“寬鬆”出來的資金， 不能流入樓市

來源： 21世紀經濟報道

中央政治局5月15日召開會議提出，積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。而4月17日召開的中央政治局會議已明確提出，提高赤字率，發行抗疫特別國債，增加地方政府專項債券。

今年政府工作報告應該會對特別國債作出安排。根據專家的分析，預計今年我國國債和地方政府債券的發行規模將分別為5.2萬億元和6.1萬億元，分別較上年增加9960億元和1.76萬億元。

而今年1月6日央行全面降準0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元；3月16日普惠金融定向降準，釋放5500億元資金；4月對中小銀行定向降準1個百分點，釋放4000億元資金。總計釋放了超過1.75萬億元資金。

以上幾項加起來的資金約有4.5萬億元。與西方一些主要經濟體肆無忌憚的貨幣放水相比，我們國家的財政貨幣政策已是相當剋制。

雖然沒公開説，理智上也不認同房地產救市的想法，但很多地產界人士內心是竊喜不已的，以為所在行業又能分一大杯羹。這些資金的投向，有些已有明確指引，有的尚待明確，但有一點可以肯定，就是不允許流入房地產市場。

財政部4月3日要求，地方政府專項債不得用於土地收儲和房地產相關項目。4月17日，中央政治局會議再次重申，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。4月22日，銀保監會首席風險官肖遠企在國新辦新聞發佈會上表示，銀保監會要求銀行一定要監控資金流向，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。5月10日央行發佈2020年第一季度中國貨幣政策執行報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

我之所以不厭其煩地摘引中央和監管部門的這些政策表述，就是要提醒房地產從業人員，即便是經濟面臨巨大的下行壓力，國家也沒有用房地產來託底的想法。

1998年應對亞洲金融危機，2008年應對全球金融危機，房地產刺激經濟確實起到了立竿見影的作用。為什麼現在不能再用這個手段？我個人認為，至少有兩點。

一是與房地產有關的信貸已經佔據整個信貸總量的最大份額，如果再讓前述“寬鬆”出來的資金流入房地產，那必然會擠佔其他行業的資金。而實體經濟尤其是受疫情影響較大的中小微企業，就更難拿到錢了。

二是房價已然高企，如果允許更多資金湧入房地產，必然會帶來房價的新一輪上漲。前段時間，有的豪宅項目“秒光”，引起輿論關注。其實，這只是個別城市的少數項目，不是普遍現象，有的城市比如北京的限競房銷售情況仍然很不理想。那人們擔心什麼呢？就是擔心這種現象會蔓延，從而引發房價大面積上漲。房價高企的情況下再來一輪上漲，不僅剛需和剛改人羣難以承受，它導致的社會成本大幅上升也是整個城市難以承受的。短期收益遠大於中長期傷害，因此決策層斷然捨棄了這種選擇。

2018年下半年樓市進入調整以來，有些城市根據“一城一策”的原則，對調控措施進行了微調。今年由於疫情的影響，少數三四線城市有了放鬆調控的試探。但我們都看到了，只要是涉及放鬆限購限貸的，都行不通，都會被上級叫停。這應該很清楚了，房地產調控的基本原則不容挑戰。

那如何看待3月下旬以來商品房銷售回暖？其實我早就跟朋友們講過，房地產一定是恢復最快的行業之一，住房消費只會延遲不會消失。所以，當售樓處打開，剛需就會戴着口罩進來買房；當小區可以看房，二手房成交就會增長。

3月下旬至4月，是此前因為疫情耽擱積累的需求的釋放。如果將這段時間也稱為樓市“小陽春”，那麼它的時間就會順延一些。目前來看，5月的成交情況也會較好。要判斷樓市是不是真正回暖，需要用5-6月的成交量與去年的數據比較。

又如何看待今年以來尤其是近期土地市場的升温？首先，地方政府在財政收入降低的情況下，確實有加快土地出讓步伐的動力。其次，增加土地供應，有助於緩解房價壓力，也是保持房地產調控的應有之義。再者，目前土地市場仍屬温和，溢價有所上漲但可控，而一線城市土地成交較好，不等於三四線城市也很好，何況，即便是一線城市也有地塊流拍。

地方政府即使有心賣更多的地，沒有房企敢拿也沒用。我們看到，之所以土地成交溢價率穩步上升，就是因為房企敢拿、敢搶了。除了前面説的，市場成交情況較好之外，房企資金成本便宜也是一個重要因素。流動性寬裕的一大表徵，就是資金成本下行。所以，房地產雖然不能直接分到4.5萬億的一部分，但還是間接受益的。

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