“以房養老”騙局中的公證機構責任
有房產又希望能掙點“養老錢”的老年人成為“以房養老”理財騙局的受害者。圖為北京一位受騙老人在家中收拾行李，房子被二次過戶後，新房主要求她在三天之內搬走。中國青年報 圖
近日，《人民日報》、《中國青年報》等媒體報道稱，自2015年以來，北京有數十位老人老人遭遇打著“以房養老”旗號的理財騙局，將自己的房產抵押出去而最終失去房產，或無家可歸，或揹負鉅額債務。但因為這些老人在理財騙局中籤署了相關公證文書，導致他們維權受阻，要想拿回自己的房子，難度很大。
這些騙局之所以能夠成功，一些公證機構的公證行為是關鍵一環。這些公證機構及其相關工作人員是否涉嫌違法失職，需要承擔何種責任，值得剖析一番。
一、國外的“以房養老”
“以房養老”並非新興話題，早在上個世紀八九十年代，老齡化問題嚴重的日本就引入了“不動產擔保型生活資金”計劃，也就是“以房養老”計劃。隨後，我國臺灣地區也參考日本的模式，嘗試引入了“以房養老”計劃。
這種計劃，大致可以分為兩類：一類是由政府機構放貸給借款人；另一類是由銀行等金融機構透過設計金融產品進行銷售的方式放貸給借款人。這些借款人都是擁有不動產的沒有固定收入的老年人（大多是孤寡老人），他們以自己的房產為抵押，獲取定期的貸款，用於晚年生活，待他們去世後，放貸機構將他們抵押的房產出售，用於償還貸款本金及利息。
“以房養老”的出發點在於，讓那些不再有經濟收入與勞動能力的老年人能夠透過房產抵押的方式獲得貸款，為自己的老年生活提供一定的經濟保障。不曾想，看上去普惠民眾的“以房養老”計劃，近來卻因被用作詐騙手段而在國內名聲大噪，鬧得滿城風雨、人盡皆知，完全扭曲了制度設計的最初本意。
二、國內的“以房養老”騙局
社會各界連日來高度關注的“以房養老”，成為繼“套路貸”（大意指名義上是抵押房產的“高利借貸”，實則是以侵吞借款人房產為目的的借貸騙局）之後又一驚天騙局。
媒體調查揭示的“以房養老”欺詐路數是：騙子先到處物色有房產又希望能夠掙點“養老錢”的老年人，這些老年人大多與社會脫節或者與子女交流較少，有些甚至是獨身老人，防騙能力較弱；取得這些老年人的信任之後，說服他們加入“投資理財”專案，並許諾這些理財專案沒有任何風險，只需要將房產證抵押出去，向別人借款並簽訂一些合同之後，就可以每月在家坐享收益；隨後，向這些老年人提供“投資理財”資金渠道，這些資金一般來源於高利貸公司，並讓老年人瞞著子女將家裡的房產證做抵押，與高利貸公司簽訂借款利息奇高的《借款協議》。
為了讓這種騙局不被法律所摧毀，騙子還藉助法律賦予公證機構的公證效力，對《借款協議》進行公證。騙子在帶這些老年人去公證機構對《借款協議》進行公證的同時，讓他們簽訂《委託書》，將對房產的一切處分權利委託給這些騙子，而《委託書》的權利包括但不限於解除抵押、買賣、辦理產權登記、繳稅等所有關於出售房屋的內容。
透過引入公證機構的公證行為，這些騙局從法律上看似乎毫無破綻可言，既從法律上認可了騙子對房屋的一切處分權能，同時使《借款協議》成了經過公證的具有強制執行效力的債權文書。
《借款協議》簽訂後，騙子迅即透過公證後的《委託書》行使對房屋的處分權能，為房屋的出售做好準備工作。一旦《借款協議》到期，因被騙老年人當初的借款還在所謂的“投資理財”專案中難以提現，老人們十有八九還不起高額借款和利息。此時，佈局已經完成的騙子就開始“收網”，將這些老年人抵押的房屋低價出售。而當初借來的投入“投資理財”專案的錢實際上已在騙子的掌控之中。陷入局中的老年人最終落得“房錢兩空”的地步，房屋被強行清空出售，一些老人不得不流落街頭。
三、公證機構的權與責
