七賢法庭法官正在調解一起房屋買賣合同糾紛案件。
七賢法庭法官正在調解一起房屋買賣合同糾紛案件。
在山東省濟南市市中區七賢鎮，有一個文化氣息濃郁、充滿人情味的法庭——濟南市市中區人民法院七賢人民法庭。該庭既審理轄區內的普通民事類案件，同時作為專業化法庭，又負責審理轄區內所有房屋買賣糾紛類案件。“打通司法服務的‘最後一公里’，讓法庭參與到市域綜合治理中，把法官的光和熱從審判臺發散至轄區群眾。”七賢法庭的法官們對法庭工作這樣定位。
10年的等待終於有了希望
近日，山東省濟南市市中區人民法院院長溫磊收到了一封某小區3名業主寄來的感謝信，滿滿3頁的信既充滿了對法官的感激，又承載了他們10年的等待和辛酸。
這是一批商品房買賣合同糾紛案。2009年，65名業主與濟南某房地產開發有限責任公司簽訂了商品房買賣合同，並依約繳納購房款。2011年前後，該公司將房屋交付他們使用，但因種種原因一直未能辦理房產證。
2017年，小區門口貼了一張公告，“上面寫著房子產權存在爭議，我們去住建局一查才知道，原來開發商2010年的時候用籌集資金的名義把我們的房子又賣給了別人，還辦理了網籤。”提到當時的情景，其中一位業主劉某某仍然情緒激動，“看到這張公告我差點暈過去，自己辛苦一輩子買的房子要打水漂了，再一打聽，開發商因為欠債太多跑路了，真是又氣又急！”
雖然購房後8年都沒辦下證，但業主們並沒有著急，“到手的鴨子還能飛了？”但一紙公告讓業主們徹底坐不住了，大家迅速達成一致意見：一定要儘快把房產證辦下來。
業主們把街道辦、住建局、房管局等有關部門跑了個遍，最後決定拿起法律武器，把開發商起訴到了市中區法院。
自2020年底，市中區法院推行專業化法庭建設，把房屋買賣類糾紛放在了位於濟南南城的七賢人民法庭。“南城近幾年開發建設商品房較多，集中到七賢法庭審理比較便利。”該院審判管理辦公室主任介紹說。於是，這批案件就分到了七賢法庭。
接到這批案子，法官敏銳地察覺到案件涉及面廣，且信訪隱患較大。
“住房問題事關民生福祉，辦證難正是人民群眾的急難愁盼問題，必須想盡一切辦法解決問題。”庭務會上，七賢法庭的法官們達成共識。
於是，法官與業主代表、代理律師就案件情況進行了溝通，並先後多次赴房管局、住建局、街道辦等地調查房屋建設之初的審批規劃情況。
藉助全流程網上辦案系統，法官對這批案件的關聯案件逐件查詢。經過細緻的排查，發現了其中10起案件的玄機：涉案的10處房產被網簽在山東某投資管理有限公司名下，而山東某投資管理有限公司曾起訴濟南某房地產開發有限責任公司，要求其歸還借款，最終兩公司透過調解，解除購房合同。
“之前，我們透過到各個部門去調查瞭解情況，對開發商和案外人的關係是有所懷疑的，而調解書恰恰證明了開發商和案外人之間實際上是借貸關係，並非房屋買賣合同關係。”主審法官劉鵬飛決定將這10個案件先行判決，“這10個案件因為有案外人和開發商的調解書，給我們案件的審理掃清了障礙，我們判開發商為業主辦理過戶登記合法合理。同時，我們也把案件提交給審委會研究，雖然後續的案件具體情況有所差別，但相信這10個案件的處理給其他案件提供了審理思路。”
“盼了10年的房本有希望了！”當事人拿到判決書激動不已。
沒花一分錢就拿到了違約金
“拖了半年才交房，讓我整宿整宿的睡不好覺……”
“就是啊，當時讓我們多等了這麼長時間，眼看著裝修材料價格上漲……”
