共有產權住房將對樓市產生積極影響

　　本報記者 周雪松

　　雖然“共有產權住房”概念並非首次出現，但北京擬推“共有產權住房”浮出水面之時，還是備受矚目。

　　近日，北京市住房城鄉建設委員會會同北京市發展改革委、北京市財政局、北京市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），並向社會公開徵求意見。這意味著，北京共有產權住房從概念到落地指日可待。

　　三成惠及“新北京人”

　　安居客房產研究院首席分析師張波表示，“共有產權房”不是個新名詞。早在2010年，上海就推出共有產權保障房試點，實行住房和經濟“雙困”標準。2016年，上海推出了共有產權保障住房管理辦法。

　　張波說，北京這次徵求意見稿中，共有產權房有幾個亮點值得關注。首先明確了分房人中的比例，即各區房源要有30%給到“新北京人”，這是北京外來人口居住權最為資料化的保障方式。同時，對於有過住房轉出記錄的家庭，也不能申請共有產權房，也堵住了可能存在的一些漏洞。

　　張波認為，2017年上半年國家在住房市場體系的調控力度較大，而到了下半年，針對住房保障體系明顯加力。7月，國家不斷推進的“租賃”試點工作是為了保障“居者享其權”。8月，從北京開始的“共有產權房”就是為了保障“居者享其房”，調控樓市絕非只調控住房市場體系，從下半年開始的廉租住房、公共租賃住房、共有產權房、徵收安置房，都將從更大層面上保障公民的居住權。

　　值得一提的是，上海在共有產權住房上行動得較早，但張波表示，截至2016年年底，上海市共有產權保障住房累計簽約家庭只有約8.9萬餘戶。北京未來是否能讓更多人“居者享其房”，我們拭目以待。

　　（下轉6版）

　　8月3日，每經小編（微訊號：nbdnews）在北京市住建委網站了解到，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）正面向全社會公開徵集意見。

　　北京擬推的“共有產權住房”對急需購買第一套住房的剛需家庭來講無疑是一個重磅好訊息。所謂“共有產權住房”，簡單講就是政府和購房人各持有一定比例的產權，政府再將自己持有的產權部分的使用權暫時讓渡給自住的購房人。這樣對於中低收入家庭來說，就可以以低於市價的便宜價格買到屬於自己的住房。

　　可以想象，如此優厚的使用條件，必然會對購房資格作出嚴格的限定，以便讓福利真正落到剛需的人手中。比如《辦法》規定，單身者必須年滿30歲才能申請，就讓很多評論網友“著急”了。

　　圖片來源：北京日報微訊號網友

　　不過每經小編（微訊號：nbdnews）也注意到，《辦法》中規定，“新北京人”分配的房源不少於30%。“北漂”聽到這個訊息，應該感到很高興吧。

　　嚴格限定準入資格

　　每經小編（微訊號：nbdnews）注意到，共有產權住房的申請條件有著相當嚴格的規定。

　　1.申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。

　　2.申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。

　　3.單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30週歲。

　　符合上述條件的家庭也只能購買一套共有產權住房。

　　圖片來源：京房字

　　同時《辦法》中規定了4種情形，不得申請購買共有產權住房：

　　1.申請家庭已簽訂住房購買合同、徵收（拆遷）安置房補償協議的。也就是說已經有房的家庭不能申購共有產權住房。

　　2.申請家庭有住房轉出記錄的。

　　3.有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。

　　4.申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。

　　另外還有一條重要規定是，申請家庭放棄選定住房或選定住房後未簽訂購房合同，累計兩次及以上，3年內不得再次申購共有產權住房。

　　產權比例按照價格佔比確定

　　至於政府和購房家庭分別佔有多少比例的產權，《辦法》對此也有明確指示。

　　首先一個大前提是，共有產權住房專案的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以專案開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

　　銷售均價在土地供應檔案中予以明確。開發商依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。

　　《辦法》中指出，購房人產權份額，參照專案銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。

　　圖片來源：視覺中國

　　簡單來說，就是以該專案周邊同地段、同品質普通商品住房價格來計算，共有產權房供地時定的價格佔其多大的比例，購房人的產權份額就佔多大比例。

　　舉個例子，某個共有產權住房，供地的時候確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該專案周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平米的話。那麼這種情況下，購房人佔有的產權份額就是75%，另外25%則是政府佔有的產權份額，由市級或區級機構代持。

　　滿5年可轉賣

　　共有產權住房能否出租和出售，一定是大家關注的話題。每經小編（微訊號：nbdnews）注意到，關於住房收益的處分權《辦法》規定，已購共有產權住房用於出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構所佔房屋產權份額比例進行分配。

　　那麼購房家庭透過購買“共有產權住房”解決住房剛需之後，能否將住房產權轉換為完全自有或者作為商品房出售，也是大家普遍關心的問題。

　　《辦法》規定，共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

　　圖片來源：京房字

　　這裡分為三種情況：

　　1.購房人向原分配區住建委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。

　　2.代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網路服務平臺釋出轉讓所購房屋產權份額資訊，轉讓物件應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

　　3共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所佔產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

　　另外，購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額後獲得商品房產權。

　　造福剛需族，新北京人分房不少於30%

　　根據北京日報報道，北京市住建委一位負責人指出，

　　“共有產權住房政策，透過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，最大限度支援夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需，政府和老百姓一起努力解決住房困難。”

　　同時，《辦法》還對漂泊在首都艱苦打拼的“北漂”族們有著特別的照顧。《辦法》指出，

　　“各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。

　　其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。”

　　每經編輯 鄭直

　　每日經濟新聞綜合

　　央視財經、京房字、北京日報

　　| 本文轉自每日經濟新聞 nbdnews |

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　　(2017-08-04)