華創證券：萬科業績穩增，拿地謹慎

  樂居財經訊 李禮 4月28日，華創證券釋出萬科 A（000002）2020 年一季報點評。

  一季度業績同比 11%，利潤率略降、已售未結充裕

  2020Q1，公司營業收入 477.7 億元，同比-1.2%；歸母淨利潤 12.5 億元，同比 11.5%；每股基本收益 0.11 元，同比 8.9%；地產結算收入 393.6 億元，同比-6.4%；地產結算面積 316.2 萬平，同比 1.8%；毛利率和歸母淨利率為 31.3%和 2.6%，同比分別-3.8pct 和 0.3pct；三費費率為 12.5%，同比 0.4pct；投資收益 1.1 億元，同比 153%。2019 年末公司預收賬款 5,950 億元，同比 3.1%；並表已售未結面積 4,580 萬平，同比 6.8%；並表已售資源金額為 6,599 億元，同比 8.3%，覆蓋 19 年地產結算金額 1.87 倍，鎖定未來業績釋放。

  Q1 銷售額 1,379 億元、同比-8%，拿地/銷售面積比 28%、拿地謹慎

  2020Q1，公司銷售金額 1,378.8 億元，同比-7.7%；銷售面積 884.8 萬平，同比-4.3%；銷售均價 15,583 元/平，同比-3.6%。Q1 公司拿地面積 246.1 萬平，同比-69.7%；對應總地價 108.8 億元，同比-74.4%，拿地均價 4,423 元/平米，同比-15.3%。Q1 公司拿地額/銷售額比 7.9%，拿地面積/銷售面積比 27.8%，拿地均價/當年銷售均價比 28.4%，較上年的 37.8%下降 9.4pct。Q1 新開工面積708.8 萬平，同比- 30.5%，佔全年開工計劃的 24.3%（19 年同期 28.2%），主要由於疫情影響；竣工面積 242.6 萬平，同比 8.9%，佔全年竣工計劃的7.3%（19 年同期 7.2%）。截至 2019 年末，公司未結算面積 1.7 億平，其中71%位於一二線。

  財務穩健、負債低位、融資成本下行，物業拓展加速、估值可觀

  2020Q1 末，公司資產負債率 84.2%，同比-0.5pct；淨負債率僅 34.3%，同比-10.5pct，處於行業低位；2019 年至今發債多項利率處於行業低位，3 月發行10 億/3.42%/7 年公司債。2019 年末，商業方面，印力運營管理專案 108 個、覆蓋 50 多城，管理面積近 900 萬平，已開業面積 644 萬平；物業方面，2019年末物業簽約面積 6.4 億平（ 26.1%），在管面積 4.5 億平，新簽約住宅/非住宅面積 1.03/0.18 億平，將貢獻收入 33.4/20.7 億元，作為物業管理行業龍頭，預計未來物業估值貢獻可觀。

  投資建議：業績穩增，拿地謹慎，維持“強推”評級

  萬科作為行業三十載領跑者，在提前倡導高週轉、探索住宅工業化、專注中小戶型精裝修產品、領先建立三級管控架構、佈局三大城市群、實施多項人才計劃、深化小股操盤模式以及創新業務發展等方面都是當之無愧的先行者，其成果也已體現在公司過去 10 年的銷售和業績雙雙高增中，也體現在行業領先的穩健經營和財務指標中。而面向未來，在本輪房地產小週期延長的反常週期中，萬科在住宅開發行業料將繼續保持龍頭優勢，同時公司在物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓、養老地產和軌道物業等細分領域也已領跑行業，未來業績和估值的貢獻值得期待。我們維持 2020-22 年每股收益預測為 3.94、4.54、5.24 元，維持目標價 45 元，維持“強推”評級。

  風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