IPO視界｜弘陽服務：資本助推區域擴張 全國化佈局再升級

7月6日，弘陽服務（01971.HK）發佈公告稱，擬發行1億股股份，發售價定為每股發售股份4.15港元，所得款項淨額約為3.65億港元。每手1000股，預期將於7月7日上市。

依託新冠肺炎疫情帶來的風口，弘陽服務抓住契機，搶先一步登陸資本市場，助推其全國化佈局不斷升級。

綜合實力逐步增強 商業物業貢獻持續提升

作為一家發源於江蘇、逐步覆蓋長三角並進軍全國的物業公司，弘陽服務近年來發展較為迅速，綜合實力與抗風險能力逐步增強。

在2017-2019年，弘陽服務營收分別為2.57億元、3.49億元、5.03億元，3年間複合增長率為39.86%，其中2019年營收同比增長44.13%。同期，弘陽服務毛利分別為0.58億元、0.70億元、1.27億元，3年間複合增長率高達48.17%；弘陽服務淨利潤分別為0.29億元、0.33億元、0.57億元，3年間複合增長率為40.98%，其中2019年淨利潤增幅高達72.98%。無論是毛利還是淨利潤，3年間複合增長率均高於40%，且2019年出現較大幅度上漲。

從毛利率和淨利率的走勢來看，在2017-2019年，弘陽服務毛利率分別為22.57%、19.99%、25.34%，其中2019年毛利率超過25%，為近3年來最高。同期弘陽服務淨利率分別為11.17%、9.45%、11.35%，其中2019年淨利率亦為近3年以來最高。

縱觀已發佈2019年報的各上市物業公司在2019年的毛利率與淨利率，毛利率超過30%的物業公司有10家，其中2家物業公司毛利率超過40%。而淨利率超過15%的物業公司有8家，其中3家物業公司淨利率超過20%。顯然，與這些上市物業公司相比，弘陽服務的盈利能力仍需提升。

具體來看，弘陽服務的業務包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。其中，物業管理服務包括住宅物業、商業物業、其他物業等多種業態。具體來看，在2017-2019年，弘陽服務物業管理服務毛利率分別為21.87%、18.98%、25.19%。其中，住宅物業近3年毛利率分別為20.88%、14.99%、21.93%；商業物業近3年毛利率分別為22.82%、23.14%、28.35%；其他物業近3年毛利率分別為22.98%、24.26%、26.70%。

上述數據表明，其它各項業務的毛利率差距並不明顯，而增值服務的毛利率或是其發力點。

在過去3年間，弘陽服務非業主增值服務毛利率分別為18.05%、18.25%、21.17%。如果上市之後，弘陽服務的母公司加大支持力度，其非業主增值服務的毛利率乃至盈利能力都將顯著改善。同期，弘陽服務的社區增值服務毛利率分別為43.39%、45.15%、46.11%，明顯高於其他業務，與其他上市物業公司平均水平基本一致。

背靠母公司弘陽集團，弘陽服務在管面積實現了較為快速的增長。數據顯示，近3年來，弘陽地產銷售額分別為256.9億元、473.4億元、651.5億元，銷售面積分別為169.8萬平方米、352.8萬平方米、490.5萬平方米，尤其是銷售面積快速增長。

得益於此，在2017年-2019年，弘陽服務在管面積分別為906.7萬平方米、990.5萬平方米、1575.4萬平方米，年複合增長率為31.82%。隨着弘陽地產項目開發的穩步推進，弘陽服務待接管項目逐步交付，其發展基礎持續穩固，整體營收及面積增長的確定性較高。

縱觀弘陽服務的各項業務，在2017-2019年，物業管理服務營收分別為2.23億元、2.80億元、3.55億元，佔比分別為86.69%、80.20%、70.53%。其中，商業物業毛利連續3年超過住宅物業毛利；而商業物業營收除2018年略低於住宅物業外，在2017年及2019年均領先住宅物業。與此同時，弘陽服務的商業物業在管面積分別為185.2萬平方米、199.6萬平方米、338.1萬平方米，佔比分別為20.42%、20.15%、21.46%。顯然，商業物業以不到住宅物業1/3的在管面積貢獻了與住宅物業相近的營收及遠超住宅物業的毛利。

推動全國化佈局 注重規模與質量的平衡

2019年，弘陽服務在管面積為1575.4萬平方米，業務涉及中國7個省、直轄市及自治區21個城市的94個項目。截至2019年12月31日，弘陽服務的總合約面積約為27.6百萬平方米，涉及中國14個省、直轄市及自治區41個城市的167個項目。

對於大部分物業公司而言，單城單項目會極大地增加公司的管理成本，甚至在部分城市蠶食掉一些本就利潤微薄的項目盈利，從而導致規模越大、佈局越廣、虧損越嚴重。而此時對物業公司的城市深耕、市場化發展能力就提出極高的要求。對弘陽服務而言，如何通過收併購、市場化拓展等手段在已進入城市落地生根並形成良性循環至關重要。

為此，弘陽服務在招股書中指出，此次上市募集資金約40%將用於尋求選擇性策略投資及收購機會以及進一步擴大物業管理業務的規模，其中包括住宅物業及商業物業；約30%將用於加強智能系統的研發及升級；10%將用於提升服務質量；10%將用於人才招募、員工培訓及福利制度；剩下10%將用於公司營運資金。

弘陽服務集團執行總裁楊光也表示，弘陽服務目前注重長三角的佈局，會將4成集資款項用作收購或投資4至6家位於長三角、華南、華中的物管公司，基於弘陽地產已在大灣區有所佈局，未來會考慮選擇性地進駐大灣區。

可以預見，有了資本的加持，弘陽服務的全國化之路要順暢不少。而將10%的募集資金用於提升服務質量在上市物業公司中比較少見，這也意味着後續弘陽服務將盡力在規模化發展與保證服務品質之間求得平衡，避免出現部分物業公司規模越大、名聲越差的情況。