導 讀
短期獲批162億，中海旗下的“明天”業務——持有商業物業將迎來加速發展。
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專項債券加快長租建設 長租項目集中長三角，2020年將達6家 目前，中海旗下的長租公寓共分為海堂、友裏兩大品牌，分別定位為商務服務型公寓及舒適社交型公寓。截止2019年，中海已開業兩家長租公寓，其中中海友裏上海小崑山店為首家落地運營的長租項目，於2019年8月正式開業，總建面9809平米。2020年按計劃，中海還將有4家長租公寓項目入市，屆時中海旗下在運營長租公寓數將達6家。 據悉，此次中海發行的住房租賃專項公司債，發行規模不超95億元，扣除發行費用後，66.5億元計劃用於住房租賃項目建設，28.5億元用於補充一般運營資金；此外首期發行規模不超20億元，其中12.6億元用於自有租賃住房建設，共包括5個長租項目，預計可租建面超10萬平米。5個項目均位於核心一二線城市，如北京、上海、蘇州等，其中4家均位於長三角城市。 盤活物業營收多元，被動持有限制發展 此次中海發行專項公司債用於長租項目發展，與企業的戰略導向相吻合，既能有效盤活低效物業，又能實現營收的多元。隨着公司債的分期發行，相信會有更多長租項目加快建設進度。從優勢上來看，中海偏好一二線拿地，獲地的城市能級較高，能夠契合長租公寓的發展特點；中海擁有多年寫字樓及商場運營經驗，在長租公寓管理運營方面有經驗支持；此外中海的融資成本較低、財務穩健，一定程度上能夠滿足長租公寓的資金需求。 但從募集説明書披露的項目信息來看，大多數中海的長租項目都是被動持有，是出於土地出讓時的自持要求，而被動持有的長租項目。這也造成了中海在拿地時主要以物業銷售為主要考量標準，而長租項目的地段位置沒有太多選擇機會。此外這類長租項目大多為小區內的特定樓棟，易與項目內的業主形成租金競爭，限制了項目的發展。由此判斷，目前中海旗下的長租公寓更多為低效物業盤活，但若要真正擴大規模、進軍長租，還需要在戰略上主動出擊，運營上輕重結合。 02 資產證券化釋放商業價值 持有物業自行造血，未來商業加速擴張 集中商業具備擴張基礎，與第一梯隊仍有較大差距 本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載 轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx) 多謝配合！ 萬達商管：存量物業消化完畢，租金收入穩步增長 恆大：銷售與回款創新高，新戰略初見成效 碧桂園：業績規模新高，持續提升全週期綜合競爭力 克而瑞地產研究 | cricyjzx 易居企業集團的專業研究部門 龍湖商業起步於2000年，龍湖拿下重慶北城汽車修理廠地塊，該項目是龍湖的首個天街項目，在此之後打開了龍湖商業佈局的大門。2010年是龍湖商業發展發力的“元年”，彼時國內商服用地供應大幅上漲，而且人均GDP的快速上漲也拉動了對商業的巨大需求，龍湖2010投資物業項目個數達到16個，較於2009年增加了12個。到2011年，龍湖明確商業發展戰略，成為龍湖繼物業之外的另一道主航業務，商業運營收入也逐漸成為整個上市公司收入增長，以及利潤上升的重要一極，彼時龍湖開業有7個商業項目，持有開業面積達到43.89萬方。較早的商業佈局，使得龍湖對自身商業的定位、以及發展佈局作出了恰當的梳理，到2012年，龍湖明確地列出了商業項目的3條產品線：天街、星悦薈、家悦薈。投資物業項目個數增長到25個，已開業項目10個。而後龍湖加速商場的開業速度，2013年起其商場的開業建面年均同比增長30%左右。截至2019年上半年，龍湖投資物業總儲備項目（含已開業）有80個，建面共計1013.5萬平方米。到2019年底龍湖已開業商場39個，建面超過380萬平方米，而隨着龍湖商業土儲的逐年釋放，到2020年龍湖預計開業商場超50個，而龍湖目前持有的八十多個項目，這些項目將會在未來幾年釋放，將加大龍湖商場的營業收入。