與眾所周知的“套路貸”騙局不同，“以房養老”的騙局中增加了“公證機構”這個全新的角色，這個看似中立、不偏不倚的司法證明機構就《借款合同》與《委託書》出具的公證書，從法律上肯定了騙局中的借款關係與委託關係，為騙子實施後續詐騙活動提供了法律保護傘和諸多便利。媒體曝光騙局之後，一時之間，局外人大多認定，相關公證機構與這場“以房養老”的騙局脫不了干係，有些公證員有可能與騙子串通一氣，事後共享收益。因此，公證機構很快成了眾矢之的。
公證機構是由國家專門設立的、依法行使國家公證職權、代表國家辦理公證事務、進行公證證明活動的司法證明機構。從某種程度上說，經過公證機構公證過的事務，其效力不亞於法院生效的判決與裁定，因此，公證機構在人們心目中一直有著很高的地位與很強的公信力。當初轟動一時的“郭美美事件”使許多民眾對紅十字會失去信任，如今“以房養老”的騙局引來無數人對公證機構公信力的質疑，使公證機構也陷入了巨大的信任危機。
那麼，按照我國法律的規定，公證機構在進行公證的時，有哪些權與責呢？
首先，2006年3月起施行的《中華人民共和國公證法》第二十七條規定，申請辦理公證的當事人應當向公證機構如實說明申請公證的事項的有關情況，提供真實、合法、充分的證明材料；提供的證明材料不充分的，公證機構可以要求補充。公證機構受理公證申請後，應當告知當事人申請公證事項的法律意義和可能產生的法律後果，並將告知內容記錄存檔。同時，第二十八條規定，公證機構辦理公證，應當根據不同公證事項的辦證規則，分別審查下列事項：（一）當事人的身份、申請辦理該項公證的資格以及相應的權利；（二）提供的文書內容是否完備，含義是否清晰，簽名、印鑑是否齊全；（三）提供的證明材料是否真實、合法、充分；（四）申請公證的事項是否真實、合法。
此外，第四十二條規定了法律責任，即公證機構及其公證員有下列行為之一的，由省、自治區、直轄市或者設區的市人民政府司法行政部門對公證機構給予警告，並處二萬元以上十萬元以下罰款，並可以給予一個月以上三個月以下停業整頓的處罰；對公證員給予警告，並處二千元以上一萬元以下罰款，並可以給予三個月以上十二個月以下停止執業的處罰；有違法所得的，沒收違法所得；情節嚴重的，由省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門吊銷公證員執業證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）私自出具公證書的；（二）為不真實、不合法的事項出具公證書的；（三）侵佔、挪用公證費或者侵佔、盜竊公證專用物品的；（四）毀損、篡改公證文書或者公證檔案的；（五）洩露在執業活動中知悉的國家秘密、商業秘密或者個人隱私的；（六）依照法律、行政法規的規定，應當給予處罰的其他行為。
第四十二條還規定，因故意犯罪或者職務過失犯罪受刑事處罰的，應當吊銷公證員執業證書。
從上述規定可以看出，在當事人辦理公證時，公證機構理應對當事人辦理公證後產生的法律意義和可能產生的法律後果進行告知；同時有義務審查辦理公證的事項是否真實、合法；若當事人為多方的，還應審查各方對於共同辦理公證的事項意思理解是否一致，有沒有存在當事人一方或者多方理解有誤的、違背真實意願的情形。假如公證員未盡到職責範圍內的合理謹慎義務，還需要承擔相應的法律責任。
其次，2006年5月司法部部務會議審議透過、2006年7月起施行的《公證程式規則》第二十四條規定，公證機構受理公證申請後，應當根據不同公證事項的辦證規則，分別審查下列事項：（一）當事人的人數、身份、申請辦理該項公證的資格及相應的權利；（二）當事人的意思表示是否真實；（三）申請公證的文書的內容是否完備，含義是否清晰，簽名、印鑑是否齊全；（四）提供的證明材料是否真實、合法、充分；（五）申請公證的事項是否真實、合法。
