文|勁旅網
行業跌到U型谷底，一定是抄底最佳時刻。
01
算上4月份剛剛收的5套房，蘇沐在5個月時間，已經在成都地區抄底13套優質房源。
也是從去年底開始，他有了一個新的身份：城市民宿抄底者。
成都是近兩年炙手可熱的城市民宿紅海，隨著去年行業競爭白熱化導致的城市民宿降溫以及緊接著出現的疫情，整個市場一片蕭條，眾多玩家退場，向外釋放出一批優質房源。
當行業跌到U型谷底，一定是抄底最佳時刻。更何況，還是被認為城市民宿最有潛力的市場。
蘇沐正是秉持著這一信念，去年12月，經過長達近2個月談判，他以低價在成都一次性收得軟硬體俱佳，地處繁華地帶的優質房源8套。
“接手之後，我調整了相關策略，連續2個月業績爆棚，疫情期間入住率良好。”蘇沐透露，加上房東對一多半房源免了疫情期間一個月的租金，業績頗為喜人。這樣的成績促使他擴大經營，在經過一番考察之後，4月份再次瞅準5套房源，以相對低廉的價格，收入囊中。
蘇沐之所以敢抄底，一方面長期看好城市民宿領域，決定深扎；另一方面，看好川渝為代表的潛力市場，受到疫情影響，城市民宿處於價格低谷，能夠以最具價效比的價格，收到最好的房源。
有著豐富一線城市經營經驗的他，將在成都經營民宿稱為“降維打擊”：專業的服務、合理的運營策略、良好抗壓能力以及對虧損的理性認知，讓他比當地城市民宿運營者更快收割市場紅利。
和蘇沐一樣的城市民宿抄底者還有很多。
事實上，南京、成都、重慶等城市民宿潛力市場，近兩個月收房資訊絡繹不絕， 5套以上是收房標配。
城市民宿，迎來抄底者。
02
誰在抄底？
想要清楚瞭解這個問題，就必須先回答另一個問題：
誰在拋售？
只有當優質資產以極低價格被不斷拋售之時，才會吸引所謂的抄底者。
城市民宿運營者群體按照房源數量多少，可以大致劃分為幾類：
機構運營者，以斯維登為代表，房源數量龐大，一般千套起步；
品牌運營者，以理想國、掌宿等為代表，房源數量一般在千套以內，百餘套為主。例如，理想國城市民宿房源數量多達500套；
個人運營者，佔行業絕大多數，一般運營房源數量少則一兩套、三五套，多則十來套。
疫情期間，機構運營者和品牌運營者由於抗風險能力較強，大部分選擇了堅守，透過將房源長租或者改造為私人影院、攝影主題房、直播房等形式，保證相對穩定的現金流，進而在疫情衝擊下存活下來。
對於上述兩類城市民宿房源運營者，他們手中大部分優質房源會選擇牢牢持有。但是，品質一般或者非核心運營城市、地區的房源（包括優質房源）將會被最佳化掉，以此向市場釋放部分房源。勁旅君透過對理想國、掌宿、柚子HOME和繁星民宿房源統計調查瞭解到，這四個城市民宿品牌疫情百天，最佳化掉的房源比例在10%-20%，其中也不乏優質房源。
此外，在這兩類城市民宿運營者中，也存在部分持有房源規模較大，但經營粗放，市場穩定環境下尚能賺錢維持，疫情爆發之後，難以為繼，無法平衡投入產出的運營商。他們最終選擇離開，會釋放一批優質房源。
不過，從絕對數量上來說，拋售城市民宿房源數量最多、也是最分散的，是中小城市民宿運營者。
這類玩家的共同特徵是：
房源多在10套左右；
抗風險能力差；
對市場恢復持更加謹慎態度；
退得快，進的也快；
陳芊芊就是其中之一，作為一名城市民宿專職運營者，她原本在川渝地區運營有近五六套城市民宿房源，由於選址、運營做得相當不錯，這兩年一直有很不錯的收益。但是疫情爆發初期，她果斷選擇全部退租，暫時離場。
“我核算過成本，如果在疫情期間繼續堅守，雖然不賠本，但也不賺錢。”陳芊芊認為，與其如此，不如將自己有限的精力和資金投入到其他更賺錢的領域中去，等到城市民宿行情變好，再殺回來。
韓爍則完全是因為厭煩了和監管機構“躲貓貓”。作為一名進入行業不超過兩年的新手，韓爍在北京運營著三四套城市民宿房源，經營狀況還不錯。然而，隨著去年北京市場監管趨嚴和今年疫情影響，韓爍疲於和小區物業、派出所等機構接觸，無奈選擇退房離場，短期內不再涉足。
