公募REITs啓航正當時 不動產資產定價更趨完善

中國版公募“不動產投資信託基金(REITs)”終於來了，動輒數十億或百億級的基礎設施投資將是首批試點領域。這被視為助力基建、拉動投資的又一重要制度性舉措。

公募REITs已成為專門投資不動產的成熟金融產品，已有40多個國家和地區發行該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等。境內關於公募REITs的討論已有多年，在當前經濟環境下推出正當其時，不僅可有效應對疫情影響和經濟下行壓力，盤活存量資產，為資產價格尋找定價之“錨”，支持經濟重啓，而且，REITs市場建設將成為解決中國不動產投融資體制諸多結構性問題的破題之作。

此輪改革率先在基礎設施領域推進公募REITs試點，一方面有助於通過市場化吸引社會資本參與基建項目，藉助資本市場公開透明的定價機制，政策優先支持基礎設施補短板行業，傳統基建和新基建均被聚焦；另一方面，基礎設施REITs公募基金產品的投資運作、項目管理等進一步明晰，公募基金通過購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，完成對標的基礎設施的收購，開展基礎設施REITs業務。規則強化基金投資管理與項目運營管理，明確基礎設施基金投資運作、關聯交易管理、收益分配、估值計價和信息披露等要求，堅持“以信息披露為中心”，壓實基金管理人責任，以達到管理人謹慎勤勉專業履行基礎設施項目運營管理職責的目的。

近年來，我國資產證券化業務實踐中，也積累了不少私募REITs案例和經驗，為公募REITs市場發展打下基礎。可以預期，中國公募REITs將依據全球標準化REITs基本特點，以公開發行、公開交易方式，堅持權益型導向，實現REITs穿透持有不動產權益，其中收入結構要求、分紅比例、槓桿率及治理結構等具體規則參考成熟市場規則制定，按照有助於實現降低主體槓桿率、盤活存量資產、完善不動產資產定價機制的方向推動實施。