綠地控股淨利、合同銷售額雙降 二次混改後將走向何方？
兩次衝刺4000億元銷售目標未果，止步不前的綠地控股又面臨銷售增長乏力、槓桿居高不下、償債能力欠佳等憂患。如今停牌也讓市場充斥着綠地控股迎來“二次混改”的聲音，如今“靴子落地”，綠地控股二次混改襲來
《投資者網》葛凡梅
7月22日，房地產企業綠地控股（600606.SH]）發佈了2020年半年度業績快報公告和2020年第二季度房地產經營情況簡報。
根據公告，2020年上半年，綠地控股實現歸母淨利潤80億元，同比減少10.79%；實現合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。
淨利與銷售額出現下降的同時，綠地控股也正處於控制權籌劃中。在週一、二持續緊急停牌後，7月21日，綠地控股發佈公告稱因股東籌劃公司控制權結構，最長將停牌一週。
7月26日下午，綠地控股發佈公告顯示，上海地產（集團）有限公司（以下簡稱“上海地產”）、上海城投（集團）有限公司（以下簡稱“上海城投”）擬通過公開徵集受讓方的方式，協議轉讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%。這意味着綠地控股將啓動二次混改。
兩次衝刺4000億元銷售目標未果，止步不前的綠地控股又面臨銷售增長乏力、槓桿居高、償債能力欠佳等憂患。如今綠地控股迎來“二次混改”，又將面臨怎樣的局面？《投資者網》就相關信息向綠地控股求證，公司未予置評。
銷售增長乏力
綠地控股創立於1992年，是一家全球經營的多元化企業集團。目前，綠地控股已在全球範圍內形成了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費以及科創、康養等新興產業並舉發展”的多元經營格局。歷經27年發展，綠地控股銷售增長進入瓶頸。
2020年上半年，新冠肺炎疫情突如其來，對經濟社會發展產生了負面影響，房地產企業也深受其害。但是，在外部環境壓力之下，房企抗壓能力也各不相同，有些逆流而上，有些業績下降。而綠地控股則是後者。
根據2020年半年度業績快報，2020年上半年，綠地控股實現營業收入2099.25億元，同比增加4.14%；歸母淨利潤79.48億元，同比減少10.79%。綠地控股對自身增收不增利的業績表現持有樂觀態度，其在快報中表示，“經過努力，公司整體經營情況觸底反彈、逐季改善、趨勢向好。”
目前，A股上市房企披露半年報的尚屬少數。但是根據日前保利地產（600048.SH）披露的2020年半年度業績快報，2020年上半年，保利地產實現營業收入737.05億元，同比增加3.60%；歸母淨利潤101.21億元，同比減少僅1.66%。
與綠地控股相比，保利地產規模上還要略勝一些，雖然同受疫情影響，但從業績表現上來看，保利地產的抗壓能力明顯要強於綠地控股。二者在上半年的銷售增長方面亦有不小差距。
2020年上半年，綠地控股的銷售增長也較為乏力。根據2020年第二季度房地產經營情況簡報，2020年1-6月，綠地控股實現合同銷售面積1031.2萬平方米，比去年同期減少30.7%；實現合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。
相較而言，2020年1-6月，保利地產實現簽約面積1492.24萬平方米，同比下降8.81%；實現簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%。綠地控股20.7%的銷售額降幅明顯大於保利地產11.12%。
事實上，綠地控股銷售疲軟早有徵兆。早在2018年，綠地控股錯失4000億元銷售目標後，2019年仍未突破4000億元，成為近兩年房企TOP10裏增速最慢的公司。
梳理近些年的銷售情況來看，2015年至2019年，綠地控股的合同銷售金額分別為2301億元、2550億元、3065億元、3875億元和3880億元，2016年至2019年合同銷售額增速分別為10.82%、20.20%、26.42%和0.10%，銷售增長出現滯緩。
雖然綠地控股沒有明確提出2020年具體的銷售目標，但是根據此前1月8日綠地控股董事長、總裁張玉良在業績交流會上表示，綠地今年的銷售目標不會增加很多。以綠地控股2020年上半年銷售額1330.29億元來看，綠地控股2020年實現原有4000億的銷售目標仍有難度，半年的目標達成率僅33.25%。
槓桿高企