第二十五條規定，當事人應當向公證機構如實說明申請公證的事項的有關情況，提交的證明材料應當真實、合法、充分。公證機構在審查中，對申請公證的事項的真實性、合法性有疑義的，認為當事人的情況說明或者提供的證明材料不充分、不完備或者有疑義的，可以要求當事人作出說明或者補充證明材料。
上述兩條規定也提到，公證機構有義務對當事人的公證申請進行審查，這個審查不僅僅包括形式審查，還涉及當事人意思表示是否真實、申請公證的事項是否真實等實質性審查。
再次，中國公證協會2008年4月頒佈的《辦理房屋委託書公證的指導意見》也對公證機構的審查與告知義務進行了專項規定，其中第十二條明確規定，公證機構適用《公證程式規則》第三十六條的規定辦理房屋委託書公證，除需要按照《公證程式規則》規定的事項進行審查外，還應當重點審查下列事項：（一）委託人的身份是否屬實；（二）委託人是否具有完全民事行為能力；（三）委託書內容是否與委託人意思表示一致；（四）委託書中有無違反法律規定或者明顯虛假的內容；（五）處分房屋的，以查閱房屋登記簿的方式核實委託人提交的房屋權屬憑證是否屬實，以及該房屋有無被抵押、查封、扣押等限制處分的情況；（六）委託書所處分的房屋屬於夫妻共有財產且夫妻不能共同簽署委託書的，另一方是否同意；（七）委託書中委託人的簽名（印鑑、指印）和簽署日期是否屬實；（八）委託人為被羈押人員的，應當注意審查委託人是否可以處分委託書所涉及的房屋，必要時可以向有關部門核實。
第十三條還對公證程式進行了具體規定，即公證機構適用《公證程式規則》第三十六條的規定辦理房屋委託書公證，應當詢問委託人並製作詢問筆錄。詢問筆錄除需要按照《公證程式規則》規定應當載明的內容外，還應當載明下列內容：（一）委託人與受託人的關係和授權受託人的原因；（二）處分的房屋是否屬於委託人所有，有無其他共有人，有無被抵押、查封、扣押等限制處分的情況；（三）所處分房屋的來源、取得時間，委託人的婚姻狀況；所處分的房屋屬於夫妻共有財產的，夫妻雙方對處分房屋的意見。委託人拒絕接受公證機構要求其補正、修改不完備或者表達不準確的委託書的，應當將此情形記入詢問筆錄。
第十四條特別規定了公證人員的重點告知內容，即公證機構適用《公證程式規則》第三十六條的規定辦理房屋委託書公證，除需要按照《公證程式規則》規定向當事人進行告知外，還應當重點告知下列內容：（一）委託書中委託、代理、轉委託等法律術語的含義；（二）委託人簽署委託書的法律後果；（三）委託他人在收取房款前代辦變更登記或者委託他人代收房款（租金）應當注意的風險。
作為針對房屋委託辦理公證的特別規定，《辦理房屋委託書公證的指導意見》在《中華人民共和國公證法》、《公證程式規則》等法律法規的基礎上，對涉及房屋的公證事項進行了更加嚴格、細緻的要求，旨在更好地向當事人告知可能涉及的法律風險及防範問題，最大限度保證當事人的意思真實，維護公證行為的法律效力與公信力。
四、從“以房養老”騙局看公證機構的可能失職
媒體調查顯示，在“以房養老”騙局中，有些上當受騙的老年人並不清楚自己簽訂的一系列合同有過公證，另有一些老年人雖然知道自己簽訂的合同有過公證，但是並沒有認真閱讀並知悉合同的具體內容、公證的具體事項以及因此可能產生的法律後果。這些上當受騙的老年人大多是在騙子的指引下急匆匆簽完一沓材料，並沒有詳細瞭解具體的簽訂內容。辦理公證的過程中，騙子大多以“公證員快要下班了”為由快速簽完所有材料，全程歷時大約五到十分鐘，與公證員的交流、溝通對話少之又少。許多受騙的老年人直到房子被轉賣、自己被強行從房子裡清退出來之後，才明白自己當初簽了字的檔案是關於高額利息的《借款合同》和關於房屋處分權利的《委託書》。