這是一批因延遲交房引發的商品房買賣合同糾紛案，某小區的交房時間比合同約定時間晚了半年多，但開發商因資金緊張一直未能支付違約金，小區的100多名業主不服氣，便將開發商起訴到了七賢法庭。
“這批案件每一個標的額都不是很大，但是數量眾多，因此總標的額也達到200多萬元。如果進入訴訟程式，3萬多元的訴訟費要由敗訴方來承擔。一旦業主敗訴，必然會增加他們的經濟負擔；而開發商敗訴，也會進一步加劇本就緊張的資金狀況，對業主早日拿到賠償金更為不利。”劉鵬飛研究案件後，反覆考慮如何妥善處理。
“我又不是不支付違約金，只是現在資金緊張而已，這樣吧，7月等新樓盤一開盤，我就支付違約金給你們……”
“還要拖到7月，這可不行，最多一個月時間，我們可不想再像交房時那樣一等再等……”
調解當天，雖然對於逾期交房後應支付的違約金數額分歧不大，但雙方對於付款時間卻存在較大爭議，調解室的氣氛頓時有些緊張。
見此狀況，調解員老李把開發商單獨叫了出來：“如果你們調解不能達成一致就需要開庭審理，這批案件中每一個標的額都在5萬元以下，所以會適用一審終審的簡易小額訴訟程式，在判決生效之日起的10日內你們就得支付違約金，如果走到這一步，你們籌款時間更短，資金壓力是不是就更大了？”
接著，老李又走進調解室，對業主說：“即使現在作出判決，開發商可能也無法按期履行，短期內的資金壓力反而更大，賠償有可能會更困難……”
經過幾番苦口婆心的調解，原告與被告雙方最終達成了調解協議。之後，法官用一天的時間對這些案件集中開庭進行了審查。
“從正式立案到拿到裁定書僅用了兩天時間，不僅化解了矛盾，還為我們減少了訴訟成本，太感謝法官了!”拿著民事裁定書，小區業主喜笑顏開。
1600元的租房押金
“哪有這樣租用房子的，你看看你把我的房子弄得亂糟糟的，熱水器都壞了……”
“熱水器我一共沒用幾次，我怎麼知道它怎麼壞了，又不是我故意弄壞的，你怎麼能押著我的押金不給我呢……”
郭某承租了呂某的房屋，退房時因衛生及熱水器損壞問題未能與呂某協商一致，呂某拒絕退還1600元的租房押金，郭某為此訴至法院。
案情很簡單，標的額也不大，但雙方的矛盾卻十分尖銳，都抱著“只爭一口氣”的想法拒絕調解，堅決要把官司打到底，讓法院為自己做主。
為了雙方的糾紛得以實質性化解，法官並沒有著急安排庭審排期，而是把案件交給了特邀調解員張韻，“找時間多和兩位當事人溝通溝通，找找平衡點。”
張韻透過與雙方進行溝通後，發現雙方彼此成見較大，見面就吵，便“背靠背”做調解工作。透過對訴訟成本及風險的分析，張韻根據案件實際和與雙方溝通的情況，提出了讓呂某退還1400元的調解意見。經過又一輪苦口婆心的調解，雙方終於達成一致意見。
“張老師，我的右腿不小心摔了，走不了路了，我沒法到法庭辦理手續了，這可怎麼辦啊？”2021年5月14日一早，張韻剛到法庭，就接到了郭某打來的電話。
本來說好第二天呂某以直接轉賬的方式退還郭某押金，郭某收到款項後撤訴，沒想到在約定的前一天，出了這樣的意外。
“這個沒關係，你好好在家養傷，我們可以到你們家給你辦理手續，保證今天給你辦好，你就放心吧！”放下電話，張韻請示了法官。
轉賬當天，帶著相關手續材料，張韻把撤訴現場從法庭搬到了郭某家中。受傷的郭某坐在床上，確認收到款項時，她趴在床上的小桌子上出具了收條，然後又在撤訴申請的最後簽上了自己的名字，案子在訴前順利解決了。
類似這種案子，當事人因為某些原因不能到庭而導致案件程序遲滯，這對於七賢法庭來說根本不是問題，時空限制已然被完全消弭。（□ 閆繼勇 本報通訊員 李冬華 張文靜 文/圖）
（檢察日報）