從左至右：首席財務官吳建新、執行董事兼行政總裁麥帆、主席兼執行董事郭英成、執行董事郭曉羣、執行董事李海鳴
樂居財經李奕和 發自深圳
“房地產的估值確實表現不太漂亮，但我們會把企業經營做好，把負債控制好，我們需要看的更長遠一點，不要只看眼前的事情。”
面對媒體問及的政策調控下，房地產行業估值持續走低及回購問題，郭英成如是回答。
8月25日，佳兆業線上舉行2021年中期業績會，主席兼執行董事郭英成、執行董事兼行政總裁麥帆、執行董事李海鳴、執行董事郭曉羣、獨立非執行董事饒永、聯席首席財務官孫暐健及首席財務官吳建新出席。
2021上半年佳兆業給投資者交出了一份滿意的答卷。
1-6月，佳兆業繼續實現大增，合約銷售638.54億元，同比增長達77.2%；期內已售總建築面積380.59萬平方米，增長79.6%。在調控持續落地的情況下，放眼整個行業，這也是一項不錯的成績。
報告期內，其營業額300.65億元，同比增長34.8%。期內的溢利增加30.5%至30.79億元。期間，佳兆業繼續保持30.9%的高毛利率。
得益於靚麗的業績支撐，8月25日當天，佳兆業收盤報2.31港元/股，大漲5.48%。
一個有趣的瞬間是，期間當媒體問及企業的接班問題，郭英成説，房地產是一項複雜的功課，希望孩子們能夠繼續努力，為社會的發展做出貢獻。
儼然一副老父親的慈祥口吻。
三道紅線提前“轉綠”
在房地產調控不斷，融資端持續收緊的大環境下，搶抓現金迴流、降負債仍是房地產企業經營面的“主旋律”。
期間，佳兆業持續拓展融資渠道，主動開展債務管理，並增強各業務單元的資金統籌能力和自我造血能力，最終實現三道紅線提前“轉綠”。
數據顯示，於2021年6月30日，佳兆業淨資產負債比率93.7%，較2020年末減少2.4個百分點；現金短債比1.53；剔除預收賬款的資產負債率69.9%，較2020年末的70.1%減少0.2個百分點。至此三道紅線全部“轉綠”。
自2020年下半年三道紅線出台以來，佳兆業在利潤方面統籌全集團降本增效目標，深挖內部潛力、向管理要效益；在現金流方面，推行“以收定支、先收後支、收大於支”，增強自身造血能力，嚴控負債規模。
多措並舉下，佳兆業降負債成績斐然，而這也跟它一直的穩健經營策略有關。一個事實是，早在2017年開始，佳兆業就有意識地主動積極進行債務管理，至今淨負債率指標已經實現了8連降。
積極主動的債務管理，讓佳兆業境內融資成本較2020年底有所下降。期內，該公司在與傳統融資渠道維護良好的合作關係基礎上，成功發行了包括尾款ABS、供應鏈ABS/ABN，長租公司債在內的標準化產品合計18.37億，發行金額較去年同期增長186%。
截至2021年6月30日，佳兆業現金及銀行存款賬面值487.36億元，較2020年12月31日增加3.4%。資金流動性充裕，短期償債壓力較小。
當然，嚴格的調控政策也給佳兆業帶來一定壓力。會上，郭英成稱，特別在銷售端，調控讓房企的資金回籠從60天變成90天，資金迴流比以往更慢，這給每個企業都造成一定的壓力。
但他也認同支持調控，“只有穩地價、穩房價，才能穩投資，這樣的情況下對企業的發展，對行業的健康發展是非常有利的。”郭英成表示，佳兆業的經營大多數以一二線城市為主，公司還將繼續深耕，保價保量，從而保證整個公司現金流的安全。
業績會上，佳兆業CFO吳建新也稱，房地產的調控、融資的政策仍會不斷收緊，這一方面符合國家的調控要求；另一方面，也倒逼了國內房企主動降槓桿，因此反而使房企更加系統性地去防範風險，讓行業更健康、理性、平穩地發展。