雖然從法律角度來看，騙子是“以房養老”騙局的罪魁禍首，但作為“使非法行為合法化”的公證機構又存在哪些失職行為呢？不妨從如下幾個問題入手：
第一，公證員對“當事人的意思表示是否真實”是否進行過合理審查？
那些上當受騙的老年人雖然可能對法律知之甚少，但是以房屋作為抵押簽訂《借款合同》反映的是借貸關係，《委託書》的內容卻是關於房屋買賣可能涉及的一些處分權能。資金借貸關係與房屋買賣關係分屬於不同的民事關係，這些老年人一般應當能夠分得清。既然分得清，為何依然會同時簽下這些材料呢？原因顯而易見，他們的意思表示並不真實。而對法律明確規定在公證程式中應加以審查的事項，假如公證員進行公證時向當事人逐一詢問並加以確認，或許這些老年人可以當場知道自己簽署了哪些檔案；公證員再深究幾句，他們或許即可知道自己簽訂的關於房屋處分權能的《委託書》究竟意味著什麼，從而有所警醒。
由上述可知，涉案公證機構的公證員在為當事人辦理公證文書的過程中可能根本沒有合理審查“當事人的意思表示是否真實”這一必須審查的事項。
第二，公證員對“委託書中有無違反法律規定或者明顯虛假的內容”是否有過合理審查？
《公證程式規則》第二十四條第四款明確規定了公證機構需要審查委託書中有無違反法律規定或者明顯虛假的內容，即公證機構在審查中，對申請公證的事項的真實性、合法性有疑義的，可以要求當事人作出說明或者補充證明材料。公證員須透過國家司法考試，經過考核合格才能獲得公證資格，他們對國家法律的熟悉與理解程度可以算得上超過普通人的平均水平。因此，面對當事人同時提出對《借款合同》與《委託書》等事項進行公證的申請，一名合格的公證員理應想到國家法律對涉及借款合同的“流質契約”（即當事人雙方在設立擔保物權時約定，當債務人不履行債務時，由債權人取得擔保物所有權）的禁止性規定，理應對此公證事項的真實性、合法性提出疑義，並可以透過現場詢問的方式對上述疑義進行確認。然而，“以房養老”騙局中的公證員是否合理審查過“委託書中有無違反法律規定或者明顯虛假的內容”並提出疑義，旁人不得而知。
第三，公證員是否盡到“法律後果告知與風險提示”的義務？
假設公證員公證過程中在前述兩個問題的處理方面均不存在任何失職行為，那麼他們是否按照《辦理房屋委託書公證的指導意見》第十四條的規定，真正做到了除按照《公證程式規則》的規定向當事人告知外，還應重點告知當事人《委託書》中委託、代理、轉委託等法律術語的含義、簽署委託書的法律後果、委託他人在收取房款前代辦變更登記或者委託他人代收房款（租金）時應當注意的風險等事宜呢？在“有房即安”的當下，房產對民眾意義重大，任何一個房產所有者的行為如果涉及房屋抵押、買賣、權能處分等事項，相信其本人都會有十二分的警惕。即使是年邁的老人，如果對這些事宜有所瞭解，也不可能不懷疑。假如公證員在辦理房屋《委託書》公證過程中特別告知上述事宜，或許這些老人就會謹慎考慮，三思而後行，或者先與子女商量再做定奪，而不至於當場同意辦理涉及房屋處分權能的《委託書》。
由此推測，相關公證機構的公證員可能存在嚴重失職，並未按照法律法規及行業規則的規定，對簽署公證《委託書》的法律含義、法律後果向當事人進行具體明確的告知。
五、公證機構的法律責任與問題
