文/樂居財經徐酒眠
“核數師要求就有關與本集團關聯方之間的資金往來提供更多資料。”與地產母公司之間產生的關聯交易，成為奧園健康（03662.HK）刊發2021年財報的“攔路虎”。
三月底，奧園健康宣佈延遲刊發2021年財報。彼時，其給出了兩個原因，一是，受疫情防控影響，干擾到財務數據梳理及資料收集進度；二是，核數師在年報審核中發現公司與關聯方之間的若干資金往來需要進一步審查評估。
停牌至今一個多月，奧園健康的年報還在路上，與關聯方的資金往來問題還在審查。
5月3日晚間，奧園健康發佈內幕消息公告表示，其董事會已於3月31日成立獨立調查委員會，包括洪嘉禧、李子俊及王韶的三名獨立非執行董事會成員開展調查，以評估資金往來事項。
公告顯示，在4月27日，獨立調查委員會已聘請了一間國際會計師事務所，作為調查公司來進行獨立調查，其工作範圍已獲核數師同意。
這則短短4頁紙的公告中，最為矚目的還是根據核數師的函件，奧園健康概括的與關聯方的4個資金往來事項，涉及資金達65.96億。
涉及往來資金合計65.96億
根據公告，去年底，奧園健康與關聯方中國奧園（03883.HK）之間，資金往來頗為頻繁，且週轉時間也頗為短暫。
其一，去年12月，奧園健康從母公司中國奧園的間接全資附屬公司收到了劃轉資金3.5億元，翌日，奧園健康將該相同金額資金轉回給該附屬公司，轉款依據為奧園健康及中國奧園的一份未註明日期及未簽署的獨家銷售代理協議；
其二，去年11月，奧園健康向一家實體公司支付了5000萬元，而該實體公司的法定代表人及執行董事與奧園健康的關係頗為密切。此人不僅在奧園健康和中國奧園的若干附屬公司擔任多個董事職務，還在奧園健康的多個附屬公司持有權益；
其三，奧園健康的一家附屬公司曾與中國奧園及中國奧園的一名供應商實體公司B之間訂立了三方協議，據此，奧園健康承諾向中國奧園提供資金，以結清中國奧園結欠實體B的債務。去年12月，奧園健康向實體公司B支付了兩筆單獨付款的資金，分別為3.47億元和1.49億元。隨後，中國奧園在2021年12月底前向奧園健康退還全部金額；
其四，奧園健康與中國奧園之間存在若干筆非貿易現金流入及流出，總額分別為28億元和29億元，同時，核數師注意到，奧園健康與中國奧園在2020年12月底和2021年上半年簽訂了若干停車場銷售代理服務協議。
核數師建議奧園健康聘請獨立的調查公司檢查第1和第2條，確認第3條的商業實質和業務理據，並確定是否是需要披露的關聯交易。同時，在一切調查結束之後，聘請獨立的法律顧問進行評估，第1條和第3條，是否違反上市條例。
“上述調查仍在進行中，且調查公司及獨立法律顧問均未就資金往來事項作出任何結論。”奧園健康在公告中強調，“於本公告日期，上述本集團與母公司集團之資金往來事項涉及的所有款項已全部結清”。不過，其公司股份還是將繼續暫停買賣，以待刊發2021年全年業績。
喊話“擺脱寄生模式”
此則公告發出後，奧園健康與中國奧園之間的資金往來事項，被分析人士拆解為，“可能給賬户現金注水”、“可能存在利益輸送”、“物業公司為地產公司墊款”、“物業公司的錢，直接給地產公司用”。
奧園健康與中國奧園之間的資金往來，是否存在違反上市條例規定，還需要等待調查結果披露。
不過，其曾喊話“擺脱寄生模式，培養內生模式”。在去年的中報中，其第三方在管面積和物業管理服務收入均超過關聯方，且第三方面積激增近19倍。
截至2021年6月末，奧園健康在管收費面積為4429.7萬平方米，較上年同期增長175.98%。其中47.2%來在管面積自於母公司及關聯方，52.8%來自於獨立第三方，第三方面積貢獻較2020年6月末大幅提升45.5個百分點。
