封面新聞記者 田之路
不法擔保公司在合同中預設陷阱,一旦債務人不能按期還款,便可以憑藉一紙“全權”委託書,代表債務人把抵押房產過戶給他人。
檢察機關透過調查核實,找到關鍵證據後提出抗訴。最終,法院認定擔保公司利用公證委託書出售借款人房產的合同無效。在審理個案的過程中,法院與檢察院就同類案件的審查逐漸達成共識。對多起同類案件,法院主動啟動再審程式,予以改判。
不久前,經檢察機關抗訴,山東省高階法院啟動再審程式,對張曉玲與李向前等確認合同無效糾紛一案作出改判。法院採納了檢察機關的抗訴意見,認為涉案房地產買賣合同以合法形式掩蓋非法目的,侵害了債務人張曉玲的權益,最終撤銷原二審判決,改判合同無效。
這場糾紛歷時八年,張曉玲終於追回了自己的房子。
擔保公司預設陷阱 債務人落入“全權”委託大坑
2014年7月的一天,張曉玲發現自家的房門被人偷偷換了鎖芯。找開鎖公司修好後,沒過幾天,鎖芯又被換了。她去房管局查詢後發現,自己的房子已經過戶到一個從未聽說過的人名下。
之後,張曉玲接到擔保公司打來的電話:“如果想要回房子,就得在三個月內拿錢來贖,否則就低價賣給下家,勿謂言之不預。”張曉玲氣得幾乎暈厥:“不經過我同意,你們憑什麼賣我的房子?”
擔保公司的來電,讓張曉玲回想起2012年9月24日下午發生的事——因為急需用錢,她來到了當時頗有名氣的光達投資公司。張曉玲之前看廣告瞭解過,光達公司不直接從事貸款業務,但可以介紹出借人並提供擔保。“資源多、下款快、手續便捷”是光達公司的宣傳點。經客戶經理協調,該公司很快就幫張曉玲聯絡到一名出借人。三方簽訂書面合同約定,張曉玲以一套房產作抵押借款50萬元,月息二分,期限三個月。
應光達公司要求,張曉玲簽了一份授權委託書,約定:張曉玲因工作繁忙,特別授權光達公司員工周麗娟辦理抵押登記、簽署抵押合同、辦理公證、簽署買賣合同、房屋過戶、繳納稅費、開辦銀行賬戶及貸款等6大類15項業務。委託期限直到上述事宜辦理完畢為止。簽訂時間處為空白。
“這都是例行手續,只要按時還上錢就不會出問題。”光達公司工作人員告訴張曉玲。張曉玲沒多想,就在委託書上籤了字。她將房產證原件交給光達公司後,第二天就收到了借款。令她意想不到的是,這份委託書卻在以後給她造成了極大困擾。
幾個月後,因為資金緊張,張曉玲還款出現了逾期。她一邊申請延期,一邊繼續還款。從銀行交易明細來看,此時,她已累計向光達公司轉款54萬餘元。
2014年1月24日,光達公司將張曉玲簽名的委託書在公證處辦理了公證。之後,周麗娟以張曉玲代理人的身份與李向前簽訂了房地產買賣合同,約定以50萬元的價格將房產賣給李向前,並申請過戶登記。周麗娟是光達公司負責人胡建軍的前妻,李向前是公司投資人王景水的表弟。幾天後,房屋被過戶到李向前名下。
張曉玲得知這些情況後非常氣憤,認為光達公司無權處分自己的房產,遂起訴到法院,請求法院確認該房地產買賣合同無效。該案經過法院一審、二審和再審,結果大相徑庭。
一審法院認為,周麗娟與李向前之間的真實意思表示並非商品房買賣,其隱藏行為為借款讓與擔保。房地產買賣合同既違背了張曉玲授權委託合同書所授權的本意,也損害了張曉玲的合法權益,應認定為無效。
生效的二審判決則認為,既然周麗娟持有張曉玲的授權委託書,且委託書已經過公證,那就說明周麗娟有權代表張曉玲簽訂房地產買賣合同,該合同產生法律效力。法院由此判決認定合同有效,駁回了張曉玲的訴訟請求。張曉玲於是向山東省濱州市檢察院申請監督。
檢察官深入調查核實 案件諸多疑點浮出水面
受理該案後,濱州市檢察院民事檢察官發現,涉案的房地產買賣合同從表面看似乎完美無缺。但是隨著調查核實的不斷深入,辦案檢察官發現了諸多疑點。
首先是公證的過程不規範。按照房管部門當時的規定,過戶登記需要買賣雙方本人親自到場,委託他人辦理的需要辦理委託公證。按照公證部門的規定,公證應該以拍照、錄影的方式固定證據。而此案中,並未有辦理公證時張曉玲到場的證據,公證書也未向張曉玲送達。可以說,這份公證存在明顯的程式瑕疵。而光達公司的周麗娟正是持有這一存在公證瑕疵的委託書,代表張曉玲到房管部門辦理了房屋產權轉讓登記。更加蹊蹺的是,2015年2月4日,公證處作出決定,自行撤銷了該公證書。這是否表明光達公司當初有意在鑽法律空子、逃避監管呢?