雖然目前相關詐騙案件尚未進入法院審判階段，但公證機構必然難辭其咎，相應法律責任需要承擔。其一，按照《中華人民共和國公證法》第四十三條的規定，公證機構及其公證員因過錯給當事人、公證事項的利害關係人造成損失的，由公證機構承擔相應的賠償責任。其二，要確認公證員與騙子之間是否存在共謀的問題，假如二者存在共謀，可能共同構成詐騙罪，則應依據《中華人民共和國刑法》追究公證員的刑事責任。其三，因為公證員不屬於國家機關工作人員，因此不涉及貪汙、賄賂、徇私舞弊、濫用職權、翫忽職守等涉及國家公職人員的罪名。
由此次公證機構捲入“以房養老”騙局一事可知，目前我國公證機構存在許多問題。現階段，我國公證機構是自收自支的事業單位，其中有些公證機構可能會因為利益驅動而忽視公證的質量，甚至違反法律和程式辦理公證文書，嚴重違法行使國家賦予的公證權利。在為當事人辦理公證的過程中，這些公證機構沒有盡職盡責，沒有站在維護法律公平正義的角度為當事人講解公證的真正意義，沒有按照法律的規定認真為當事人闡釋其權利義務及公證行為可能產生的法律責任、後果，最終導致違規公證、違法公證的出現，甚至自身也淪為犯罪分子進行違法詐騙的工具。
六、公證機構的信任危機救濟
“以房養老”騙局遭到曝光後，民眾的同情心普遍倒向失錢失房、無家可歸的受騙老年人。騙局的始作俑者廣某等人已被批准逮捕，面臨法律的制裁。“一不小心”“助紂為虐”的公證機構則成了輿論重點批駁的物件，不少民眾表示，公證機構與騙子沆瀣一氣、狼狽為奸，這樣的公證機構還能信嗎？
作為詐騙案發生地涉案公證機構的上級主管部門，北京市司法局和北京市公證協會在“以房養老”騙局曝光後，立即於2017年7月27日組成專門調查小組，對相關公證處和公證員展開調查，並表示將積極與公安機關、檢察機關配合。據介紹，北京市司法局將依法認定案件性質，嚴懲詐騙犯罪分子，重新整合法律服務力量，支援當事人維護自身權益，協助當事人挽回損失。
雖然在司法部門的介入下，公證機構已有後續“防範措施”，如要求為60歲以上老年人辦理賦予強制執行效力的公證或涉及處分不動產的委託公證時，老年人必須由成年子女陪同；辦理公證過程必須進行錄影，並附卷備查等。另有一些上當受騙的老年人透過委託律師，透過進一步的法律程式解除了之前公證的《委託書》的效力。但這些後續措施只是亡羊補牢。
即便目前輿論與民眾對這些老人的遭遇都深表同情，但“以房養老”騙局在設計之初即繞開了法律，透過公證為不合法行為穿上了合法的外衣，法律上尚未發現明顯漏洞，老人們想要正常討回被騙走的房產，難度相當大。加之目前公證系統與法院的辦案系統並未實現資訊共享，資訊的互通與更新存在延時，陷入騙局的這些老年人的房屋仍然有可能被債權人透過申請法院執行具有強制執行效力的債權文書的形式過戶至他人名下。
七、結語
“以房養老”騙局中，騙子固然可惡，高利貸公司固然可憎，受騙老人固然可悲可憐，但是，公證機構作為代表國家提供法律服務的單位之一，居然存在被他人利用甚至與他人合謀進行詐騙的嫌疑，這更需要深究。
問責於誰並不重要，歸責於誰也並不困難。相信那些老年人已為自己的“無知”付出了慘重的代價，騙子也將因自己的詐騙行為會受到法律的制裁，而如何進一步監管公證行業、整頓公訴機構並重塑公證機構的公信力，才是後續最應該重點關注與解決的問題。
中國商務新聞網訊 2015年以來，北京數十位老人陸續遭遇了“以房養老”騙局。片子假借“以房養老”的理財形式，騙取老人手中的房產，他們號稱只要把手裡的房子抵押借款3個月，就能獲得每月10%到15%的高息，到期後能全額返還本金。然而數月後，不僅承諾的利息不見蹤影，老人的房子也被抵押借款的“銀主”憑藉老人簽字的公證材料以低價賣出，過戶給他人。如今，被騙的老人們有的失去了房產，有的背上了鉅額的債務。據瞭解，有關“以房養老”被騙的相關案件，僅由北京市公安局西城分局移送檢察院的就有30多起。所謂的“以房養老”的騙局，是如何騙了如此多的老人?
