戰略失誤致掉隊，“南移西拓”能讓遠洋挽回失去的良機嗎?

文| AI財經社 李逗

編|董雨晴

2020年初，遠洋集團董事局連續兩天召開內部會議，董事局主席李明發出了一個靈魂拷問:"接下來，遠洋要怎麼活?"

就在2019年底，遠洋的全年經營性現金流再次大幅虧損，虧損金額超33億元，波動巨大。李明壓力倍增，他急於為“迷路”的遠洋找尋出路。

成立於1993年的遠洋集團，曾經有着諸多榮耀加身。它曾經高居全球房地產企業第三，被稱為"紅籌第一股"。但在長達20年的房地產規模賽中，遠洋卻一路掉隊到了行業排名30名外，遠遠的站在了規模房企的隊尾。

2021年8月19日，遠洋集團發佈2021年業績中報。中報顯示，遠洋實現收入205.13億元，同比增6%;歸屬股東淨利潤10.10億元，同比減少17.42%;毛利率22.5%，與去年同期基本持平。

在讓房企們感到壓力的“三道紅線”方面，身為國企的遠洋並不為所懼。截至2021年6月30日，遠洋集團剔除預收款後的資產負債率為69%;淨負債率為67%;非受限現金短債比為1.6。也就意味着，遠洋"三道紅線"指標全部達標，均處於"綠檔"。

經過近兩年的業績調整後，遠洋終於從經營慘淡的縮影中逐漸走出。2020年底，遠洋的經營性現金流114.17億。2021年上半年，其現金餘額為382.32億元。

遠洋集團，繫世界500強中遠集團"房管科"出身，而其更罕見的背景，在於有着兩大險資股東(中國人壽和大家保險(前安邦保險))的金融優勢加持，遠洋成為為數不多由保險公司持股的房地產企業。

這也造成了遠洋較低的資金成本。2021上半年，遠洋融資成本為5.04%，較2020年底進一步下降。但可惜的是，這一低廉的資金成本，並沒有讓遠洋發揮出應有的優勢。

命運賜予遠洋的金融紅利，卻在土地投資上輸光了。從2013年開始，遠洋的營收和淨利潤都只有個位數的增長。而造成這一局面的主要原因，在於遠洋失衡的土儲佈局。

京津冀區域，是遠洋集團的業績滑鐵盧。2010年以來，遠洋陸續佈局包括大連、秦皇島、中山等在內的三四線城市。至2013年，遠洋的業務形成以環渤海為中心，珠三角和長三角為兩翼的佈局局面。

2014年，遠洋進行了戰略調整，撤離了撫順、黃山等三四線城市。李明此後在2016年表示，未來5年的物業投資規劃將主要佈局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一、二線主要城市。

但這一戰略調整，卻讓遠洋錯失了三四線樓市的發展機遇。彼時，碧桂園、恆大等房企卻在“三四線城市貨幣化棚改”大潮下，站穩了規模腳跟。而遠洋重倉的京津冀、環渤海區域，卻因為政策調控，成為了去化的重災區。

投資方向失利之外，遠洋此前主導的大盤開發策略，也成為其業績失速的主要原因。億翰智庫曾表示，“遠洋集團投資拿地以大體量項目為主，而大體量項目存在的普遍問題是開發和銷售去化週期長"。 根據億翰智庫的統計顯示，截至2019年，遠洋大體量項目佔比高達48%，其中不乏規劃建築面積超百萬平米的超大型項目。

錯過時代機遇的遠洋，在意識到戰略失誤後開始緊急掉頭。2020年，遠洋集團開啓了南移西拓的戰略規劃，長三角、粵港澳大灣區以及長江中游和西部區域的熱點城市圈成為其開疆拓土的新戰場。

根據遠洋官方微信顯示，2020年遠洋全年拿地項目約40個，新增土儲規模同比增長超過30%，其中"南移西拓"項目佔比高達70%。

儘管佈局時機較晚，但這依然為遠洋的業績池做了一定支撐。截至2021年6月30日，該平台總土地儲備約1700萬平米，其中"南移西拓"區域佔比近70%。下半年可售資源約為330億元，華東、華中、華西區域佔比80%。

進入2021年，遠洋通過收併購，進一步擴充其土地儲備。7月18日，遠洋集團、遠洋資本以40億元拿下了紅星美凱龍旗下紅星地產70%股權。而據遠洋官方披露，紅星地產開發項目共有91處，其中，70%分佈在上海、蘇州、長沙等一二線城市，讓遠洋補充了大規模的待售貨值。

不過在銷售成績和排名方面，遠洋的成績單還不容樂觀。公告顯示，2021年上半年，遠洋集團累計合約銷售額約523.7億元，同比增長25.17%，完成年目標1500億元的34.91%。據克而瑞數據顯示，遠洋全口徑銷售金額排名跌至44位。

錯失了前幾年中的“土地紅利”，有着國企背景的遠洋，仍需努力跟上歷史的進程。

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