樂居財經 曾樹佳 發自廣州
“在回答提問之前，我先跟大家講一講，公司在上半年做的一些重要的事情。”今年中期業績會上，時代中國（01233.HK）董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄，開門見山地提到了三件事。
首先，在債務置換的過程中，時代中國的融資成本有了明顯的降幅；其次，城市更新業務加速推進轉化，成為其新的增長點；再者，該公司兩個產城融合的項目（特色小鎮）順利落地，新的業務形態浮出水面。
年初突如其來的疫情，對房企銷售、交付、結算等節奏有一定影響，但總體來看，時代中國的發展節奏並沒有被打亂， “穩”的特質反而顯現了出來。
中報顯示，上半年時代中國錄得收入為149.25億元；實現淨利潤18.11億元，同比增長6.5%；核心淨利潤增加至18.3億元，同比增加1.3%；公司擁有人應占利潤達15.37億元。
利潤額的平穩，得益於它銷售的穩中有升。期內，其實現合同銷售額為325.66億元，同比增長4.3%；銷售總建面約為234.2萬平方米。“我們還是有信心完成原來年初預定的銷售目標。” 岑釗雄自信地説到。
資金、債務平衡
相對於規模發展，目前許多房企更加關注的是企業的發展質量，包括財務的健康等方面。在這其中，對融資成本的把控，是所有房企都要面對的測試關卡。時代中國採取的方式是，用低息債置換原有債務，降低成本。
上半年，時代中國發行了多筆境內公司債，以及境外銀團債，主要用於置換年內到期的債務；它們的特點是“成本更低、期限更長”。
其中發行境內公司債63億元，加權平均成本5.4%，比原債務降低了2.7個百分點；發行的境外銀團債摺合2億美元，融資成本約為5.7%，比原債務下降了近一個百分點。通過這些舉措，時代中國給自身的財務結構，畫了一道安全線。
據首席財務官兼執行董事牛霽旻介紹，截至今年6月末，時代中國總債務是587億元，一年內到期的短債為241億元，佔比超過了41%。
看似短債比例較高，但實際上，時代中國針對所有一年內到期的短債，包括公開市場全部的債務，都已經足額拿到了政府相關部門的發債批文。因此，根據未來一年內到期債務的時間節點，做一個提前量，重新發行置換就可以完成了，並沒有債務之憂。
從另外一個角度講，時代中國截至上半年現金餘額為345.33億元，現金短債比超過了1.4倍，淨負債率為71% ，流動性良好。
在這種情況下，若銷售額、回款額達到預期，則更能為其現金流增色。
岑釗雄對樓市有自己的判斷：“下半年地產的發展和整個去化的程度，我個人判斷，還是延續上半年的趨勢，應該還是比較平穩，個別地方有亮點。目前來講，區域有分化，總體是平穩的。”
儘管上半年2月份、3 月份基本線下售樓處基本處於停擺的狀態，真正給房企做系統性銷售安排只有4個月的時間，但時代中國上半年的銷售額，整體同比去年仍有所增長；而今年該公司大概率完成年初定下的823億銷售目標，資金的回籠也將水到渠成。
城市更新釋放“能量”
土地儲備是房企發展的“糧倉”。今年上半年，時代中國共新增7幅土地，建築面積約92萬平方米，其中歸屬公司建築面積約55萬平方米。
截至6月末，時代中國的土地儲備覆蓋國內16個城市，且主要分佈在國內一二線城市及大灣區，其中位於大灣區的土儲佔比近90%（含清遠地區），土儲能滿足今後三至五年的發展需要。
深耕大灣區的過程中，熱火朝天的舊改領域，也能經常看到時代中國的身影。期末，它的城市更新項目總數已超150個，多數位於大灣區經濟發達城市，潛在總建築面積約5200萬平方米。
從數據中，就能清楚地窺見城市更新板塊，給予時代中國發展的能量。
在疫情之下，時代中國城市更新項目的結轉節點，有所延後，因此上半年城市更新業務板塊沒有確認收入。
儘管如此，它於期內仍轉化了4個城市更新項目，總建築面積約137萬平方米，總貨值約425億元。若算上七月份的轉化項目，總貨值則能達到600億元。岑釗雄表示，從全年看，今年預計有10個城市更新項目轉化出來，涉及建面200萬平方米、貨值700億元。
今年年度拿地的安排，時代中國策略基本上沒有改變，“城市更新的項目優先買回來，這是重要的考慮，同時通過公開招拍掛和收購尋找機會。”
由於在招拍掛市場上，一部分項目價格跟時代中國整個投資的測算不匹配，所以它也就適時地放棄了這些項目，該公司的大部分項目，還是聚焦於灣區重要區域的城市更新領域。
“下半年，我們也會按照全年度資金的安排，去做投資的安排。”岑釗雄認為，隨着政策進一步的放開，以及珠三角地方政府對於城市更新業務的支持，城市更新項目落地的進展可以更快一些，同時帶來更多的新增土儲和更高的毛利率。
產城融合的突破
在現有業務之外，時代中國產城業務也取得了戰略性突破。
截至2020年6月30日，時代中國佛山愛車小鎮和創客小鎮兩個產城項目成功落地，總建築面積超過120萬平方米。項目的成功落地，將給公司業務的增長帶來新動力。
上述的兩個特色小鎮，都處於廣佛交匯的地方。對於這種產城融合的新業務形態，岑釗雄認為，這有助於推動當地經濟和產業的轉型，帶動整個片區的發展。對於公司來説，它也給業務和項目的拓展帶來更大的競爭力。
他分析到，產城融合的模式，涉及的是綜合的開發項目，不是傳統意義上的房地產的項目。產城項目裏面有住宅、有商業、有產業，也有為產業和居住人羣配套的公共設施，並不是單純的住宅項目或者是商業項目。
這種類型的項目，未來獲得溢價的可能性，會比一般的傳統地產項目更高一些。意識到這一點，時代中國現在正逐步地把這一業務模式，推廣落地到其他更多的地方。
去年年底，時代中國培育的物管板塊已登上了資本市場，如今，在發展展望的陳述中，時代中國也提到了“穩步發展商業、產業等業務”。由此可見，產業板塊，或許後續也會成為它培育的另一個增長點。
該板塊會呈現出怎樣的發展姿態，時代中國將用時間告訴人們答案。