其次是房地產買賣合同不真實。檢察官查明,李向前系光達公司投資人王景水的表弟,按照王景水的指示接收房屋,相關資金都是王景水支付的。李向前作為涉案房屋的買受人,從未要求交付房屋,也沒現場看房,甚至都不知道那個房子的具體位置,違背常理。而買賣合同中只概括性地約定了買房,卻對付款時間和交房時間隻字不提。關於付款的方式,前後表述也不一致。檢察官進一步調查發現,李向前以同樣的方式購買了十幾套房產,且價格明顯低於市場價,房款支付憑證也無法與房產本身一一對應。
另外,光達公司負責人胡建軍因犯非法吸收公眾存款罪,已被判處有期徒刑。在其筆錄中,胡建軍承認了一手策劃利用委託書處分多名借款人房產的情況,包括本案房產在內的十餘套房屋都以該方式過戶至李向前名下。這些房地產買賣合同,實際上都是在胡建軍和王景水的幕後指使下完成的。胡建軍還稱,為了“保障”債務人的權益,債務人作為原房主享有“優先購買權”。如果債務人在三個月期限內能還清借款本息,就可以將房屋重新過戶給債務人,否則就將房屋低價轉讓出去。
濱州市檢察院民事檢察部門負責人王惠芳介紹說:“不法擔保公司在合同中預先設定陷阱,一旦房產落入他人名下,借款人往往只能被迫接受支付高額違約金或者房產被低價轉讓的後果,合法權益將嚴重受損。就張曉玲申請監督案而言,要想透過法律手段幫其追回房產,就要充分利用檢察機關的調查核實權,獲取關鍵證據。”
為此,檢察官調取了與此案相關聯的刑事案件中的部分證據材料,核對了相關賬戶的交易明細,核實了該案公證書製作和撤銷的經過,對光達公司所涉的類似案件也進行了梳理,對相關當事人和證人的筆錄都進行了認真審查,抽絲剝繭般地還原了該案的真實情況。
檢察機關抗訴成功 法院主動再審改判多起同類案件
據辦案檢察官介紹,擔保公司作為專門機構,在專業知識、經驗積累和人員組織上都具有顯著優勢。擔保公司正是利用這種行業優勢,以及借款人“病急亂投醫”的心理,讓借款人在他們預先列印好的授權委託書上簽字。借款人通常都來不及或者不知道仔細稽核委託書各項條款,便匆匆簽字確認,直到房子被賣掉才追悔莫及。
“問題就出在這份授權委託書上。”辦案檢察官介紹說,本案中的授權委託書是非常典型的“全權”委託,同時包含了代為賣房、代為過戶、代辦公證、代辦貸款等多項內容,可謂“一次授權、多次適用”。只要憑藉這份“包打天下”的授權委託書,擔保公司員工就可以代表借款人,在住建局、公證處、銀行,甚至物業公司等多個不同型別的部門單位,順利辦理相應的業務。看上去,這種“一條龍”服務很省事、很便捷,實際上卻給借款人的合法權益造成了嚴重侵害。
“我們常說,真的假不了,假的真不了,謊言總有被戳穿的一天。”王惠芳認為,“這種委託書雖然設計得很巧妙,但是用多了就會露出馬腳。這個案子就存在許多硬傷,那些硬傷就成為我們查案的線索。”
辦案人員在前期調查的基礎上,認為李向前與周麗娟簽訂的房地產買賣合同並非雙方真實意思表示,賣方並不是真的想賣房,買方也並不是真心想買房,合同的價格不能反映房產價值。該合同系在外人的操縱下,以合法的合同形式掩蓋了非法取得債務人房屋所有權的真實目的,損害了債務人的利益。光達公司負責人和相關工作人員的筆錄內容能夠相互印證,形成證據鏈條,足以證明他們相互串通的情況。因此,應認定該房地產買賣合同不發生法律效力。
鑑於光達公司還有多起類似案件需要辦理,該類案件在一定時期記憶體在普遍性,張曉玲申請監督案的結果可能會對其他案件的辦理產生影響,進而影響擔保和公證行業的行為,濱州市檢察院決定依法向山東省檢察院提請抗訴。山東省檢察院經審查後,依法向山東省高階法院提出抗訴。最終,山東省高階法院採納了檢察機關的抗訴意見,撤銷了原二審判決,改判涉案房地產買賣合同無效。
(文中當事人姓名及公司名稱均系化名)
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