03
抄底者主要有兩類：
實力較強的機構及品牌城市民宿運營者；
對行業前景樂觀且願意堅守者；
一位品牌城市民宿負責人向勁旅君透露，雖然疫情期間自己優化了一批房源，但同時也接手了一批新房源，數量在10套左右。
“關鍵是房源質量非常不錯，而且價格極低。”這位負責人分析，每個城市核心地段的優質房源數量是有限的，所有人圈內人心裡都清楚，一旦這些早已被瞄上的房源釋放出來，只要價格合適，一定是秒沒。
另一位新入局的品牌城市民宿負責人從3月就開始在不同城市蒐羅優質房源資訊。“我們背後有投資方，資金壓力不大，業務涉足公寓、酒店、鄉村民宿等多個領域，之前涉足城市民宿比較少，後來發現這一領域投資價值很高，所以也想拓展一下業務，在不同城市收一批房源入手試試。”
還有一類就是如蘇沐這樣的個人玩家，由於對行業抱有很大熱情並準備繼續在這一領域發展，所以選擇合適的房源抄底。
所謂抄底，並不如外界想象的一本萬利或者空手套白狼，相反，抄底者都很謹慎，能夠抄底的房源也是有限的。
城市民宿市場上拋售的房源的確很多，但能夠稱之為優質房源的數量並不多。優質房源有一些硬性標準：
地理位置好，CBD、商圈、景區周邊最佳；
軟硬裝上乘，裝修時間短，折舊率低；
與房東簽約時間夠長，一般至少空餘3年以上，5年以上更佳；
房租價格要足夠低；
如果不滿足以上條件或者其中大部分條件的房源，最終也不能夠幫助運營者賺錢，自然稱不上是抄底的好房源。
上述新入局的品牌城市民宿負責人坦言，自己前前後後看了很多房源，都不是所在區域最優質的，也曾和不少其他品牌城市民宿運營者接觸，詢問是否有合適房源釋放，得到的答案大多為否。
“我們還在耐心尋找。”
04
抄底者的出現向市場釋放出幾個有價值的資訊，值得行業共同關注。
其一，城市民宿行業並不像唱衰者所感嘆的那樣歸零，從來就不是。抄底者的出現，本身說明有一大批依然看好這個行業的運營者、資本、機構在尋找合適的機會入局，隨著城市民宿行業的快速發展，還會有越來越多的入局者出現。
其二，城市民宿行業的中堅力量——機構和品牌城市民宿運營者在牢牢堅守這個行業。這一點，從它們自始至終都未將自己優質的核心房源釋放出去就足以能夠說明，只要這股力量不倒，城市民宿行業就保持穩定，有持續發展的動力。
其三，大量退出行業的是中小玩家，被抄底的也是這批中小玩家手裡的優質房源。需要強調的是，中小玩家的大量退出，尤其是疫情催化的階段性中小玩家批次逃離行業，很大程度上也屬於自然的優勝劣汰。
即便在城市民宿行業正常發展之下，中小玩家的常態就是“不穩定”。綜合房源評價、出租率以及其他經營資料，城市民宿超過50%的房源很難持久保證服務和品質的穩定性，往往經營時間在半年左右，最長不超過一年。
等這批房源被淘汰掉，又會有一批新房源加入，週而復始。
能夠長期穩定經營，還能保持一定服務和品質的城市民宿房源總量不超過30%。
這也就是為什麼各大平臺都紛紛推出“優選”、“PLUS”等高級別房源體系，將流量向優質房源集中的原因之一。
另一個值得行業關注的問題是，部分抄底者盲目入局有可能滋生潛在行業亂象。不止一位城市民宿經營者向勁旅君反映，不少抄底者在並沒有搞清楚抄底房源基本情況、或者貪圖一時便宜之下，入手的一部分房源。
這部分房源在行業恢復正常之後，反而受限於價格、品質等原因，賣得不如預期。這個時候，不排除有運營者透過低價甩賣等方式，破壞市場秩序，導致行業性惡性競價。
還有的房源由於轉手時未處理好與房東之間關係，導致出現房東、二房東與經營者之間的協議糾紛、房租爭議等情況，都將對這行業帶來負面 輿論和影響，值得大家共同關注。
（應被訪者要求，蘇沐、陳芊芊、韓爍均為化名）