7月24日，綠地控股子公司發佈美元債券發行公告。公告稱：為滿足發展需要，子公司綠地全球於2020年7月22日分別完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發行，其中4億美元定息債券票面利率為6.125%，到期日2023年4月22日；2.5億美元定息債券票面利率為7.25%，到期日2025年1月22日。以上發行債券將於香港交易所上市。
其實，綠地控股發行美元票據的整體融資成本較高。今年6月綠地全球發行的5億美元定息債券，債券票面利率為6.25%，既高於龍湖地產今年發行的3.375%的優先票據，也高於境內6月份4.89%的平均發債成本。
而事實上，進入2020年，受疫情影響境內流動性持續寬鬆，房地產行業融資成本走低，境外融資規模小幅下降。Wind數據顯示，今年以來，房企發行的各期限債券平均票面利率在4%-6%之間。整體看，平均發債成本沒有超過6%，且數量較集中的3年期和5年期債券平均利率未超過5%。而綠地控股上述兩筆發債融資成本不降反增，還高於2019年5.60%的融資成本，並未體現出綠地控股作為老牌房企的規模及品牌優勢在信用融資市場的正面作用。
《投資者網》梳理財務數據發現，綠地控股較高的融資成本或許是因為其緊張的財務狀況。2019年，綠地控股的淨負債率為155.60%，2020年一季度末攀升至171.59%；資產負債率為82.81%，今年一季度該指標為81.92%。與同行企業相比，綠地控股資產負債率偏高。中指研究院數據顯示，2019年滬深兩市上市房地產公司的平均資產負債率為68.8%。
根據2020年一季報，截至2020年3月31日，綠地控股短期借款為317.19億元，同比增長6.85%；長期借款為1538.79億元，同比增長12.07%，借款規模進一步加大。
截止今年一季度末，綠地控股長期債務達到1955.98億元，短期債務也達到1087.61億元，短期債務佔比接近三分之一，而賬面資金下降為781.41億元，加上銷售不及預期，超三千億的債務，讓綠地控股面臨着不小的壓力。
停牌為二次混改
對於房地產企業而言，資金鍊就是生命線，“現金為王”。槓桿居高、銷售增長乏力的綠地控股在行業中的高光難以為繼，或許也是綠地控股停牌後，市場猜測其二次混改的原因之一。
7月21日，綠地控股在公告中稱，7月17日，綠地控股收到公司股東上海地產及上海城投的通知，上海地產及上海城投正在籌劃公司控制權結構有關事項。
公開資料顯示，上海地產和上海城投分別為綠地控股的第二大和第三大股東，持股比例分別為25.82%、20.55%。陸股通持股3.22%為第四大股東，中金公司持股2.9%，為第五大股東。而第一大股東為上海格林蘭投資企業（有限合夥），持股比例達29.13%。上海地產和上海城投均由上海國資委100%控股。換言之，上海國資委通過上海城投和上海地產持有綠地控股的股權比例達46.37%，遠超第一大股東上海格林蘭投資企業（有限合夥）。
業內消息表示，綠地控股此次停牌，或將迎來二次混改。綠地控股的第一次“混改”是在5年前，綠地控股當年混改直至成功實現借殼上市，被認為是上海國資的混改樣本。
據地產垂直媒體《壹地產》在微博發佈的消息，此次綠地停牌，簽署完戰略合作協議後，“一個項目組在中金公司悄悄成立，專門跟進綠地引入戰略投資人的事情。上海也有兩家企業表達了參與意向，他們都是上海國資委旗下的國有企業。”
如今“靴子落地”。7月26日下午，綠地控股發佈公告顯示，上海地產、上海城投擬通過公開徵集受讓方的方式，協議轉讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%。這意味着綠地控股將啓動二次混改。
此次擬轉讓股份的價格不低於下列兩者之中的較高者：提示性公告日前30個交易日的每日加權平均價格的算術平均值和最近一個會計年度經審計的每股淨資產值。擬聘請中金公司作為本次股份轉讓的財務顧問，後續將進一步研究制定本次股份轉讓的具體方案。
知名地產分析師嚴躍進對《投資者網》表示，“實際上，對於綠地來説，混改動作比較多。此次停牌首要原因是和上海城投、上海地產等重組是有直接關係的，停牌目的也是為了防範股價波動。所以停牌本身是釋放了積極的信號。對於綠地來説，其二次混改也符合其國企的定位和導向；同時，從企業競爭力來説，混改後或會繼續引入戰略投資者，這都具有積極的意義。”（思維財經出品）■
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責任編輯：常福強