下世茂物業持股51%，福晟僅保留9%的股份，日後極大程度上將注入世茂物業平台；對福建六建的操作上，世茂更為含蓄，並未持主導股份，也是交由福建福晟的同筆基金持股19.00%，世茂間接持有極少股權進行運作。
綜上所述，有業內人士推算，因世茂旗下的平潭臻顏持有入股福晟平台基金16.67%股權，世茂間接持有福建福晟與福建六建合計股權不超過12%。
由此看來，世茂通過層層股權操作後，並未耗費太多資本，就已經擁有對福晟大多項目的主導與支配權利，包括福建福晟、福建六建和價值4000億的舊改資源。除此之外，由於只佔小股，世茂甚至一紙公告都並未觸及發佈。
陸續明確收購路徑後，世茂對福晟部分項目資產進行盤活，重點放在資產質量高、負債少的項目，而有明顯債務與銷售回款慢的資產，世茂基本上沒有投入運營。
不過，根據此前宣傳，世茂與福晟合作之後，世茂福晟平台地產業務復工復產率高達95%，包含旗下3大公司6個片區53個在建項目；在項目交付上，平台則共計交付9個項目11個批次，多數項目相對如期交付；同時，世茂福晟平台2020年上半年已完成銷售額約為88.4億元。
值得注意的是，此前3月30日的業績會中，針對世茂福晟平台的合作，世茂表示，世茂福晟土儲已經超過1200億，今年銷售目標將定在300億元，但目前完成率並未過半。
業績會同日，世茂福晟以總代價4.3億元獲取河南滎陽三宗居住用地，此後至今沒有新的拿地投資動作。
不難看出，世茂對福晟合作態度的轉變有跡可循。
此前，世茂曾稱將幫助福晟整合債務，包括將短期債務置換成長期債務，並將部分銷售收入用於還債，如今已改變為理清資產、盤活資產。實際誰來承擔債務、如何解決債務，依舊模糊不清。
待重置的交易
令世茂產生退意的除了福晟難以理清的債務，可能還有萬科戰投泰禾極具安全邊界手段的刺激。
7月31日，泰禾集團發佈公告，與萬科下屬公司簽訂股權轉讓框架協議，在滿足交易前提下，轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股4.9元，對應總對價約為24.3億元。
根據公告顯示，此次交易落地需達成兩項嚴格的前提條件：一方面，泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，並且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。
另一方面，萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，且已就盡職調查中所發現問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。
此外，在確保上述條件落實前後，萬科都不對泰禾投資、黃其森及泰禾集團的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任為前述相關各方提供任何增信措施或財務資助。
可以理解為，萬科戰投泰禾，不等於全盤皆收，除去一切債務“爛攤子”後才真正落定。
這樣的協議，泰禾也不得不接受。
資料顯示，2019年，泰禾集團有息負債960億元，淨負債率243.76%，資產負債率84.88%。截至2019年末，泰禾集團的貨幣資金132億元，總資產為2243.1億元，總負債為1905.6億元。
截至2020年7月7日，泰禾集團已到期尚未還款金額270.65億元，年內到期債務555.11億元，一年內到期負債1464.3億元，涉及近20家信託公司。
相比之下，2019年，福晟集團有息負債304.77億元，資產負債率77.32%；截至2019年末，福晟集團的貨幣資金31.84億元，總資產為913.95 億元，總負債為706.64億元。
截至2019年12月31日，福晟集團短期借款17.81億元，一年內到期非流動負債46.06 億元，總非流動負債236.58億元，額外涉及對外擔保金額12億元。
曾表示不會做虧本的生意的許世壇，不知道是否真的徹底算好賬，但越來越明顯的是，資本猛撞的時代似乎已經過去，相比從前，如今更注重的是安全。