面對持續的調控，佳兆業已經做好準備，“下半年我們還將主動進行融資規模的管理，積極開拓境內外的創新融資渠道，不斷降低融資成本，保障集團的承載能力。”此外，加快去化，2021下半年，佳兆業預計可售貨值1270億元，管理層表示有信心完成全年1300億元銷售目標。
城市更新持續轉化
上半年，在土地集中供應的背景下，一些城市的土地出現明顯溢價，土拍市場競爭激烈。佳兆業綜合衡量公司的發展、土地市場的供給及自身庫存的情況，審慎在全國範圍進行土地儲備補充。在激烈的土拍市場中保持該有的清醒與謹慎。
期間，佳兆業通過合作開發、收併購及招拍掛及城市更新等方式，在國內經濟蓬勃發展的區域物色項目資源。於前六月共獲得15幅優質地塊，應占計容建築面積246萬平方米，土地收購權益代價252.15億元。
按收購土地權益建築面積計，大灣區新增土地佔整體新增土地的63%，華中及長三角分別佔18%及12%。
截至2021年6月30日，佳兆業在全國51個城市合共擁有233個房地產項目，土地儲備達3114萬平方米，土儲貨值7346.61億元；其中大灣區土地儲備約1923萬平方米，佔整體土地儲備的61.8%。
在眾多獲取土地儲備的方式中，城市更新成為房企繞過土拍市場曲線納儲的兵家必爭之地。
2021年開始，城市更新作為中國城市發展新思路的戰略目標之一全面推開。在今年的全國兩會上，城市更新首次被寫入政府工作報告，國家十四五規劃明確實施城市更新行動。城市更新逐漸成為國家“促進投資、提升消費”的主要載體。
以大灣區為例，廣東省三舊管理辦法從立法層面盤活存量建設用地、擴大優質增量供給。深圳城市更新更以立法形式破解拆遷難題，加速轉化速度。
然而，舊改也並非一塊簡單的掘金地。此前，住建部徵求《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》，叫停城市更新行動中的大拆大建。它對房企的專業性提出了更高的要求，門檻也更高了。
這一切，對於以舊改在深圳起家的佳兆業而言，似乎成為得天獨厚的優勢。佳兆業自成立伊始便進入城市更新領域，深耕大灣區，至今已有22年的城市更新經驗。
業績會上，佳兆業集團董事局副主席、執行董事兼總裁麥帆表示，城市更新的理念不再是簡單的拆除重建，而是在城市綜合運營服務上，對經濟、社會、生態、文化、科技五位一體的更新和進步。“我們認為新政對城市更新實施主體的綜合能力提出了更清晰和更高的要求，佳兆業的核心優勢在今後會更加凸顯。”
在城市更新的拓展方面，佳兆業還將繼續深耕粵港澳大灣區，加速城市更新模式全國複製。從數據上看，多年對城市更新的深耕，也一步步為佳兆業兑換成大量低成本的優質土儲，成為其面對激烈的土拍市場，可以從容、理性應對有力武器。
僅上半年，佳兆業成功轉化位於深圳、廣州、湛江的3個城市更新項目，轉化可售面積112.5萬平方米，轉化可售貨值達到727億元。按2021年新增土地的權益代價來計，佳兆業今年上半年通過城市更新供應的土地已佔整體的土地供應的41.3%，成為其補充優質低成本土儲的重要渠道。
截至2021年6月30日，佳兆業仍有超213個城市更新項目尚未納入土地儲備，佔地面積約5370萬平方米，大灣區佔99%。
2021年下半年，佳兆業預計可轉化項目155.2萬平方米，預計可轉化售貨742.11億元。而未來1-2年，其預計還將轉化項目382.8萬平方米，預計可轉化可售貨值1420.07億元。
佳兆業稱，其計劃通過每年高效、穩定的轉化，將城市更新儲備補充為優質貨源，促進集團高質發展。此外，佳兆業城市更新團隊亦將繼續物色全國範圍內適宜佈局的城市，探索城市更新更多模式，尋求更多發展機遇。
文章來源:樂居財經