樂居財經訊 陳晨 2月26日，南山控股(002314.SZ)發佈2月24日公司投資者關係活動記錄表。
公司2020年經營情況及未來發展思路？
答：公司2020年總體經營情況良好，完成了既定的經營目標。預計歸屬於上市公司股東的淨利潤為110,000萬元-145,000萬元，比上年同期增長172.63%-259.38%（未經會計師事務所審計）。公司始終堅持穩健經營的發展思路，深耕主業，努力強化生產經營管理，深化改革創新，促進公司持續發展和價值提升。
1.目前寶灣物流的運營情況？
答：寶灣物流業務2020年上半年實現營業收入54,242萬元，同比上升20%；淨利潤4,030萬元，同比上升31%；疫情下，倉庫上半年平均使用率仍保持為95.3%。隨着新投入運營園區增多，寶灣物流營業收入將隨着新投運面積的增加及租金的上漲而持續增長。
2.寶灣物流的運營優勢？
答：寶灣物流的優勢體現在投資、建設、運營和服務四個方面，能獲取較為優質的園區資源，形成完整的服務鏈，最大化實現入駐客户的價值。寶灣物流通過對客户需求的敏鋭感知、高標準的倉庫設計建造、標準規範化的園區運作、不斷升級的信息和物聯網系統應用，以及對客户需求的隨時響應，增加了客户粘性，提升了客户體驗。
3.寶灣物流的收入來源構成是怎樣的？答：寶灣物流的營業收入主要來源於租金收入以及增值服務收入，其中租金收入佔絕大多數。寶灣物流也為客户提供包括庫內操作、城市配送等增值服務以增加園區營業收入。
4.寶灣物流從拿地到投入運營通常需要多長時間？開始建設到穩定運營水平通常需要多長時間？答：物流園從拿地到投入運營通常需要1-1.5年左右，物流園項目從開始建設後到穩定運營大概需要2-3年。
5.公司是否考慮增加冷鏈物流倉庫建設？答：寶灣物流一直密切關注冷鏈倉儲市場需求及行業發展機會，已擁有少量冷鏈物流倉儲設施，並與歐洲最大的冷鏈物流集團N&KSpedition簽訂合作協議。公司將根據市場需求狀況、項目可行性和經濟性進行綜合評估，推進冷鏈倉庫建設。
6.公司物流業務是否會參與國內公募REITs發行？答：公司倉儲物流園的資產質量較高，能產生穩定現金流，屬於基礎設施類資產，符合REITs新政的方向，也具備發行REITs產品的基礎條件。公募REITs有助於盤活存量資產，為持有類業務的運營退出提供新的解決方案，但公募REITs目前仍在試點階段，尚未成熟，我們將持續密切關注和研究公募REITs的政策和實施情況，適時積極參與、利用好包括公募REITs在內的各類金融工具，助力業務發展。
7.類REITs產品“華泰佳越-寶灣物流一期資產支持專項計劃”成功設立，寶灣物流獲得的投資收益有沒有明確的資金使用計劃？主要用於歸還貸款還是繼續開發新項目？答：上述專項計劃的設立，是公司對成熟運營的物流園區進行產融結合的重要嘗試，有利於盤活存量資產，優化資產結構，加快資金回籠，實現物流園區項目的滾動開發。根據公司初步測算，預計為公司貢獻報告期歸母淨利潤7億元左右（對公司財務數據的影響最終以審計機構的審計結果為準）。寶灣物流資產證券化獲得的資金將用於新項目的開發，每年將保持一定的投資開發體量，以確保一定的規模增速。
8.寶灣物流實現500萬平米的戰略目標後，後續的發展規劃是什麼？答：公司堅定發展物流戰略性主業，堅持“穩健發展、優中選優”的原則，樹立平台化思維，進一步完善網絡佈局，計劃年中實現可運營面積500萬平米的戰略目標。公司將綜合國內外宏觀經濟形勢、政府土地供應和市場需求變化以及企業自身發展情況，對“後500萬時代”的工作重點和發展思路進行提前佈局，繼續保持一定的投資節奏和速度，建立多元、健康的物流生態圈。同時，公司將積極探索新的寶灣商業模式，逐步建立“募投管退”資產管理能力，積極推進資產證券化、物流基金、公募REITs（或類REITs）等工作，優化提升資產效益，打造業務滾動發展的資本閉環和可持續發展模式。
9..是否會每年拿出優質資產進行資產證券化？答：寶灣物流擁有豐富優質的物流倉儲資源，截至2020年上半年運營倉儲面積約350萬平米左右，規劃在建面積超過300萬平米，後續也將保持一定的投資增速。因此，公司會根據類REITs產品“華泰佳越-寶灣物流一期資產支持專項計劃”的發行及運行情況，合理設定後續資產證券化產品的發行節奏，確保公司倉儲物流業務長期、可持續發展。
10.公司房地產業務的發展規劃是什麼？會考慮出售轉讓或收縮房地產業務嗎？答：公司房地產開發業務將堅守“區域深耕、佈局重點城市”的發展戰略，繼續深耕已佈局城市區域，持續提升運營管理能力，加強產品創新，打造精品化項目；並積極探索地產+產業的業務轉型創新，以及在項目開發週期不同階段的債權、股權及管理輸出等多元化業務形態。房地產開發業務定位為公司支撐性業務，是公司利潤的重要來源，公司將從整體利益出發，加強資源合理配置，保持現有地產業務發展規模，持續提升核心競爭力。
11.控股股東對上市公司的定位是什麼？未來是否有資產注入計劃？
答：公司控股股東支持上市公司各項業務的發展，大部分經營性資產都已在上市公司內。未來南山集團將協同上市公司持續提升核心競爭力和業務規模，以業績回報投資者。目前尚未收到資產注入的相關信息。