首先，騙子利用了老人對“以房養老”概念還不熟悉的特點。
當前，我國的人口老齡化問題日益嚴重，養老負擔越來越沉重，養老金缺口也成為一個重要的問題，“以房養老”這一方式確實可以緩解這一問題。如果老年人可以憑藉自己的住房養老，就可以有效解決養老資金來源問題，減輕國家財政負擔，緩解社會與家庭的養老壓力。而騙子就是利用了老人想要減輕子女負擔的心理提出了這一概念，許多老人只看到了眼前的便利與利益，未能真正瞭解其中的風險，因而上當受騙。
其次，我國目前還未形成一套完備的相關法律規章。
“以房養老”這一模式需要相關法律法規的出臺來配合進行，它涉及多方主體的利益，不僅關係到參與“以房養老”的老人，更有房地產業、金融保險機構和社會保障部門等相關部門，牽一髮而動全身。因此，該模式如果缺乏相應的法律法規保護，勢必會產生糾紛、出現欺詐的混亂局面。
“以房養老”起源於荷蘭，在國內還並未廣為熟知。它是指老人超過一定年齡且擁有獨立房產，透過把自己的房產抵押給銀行或者保險公司，獲得相應的養老金並繼續享有居住權，老人過世之後，房產歸貸款機構所有。
事實上，“以房養老”這一模式曾被提出，但參考我國當前的發展現狀，若想要正式推行這一模式，需要進行完善的方面還很多。
首先，需要建立專門的法律法規，針對住房地他貸款的房屋抵押條例、遺產如何處理等問題，政府需要制定配套的法律法規和政策辦法，保證“以房養老”的施行有法可依，為其順利推自行和良好運作提供法律基礎。
其次，政府需要加強宣傳領導，使公眾瞭解“以房養老”如何執行，透過多種渠道在民眾中開展“以房養老”執行機制的宣傳教育，提高民眾的認識水平，使“以房養老”在大多數民眾的概念中不再是盲點。
第三，需要對於金融機制嚴格管控。加大對房產市場的宏觀調控力度，健全房產市場的價格機制，增強保險機構的對於紛繁複雜的保險專案的估算能力以及處理複雜的關係糾紛的業務能力。
第四，需要有完備的監督機制，包括對市場參與主體的監督以及對中介機構的監管，需要保證資訊的公開化、透明化、公正化。
就我國目前的社會環境來看，“以房養老”這一模式並不具備完備的發展條件，老人養老仍需要藉助子女、依靠傳統的養老模式，現存的“以房養老理財”大多還是“抵押房屋貸款”的欺詐活動，老人們需要提高自身警惕，謹防上當受騙。
(2017-08-04)
近日，多名老人向媒體記者反映，他們遭遇了以理財為名的“房詐”騙局。據悉，多名社會人員向有房產的老人推薦“以房養老”的理財產品，建議老人將房子抵押後向貸款公司借款理財，並在老人不知情的情況下籤訂“委託書”，隨後多方配合，私自將老人名下的房產以低價賣掉獲利，甚至有價值690萬元的房產以1000元的價格賣掉。
從報道中來看，北京就有超過30戶家庭陷入此類騙局，而以房養老騙局還是透過“合法”手段進行，簽訂委託書，透過公證處公證，就算現在騙子被抓，但房子是透過“合法”手段被賣，老人也很難要回房子。“以房養老”騙局甚至讓老人流離失所、無家可歸，而法律卻對此無可奈何，這傷害的不僅是這些受騙的老年人。
騙子設“以房養老”的騙局，顯然是從以房養老政策中找到的“靈感”。在我國老年人口達到2億多人，已快速進入老齡化社會的當下，很多不法分子將黑手伸向了老年人。老年人缺乏法律意識，這給了騙子更多的“受害人資源”。
在現代社會，房子是多數普通家庭的主要資產，也是安放家庭的場所。騙子透過“合法”的手段將老人的房子騙走，被騙的老人甚至無法透過維權來要回自己的房子。這暴露出多重問題，例如，如何保護好老年人的合法權益，公證處等是否盡到了自身的公證責任。
要保護好公民的合法財產不被“合法剝奪”。隨著社會和科技的發展，不法分子也升級了犯罪手段，比如電信詐騙增多，透過“合法”手段鑽法律漏洞詐騙的犯罪增多。
“以房養老”騙局就暴露了法律防火牆出現的漏洞，懲治犯罪的手段也要與時俱進，亟待相關部門打好“法律補丁”，補牢存在的法律漏洞。老年人與陌生人簽訂房產過戶的委託合同，涉及財產金額大，公證處更應該謹慎從事，不能只是教條地按照規定自認為盡到告知義務就行了，公證處也有責任甄別簽字是否是老年人的真實意願。而對於老年人有可能陷入騙局的情形，公證處更應該報警處理，讓公安介入調查，避免老年人陷入到騙局中。
