“三年千億”目標的收官之年，禹洲集團（HK：01628）交出了一份半年50%銷售增速的成績。
在疫情之下，這樣的成績在TOP50規模房企的幾乎無出其右，而計劃在下半年推出的1158億元可售貨值，也預示着其千億目標已唾手可得。然而，規模的衝刺打破了過往禹洲規模、利潤、風險“三駕馬車”之間的平衡。
今年中期，禹洲集團落入了“增收不增利”的俗套，歸屬母公司淨利潤出現同比大幅下降。在業績會上，董事會主席林龍安表示，“千億以後，禹洲將進行戰略性全面調整，包括轉移到以盈利為目標，即利潤與業績齊頭並進。”可以看到，規模之餘，禹洲亦開始為利潤做出謀劃。
衝擊千億陣營
對於一家房地產企業，以三年為週期實現一個目標並非易事，尤其是在行業週期充滿變數的當下。
在2020年，禹洲的“三年千億”目標也進入了收官之年。在疫情的襲擾下，禹洲集團上半年實現了合約銷售額428.5億元人民幣，同比增幅達到了50.49%。從目前完成情況來看，禹洲似乎距離自己的目標並不遙遠，但同時要在今年達成千億，其下半年的任務指標依然將達到571.5億元。
不過，禹洲對此充滿了信心。“可以説，下半年的推貨貨值是我們篤定千億目標的底氣。” 在林龍安看來。據管理層介紹，禹洲下半年預期將推出可售貨值1158億元人民幣，其中超過89%位於一二線城市或準二線城市。這意味着，下半年可售貨值的去化率只需要達到49%，禹洲便可進入千億陣營。
過往數年，禹洲一直在蓄力，經過2017年、2018年連續兩年超百億的土地投資後，在2019年禹洲集團進一步加大了佈局力度，全年拿地244.4億元，同時將總可售土地儲備提升至2012萬平方米。
今年7月份，禹洲完成對成都南城都匯項目的收購，也被業內視為對千億目標的又一道保險。據悉，該項目預估總貨值在229億元，而更為重要的是，近40%的面積已經封頂，早已達到了可以預售的條件。
在地產分析師嚴躍進看來，在上半年，禹洲集團實現不俗的增速表現，説明了企業較好的推盤節奏，以及在疫情下依然有較好的營銷策略，能夠較好應對房地產市場降温的風險。
此外，多數機構也表示看好禹洲全年的銷售情況，例如穆迪便表示，得益於禹洲集團在長三角和環渤海經濟圈的一、二級城市的優質土地儲備，預計2020年合同銷售總額將超過950億元人民幣。
增收不增利
一直以來，規模、負債與利潤均被視為房地產行業難以平衡的三角關係，而禹洲一直努力維持着“三駕馬車”的平衡，不過如今，利潤還是成為了其短板。
報告期內，雖然得益於結轉面積的增加，禹洲集團的營業收入實現了20.36%的同比增長，但歸屬母公司淨利潤卻同比出現37.83%的下滑，降至了10.19億元。
進一步梳理來看，禹洲集團歸屬母公司淨利潤的下滑有着多方面的原因，除去受疫情影響的公允價值變動，禹洲集團的合營公司及聯營公司投資未能貢獻利潤虧損1.78億元，這較2019年同期下降了4.17億元；此外，合作項目中其他股東分走的利潤比去年同期增加了2.63億元至5.31億元，也對歸屬母公司淨利潤的表現造成巨大幹擾。
這均指向了近年來“合作”的增多。在業內人士看來，加大合作是近年來房企衝擊規模的一條捷徑，在通過少量的資金撬動更大規模的同時，也容易造成規模與利潤增長的不匹配。
反應到銷售數據上，過去三年，禹洲集團的權益出現了快速走低，在2019年，銷售權益佔比到達60%左右的低谷，而在此之前，禹洲集團的銷售權益比基本維持90%以上。
在今年業績會上，董事局主席林龍安並沒有否認低權益帶來的弊端，在他看來，當前較低權益水平，使得盈利、節點、清算等等都會受到影響。
“今年將大幅提升投資自有，能獨立拿地就獨立拿地，原則上不多加合作。未來力爭將銷售權益提到70%、80%的水平”。林龍安稱已經對經營團隊提出明確要求，“禹洲拿地的準則是以利潤為導向，會加大收併購及產業拿地，確保利潤率的實現。”而梳理發現，截至目前，今年以來，禹洲集團拿下的15宗土地儲備中，8幅權益比均為100%。
顯然，禹洲從規模到利潤的轉移已經悄然開啓。
正式更名為禹州集團、第二總部落地深圳、分拆物管上市，在這個千億收官之年，禹洲給外界留下了很多的想象，在不遠的未來，禹洲集團又將在利潤迴歸道路上實現怎樣的成績，藍鯨房產將持續關注。