延期交房索賠償，法院：不違約，不用支付80萬元的違約金

新民晚報訊 （特約通訊員 賀天牧 記者 江躍中）在房屋買賣交易中，因賣方延期交房而需承擔違約金的糾紛屢見不鮮。在普陀區法院審查的一起執行異議案件中，卻出現了一個“反例”。曹某夫妻雖未按調解書規定期限交房，最終卻不用支付80萬元的違約金，其中的“劇情”一波三折。

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解除房屋買賣合同

今年初，曹某夫婦和徐某因買賣房屋發生矛盾，經法院調解，雙方簽訂的房屋買賣合同於當日解除，並確定徐某應於2020年3月31日前返還曹某夫妻購房款260萬元，曹某夫婦在收到購房款後7天內，騰空房屋並返還徐某；雙方還約定，若一方未能按期返還購房款或未按時返還房屋的，需支付違約金80萬元。雖達成調解，但並未消除之前雙方購房交易發生的不愉快。

曹某夫婦有多個銀行賬戶，其中有些賬戶名存實亡並不使用，為方便徐某匯款，曹某夫婦微信告知徐某，要求其將260萬元購房款匯入曹某父親銀行賬內，並提供了相應賬號。然而徐某對此未置可否，也沒要求曹某夫婦提供本人銀行賬戶。

之後兩個月正處國內疫情爆發階段，徐某以資金緊張為由，聯絡曹某夫婦能否延期還款，遭到拒絕。直到約定還款的最後一天，曹某夫婦及代理律師在中午11時32分、12點13分，透過微信提醒徐某及其代理律師及時履行260萬元，徐某未答覆。

都要求交付違約金

兩天後，曹某夫婦因未收到購房款，向法院申請執行260萬元購房款及80萬元違約金。就在之後一週，徐某以曹某夫婦未按時交付房屋為由，向法院申請執行曹某夫婦交付房屋及80萬元違約金。

這是怎麼回事？執行法官從徐某處得知，徐某於約定還款的最後一天將260萬元打入了曹某夫婦的農業銀行賬戶。執行法官馬上聯絡曹某夫婦，曹某夫婦表示該賬戶因辦理撤銷貸款後棄之不用，後因長期欠費，所以沒有餘額變動的簡訊提醒。

經過查詢，才確認徐某在規定期限內返還了260萬元購房款，次日，曹某夫婦將執行標的更改為260萬元，案件已執行完畢結案，並於當天將房屋交付給徐某。

但是，徐某仍堅持申請執行立案，他認為，曹某夫婦超出調解書規定的付款期限騰退房屋，構成違約，要求曹某夫婦支付80萬元違約金。曹某夫婦就執行通知書向本院提起書面異議。

故意造成違約事實

執裁庭法官認為，該案的爭議焦點是曹某夫婦何時知道徐某在規定的付款期限履行了付款義務的事實，這是確定曹某夫婦是否應支付80萬元違約金的關鍵問題。

從申請執行人徐某角度分析：曹某夫婦在民事調解書確定的2020年3月31日履行期限前，已指定了收款賬戶，徐某並未作出反駁。在3月31日當天，曹某夫婦及其代理律師兩次提醒徐某，徐某在明知曹某農業銀行卡係為辦理購房貸款而設立的，且購房合同已被解除，該銀行卡可能被棄用的情況下，仍將購房款260萬元匯入該卡。結合調解書中雙方應履行的義務看，徐某在返還購房款後，理應及時通知對方以早日獲得房屋，但徐某卻選擇不通知、不作為，導致對方無從知曉付款之事實，違反了《中華人民共和國合同法》中規定的全面履行義務原則和生活常識，故意造成客觀上曹某夫婦違約的事實。

從曹某夫婦角度分析：其所持的農業銀行卡開立後雖辦理了簡訊提醒服務，但自開卡至2020年4月15日一直欠費，曹某夫婦提供了相關證據證明該卡因欠費而無法收到簡訊提醒，且其於知曉收到款項的第二天也即4月16日就將房屋交還給了徐某。

法院裁定異議人（被執行人）曹某夫婦的異議成立，撤銷了法院的執行通知書，駁回申請執行人徐某的執行申請，該裁定獲上級法院複議維持。

法官提示：

1、本案中，由於徐某未遵循誠實信用原則的附隨義務即通知義務，也未遵循合同中全面履行原則，所以，曹某夫婦的執行異議理由成立，而徐某要求曹某夫婦支付80萬元違約金的執行申請則被駁回。誠信原則是古今中外普遍的共識，無論是本案中適用的《中華人民共和國合同法》，還是即將於2021年1月1日生效實施的《中華人民共和國民法典》，其中關於誠信原則的規定始終未變。

2、法院所辦理的執行異議案件，不僅包括對當事人或利害關係人針對法院執行過程中的程式性事項提出的異議進行審查，也會對諸如本案當事人在按生效執行依據規定履行過程中發生的部分涉及實體法律事由的爭議進行審查。

【來源：新民晚報】

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