在物業管理服務收入上，第三方收入貢獻首次大比分超過關聯方，上半年第三方收入佔比達55.6%，較去年同期9.8%，提升45.8個百分點。
事實上，房企與物企之間，存在天然的附屬上下游業務關係。脱胎於地產母公司的物企，通過一系列的關聯交易，與地產相互反哺，在交易適當的情況下，是“肥水不流外人田”的雙贏操作。
在物企常見的關聯交易類型中，除了直接向關聯房企提供物業管理相關服務之外，就包括停車位交易、子公司收併購、現金墊款等。
翻看目前刊發了2021年財報的49家港股物企財報，據樂居財經統計，其中32家物企公佈了在管項目中關聯方面積情況。
過去一年，關聯方面積規模超過1億方的物企有5家，分別是碧桂園服務3.46億方、中海物業1.88億方、保利物業1.86億方、融創服務1.35億方，以及華潤萬象生活1.1億方。
關聯方面積佔比中，比重超50%的有16家，其中有5家物企60%以上的面積來自關聯方輸送，分別是燁星集團77.4%、中海物業72.4%、華潤萬象生活66.7%、融創服務62.9%、宋都服務62.3%。
關聯方面積比例低於20%的僅有4家，與上年相比增加了1家，分別是旭輝永升服務18.7%、雅生活服務17.6%、合景悠活11.8%，以及銀城生活服務10.2%。
被賣傳聞不斷
從第三方外拓速度來看，奧園健康有意增強自身獨立性，不過其與中國奧園與生俱來的“父子”關係，也註定了兩者“一榮俱榮”的命運綁定。
去年下半年，地產行業“暴雷”不斷，風口上的物業淪為“替父還債”的工具。在中國奧園流動性債務危機之下，奧園健康也一度被擺上貨架尋覓買主。
傳聞不斷，卻始終沒有確切的買主浮出。有分析認為，“不肯賤賣”或是最主要的原因。
事實上，奧園健康的業務拓展面並不差。除了獨立性增強之外，奧園健康講了多年的“健康”故事也在“積小流成小河”。
2021中期業績報中，奧園健康首次拆分了智能化工程服務及大健康業務的收入。數據顯示，去年上半年，奧園健康的總收入為10.03億元，毛利約3.5億元，同比增長57.2%；淨利潤約1.9億元，同比增長66.3%。
其四大主營業務為物業管理服務、商業運營服務、智能化工程服務及大健康服務，收入分別約為8億元、1.56億元、3627萬元、1021萬元，分別佔總收入的79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。
智能化工程服務及大健康業務雖佔比不高，但收入漲幅可觀。尤其大健康業務，收入較去年同期增長超17倍。
“我們會與產業基金合作，孵化大健康板塊中的細分資源板塊，並將其應用於現有小區的商業生態圈，同時我們會積極引入外部產業資源，引入社區生態，共建小區。”
鄭煒在業績發佈會上透露，對於大健康業務，不會拘泥於某一個領域，而是把它定義為一個大健康賦能的使用，會對地產進行一些大健康的賦能，通過賦能獲取相關的諮詢顧問和相關增值業務分成的收入；同時它自身也會開拓一些業務，比如送餐業務，社區養老中心運營等。
此外，今年年初，奧園健康中標了南航湖南分公司物業服務項目，中標金額為882萬元。標的額度不大，不過卻是其首次進入機場航空類公建業態服務項目。
資料顯示，航空項目涉及業態通常包括停機坪、停車場、候機樓、機務樓、公交車站、空勤公寓等，而過往許多機場多傾向於承包給不同公司。
據2021年全國民航工作會議披露信息，截至2021年末，頒證運輸機場將達247個；若按《民航機場生產統計公報》公佈數據，假設平均每家每年1億元的基礎物管費開支，則航空物管市場規模共約250億元。
航空物管項目具有規模面積大、可拓展空間廣闊等特點，而目前的入局者對市場的佔有率並不高，未來可拓展的空間足。
文章來源:樂居財經