不能任由“以房養老”騙局橫行，亟待保護好公民的合法財產不被“合法打劫”、“合法詐騙”。具體而言，一方面要加強老年人的法律風險意識，讓老年人更懂得保護自己的合法權益，一方面公安、公證處、法院等相關部門之間要能加強互動與合作，共同織就保護老年人權益的防護網。只有這樣，才能體現出老齡化社會、法治社會的底線保障。（戴先任）
(2017-08-01)
把手裡的房子抵押借款三個月，就能獲得每月10%到15%的高利息，到期還能全額返還本金，這樣的“以房養老”是不是聽起來就很讓人心動？可惜，這樣好到不像是真的的專案果然就不是真的，北京有數十個老人身陷這樣的“以房養老”騙局，不過數月，他們就會發現曾經承諾的高息不見蹤影，而自己的房子會被以超低的價格悄然過戶給詐騙團伙的人（詳見今日《南方都市報》A16-17版）。
多少人一輩子都買不上北京一套房，居然有老人為了十幾萬元把自己的房子抵押出去？別急，也許聽完就會發現，不能全怪老人，騙子的套路真的太厲害了。這個騙局套著“以房養老”的名頭，實際上跟國家推行的“以房養老”保險完全不是一回事，形式就是一箇中間人向老人承諾，抵押房子三個月就能獲得每個月超過10%的高額利息，而且到期本息歸還。老人一答應就會被拉去籤各種公證檔案，老人以為簽署的是“以房養老”專案合同，實際上是自己以房屋作抵押向另一位被稱為“銀主”的角色借款的合同，還有將自己房屋抵押、買賣、產權轉移、納稅甚至是收取放款等權利通通委託給“銀主”處理的公證書。在三個月裡，老人可能會收到幾萬或十幾萬元的利息，但手上沒有任何一份公證書只有一張中間人寫的沒註明利息的借款合同，到了三個月後，“銀主”就會以老人沒還款為理由向法院申請強制執行，再透過委託將老人的房子以超低價轉手給詐騙集團的另一個人，有一個老人價值700萬元的房子只賣了1000元。很多老人就這樣被掃地出門，房子沒了錢也沒了，被騙得傾家蕩產。
針對老人的銀髮收割越來越多，老人就像頭上長滿銀髮的韭菜，割了一茬還有一茬，而且無論價格還是套路都越來越“高階”了。從幾萬元的保健品到幾十萬元的防癌藥、幹細胞冷凍技術，再到這次價值接近千萬元的“以房養老”，從騙騙喝茶錢到現在身家性命都被騙了。況且，以前很多是純哄騙，而這個騙局抵押房子、做公證都是真的，甚至連高額利息都是真的，只有老人到期能把房子拿回來是假的。最可怕的是，全過程表面上看完全“合法”，詐騙者這是要上天啊！
老人之所以會被騙，核心都是一個字———貪！起了貪慾就是被騙的開始。然而，這次的騙局和以往不一樣的地方在於，它利用的不僅是老人的諮詢匱乏、資訊缺失，還有對法律重視實際上卻完全不懂的心理。打著國家推行的真專案的旗號做詐騙，去真正的房管所做抵押，還上真正的公證處做公證，老人們肯定覺得，怎麼看怎麼靠譜，整個流程也的確是“合法”的。越是對國家政策一知半解而對財產有完全處置權的老人越有可能被騙。
責怪老人蠢、太貪心、不肯和兒女商量，或者埋怨兒女對老人不夠關心，都不是不可以，但是，受害者不該承受大部分甚至所有的惡意。尤其在這個騙局裡，需要追問的是，報道顯示，公證處的人對委託公證隻字不提，連老人的簽名和公證員的簽名都是“銀主”的筆跡，究竟是刻意為之還是制式化疏漏？如果是共犯，必須一併處理；即便是工作流程疏漏，也不能只是像現在這樣吊銷執照。應該追問的是，在有影片證明公證員沒有盡到對委託進行說明義務的情況下，這份公證應該無效，可為什麼現實中維權困難重重？
“以房養老”這樣的“合法”騙局，比一般的詐騙更可怕，因為法律實務上的坑成為了他們的幫兇。對待這樣的“合法”騙局，不該是頭痛醫頭腳痛醫腳，出一種騙術就樹個典型抓幾個人，即使判極刑都沒意義。每一次，都應該多走一步，把坑填上，讓老人們生活在一個更安全的社會環境裡，對所有人都是好事。
(2017-07-29)
隨著中國老齡化的加劇，關注以及跨界養老產業的人日漸增多，探索並建立行之有效的行業標準，找到可持續的發展模式成為了人們所關注的焦點之一。
日前有媒體報道，保監會已起草“以房養老”相關指導意見的徵求意見稿，並擬在北京、上海、廣州和武漢四個城市率先展開試點。這再次引發大家對“以房養老”這個話題的探討與關注。也讓很多民眾對中國未來養老問題感到擔憂和迷茫。
【保險版“以房養老”試點南京】
4月23日，江蘇某公司出的保險版“以房養老”在南京開展試點，60至85週歲擁有房屋完全產權的老年人均可辦理。
所謂保險版“以房養老”，全稱叫老年人住房反向抵押養老保險，又稱“倒按揭”。就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，然後按月領取一定數額的養老金，其間老人仍然可以住在這裡，仍然擁有對房屋的佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，直至身故；而在老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
統計資料顯示，目前，我國60歲以上的老年人將突破2億，並以每年近1000萬的速度增加，這標誌著我國已逐步進入老齡化社會。而老年人口正在急劇增加，需要國家和地方大力發展養老事業，建立多種形態的養老服務機構。專家們表示，“以房養老”的模式可為老年人養老提供更多資金保障，享受更好的養老服務。
【以房養老保險，猶豫期退保需謹慎】
那麼老年人應該如何投保？小管家總結了一下這類保險的投保過程，大致如下：
相信一定有朋友要問了，這個猶豫期是什麼？小管家這就給大家科普一下。
“猶豫期”是指投保人在收到保險合同後10天（銀行保險渠道為15天）內，如不同意保險合同內容，可將合同退還保險人並申請撤消。在此期間，保險人同意投保人的申請，撤消合同並退還已收全部保費。該10天（銀行保險渠道為15天）即通常所說的“猶豫期”。而這款產品特地設了30天猶豫期，相比普通保險產品10-15天的猶豫期明顯延長，這也是為了給老人更多時間考慮清楚。
如果超過猶豫期又想反悔，可以退保嗎？據介紹，客戶可隨時退保贖回房屋，終止保險合同，但要承擔一定退保手續費和其他各類費用和損失賠償，退保手續費為退保之前累積計息的養老保險相關費用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以後年度退保，不再收取退保手續費。如果在一定期限內老年人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，即出售（變賣）抵押房屋。
除此之外，猶豫期內退保，你還需要注意以下幾點：
【以房養老是否有“弦外之意”？】
事實上，以房養老在美國、加拿大、新加坡等發達國家已成為一種有效的養老方式。相比而言，近年，我國的北京、上海等地也有以房養老的試點，卻乏人問津。2007年，北京石景山區試點首家透過房屋租賃方式提供養老服務的新型服務模式，但推出沒多久因問者廖廖而中止。另外，上海的實踐也推行了多年，也只有400來個案例。
那麼是什麼原因使得“以房養老”在中國難以推廣開來呢？
這次保監會推出的“以房養老”相關指導意見，再聯絡之前社保基金理事長戴相龍說的話：“養老不能全靠政府”，的確引發了社會各界對養老問題焦慮。民眾懷疑中國主流的養老體系是否有違約的可能？
從表面上看，“以房養老”是一種看上去很“美”的創新之舉，但人們擔心其背後有沒有未來養老得全靠自己的“弦外之意”？除了拼命延續民眾退休年齡外，到自己退休之時，政府或管得很少，或啥都不管了，把養老責任全推給了家庭、個人。
【基礎養老搞好是關鍵】
所以小管家認為，“以房養老”從一些方面看來確實有點不太符合我國國情，政府在養老方面有著不可推卸的責任，即使在西方國家“以房養老”也只是對基本養老一種補充，一種提升。所以政府在鼓勵“以房養老”的同時，先要把基礎養老搞搞好，打消大家的焦慮心情，這方面除了加大財政支出對養老保障的傾斜外，還要讓國企、央企上繳紅利，用於補充養老保險，最後讓數千萬公務員都參與到養老保險金的繳納上來，這樣可以填補養老保險的漏洞，也彰顯社會公平。
作為政府部門來說，醫療、教育、養老、住房這些領域是民眾生存、發展的基本需求，所以最基本的兜底很重要。在積極探索依靠市場化力量解決民眾養老問題之時，還應強化對社會養老保障的基本責任，建立公平的養老制度，建設完善的公益化養老設施，普及養老服務機構，唯有這樣才可惠及更多的老年人。
(2017-04-28)