短期低迷vs長期穩定，保利還能彎道超車嗎？

編者按：本文為專欄作者授權創業邦發表，版權歸原作者所有，作者王舷歌。

“保利是個P！”2015年4月15日上午11點，保利董事長宋廣菊發了這條微博，隨即刪除。

但這並非個人情緒發洩，而是一場網際網路營銷的開始。“P”源自於保利地產LOGO“Poly”，而五個“P”開頭的單詞，則代表著未來發展的五個方向。

所謂“5P”，是指：

• 象徵Peiban（陪伴）的養老地產

• 代表Promise（承諾）的全生命週期綠色建築

• 成為業主好Partner（拍檔）的社群O2O

• 讓便捷生活瞬達的Poly APP

• 以及在國際舞臺上充滿Power（力量）的海外地產

如今到了2020年，五年時間，從2015年的5P戰略，到2016年的“全生命週期居住”、2017年的“美好生活家”，2019年的“不動產生態發展平臺”，保利已不再滿足於傳統的商業、酒店、物業管理領域，而是更加多元化，以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基於行業生態系統的綜合服務。

地產行業從不缺少野心家，一直以“穩”為特點的保利，戰略落地情況如何？近幾年保利地產銷售額大增，但始終未能擠進前三，豪言壯語能否實現？董事長宋廣菊1960年出生，已然到了退休年齡，保利由誰接棒？未來又將向何處走？

這一系列問題也在特殊的今年，顯得更為特殊。

一季度低迷，但整體仍然穩健

毫無疑問，保利的底氣是足的。

2020年的一季度誰都不好過。根據保利四月底釋出的一季度經營資料顯示，保利1-3月份累計簽約銷售金額710.2億元，較去年同期減少35.2%；累計簽約面積490.2萬平方米，同比減少30%。疫情影響之下，公司一季度銷售下降明顯，表現低迷。

但即使是在銷售承壓的情況下，公司在拓展專案上表現了積極姿態，這也體現了對市場較強的信心。

拿地方面，保利一季度拿地金額347億元，同比增長118.2%；公司新增建築面積459萬平方米，同比增長64.5%。而公司持續聚焦一二線城市和核心城市群，投資力度有所提升。其中 38個核心城市拿地金額和拿地面積佔比分別為84.6%和68.7%。

另外，一季度新開工面積786萬平米，同比下降21.2%；竣工面積 317 萬平米，同比增15.7%。竣工面積保持增長將對全年業績保障起到正向積極影響。

財務資料方面，保利一季度呈現了穩中有升的態勢。公司一季度營業收入238.2億元，同比小幅增長5.5%；歸屬於母公司股東淨利潤為23.8億元，同比增長2.6%。

儘管一季度銷售額受疫情影響有所下降，但保利仍然體現了較為穩健的財務狀況，而這似乎也是公司2019年以來優異業績的延續。

就在4月中旬，保利剛剛公佈了其2019年年報。報告顯示，公司2019年取得營業收入2359.8億元，同比增長21.3%；歸屬於上市公司股東淨利潤279.6億，同比大幅增長47.9%，收入及利潤增速均超過市場預期。

作為國內排名前五、央企第一的房地產開發公司，保利在銷售收入保持快速增長的同時，利潤同樣保持了高速增長，而這在很多房企中是很難做到的。

在已披露2019年年報的國內前五大地產公司中，只有融創和保利淨利潤增速高於收入增速，這也意味著保利並沒有以犧牲利潤為條件去爭奪銷售規模。

收入組成方面，保利2019年來自房地產銷售收入2237.3億元，收入佔比達到95.2%；保利物業2019年實現營收60億元，佔比為2.5%，高於2018年的2.2%。

同時，自19年底保利物業分拆香港上市以來，公司股價較掛牌之初已上漲超過100%，公司地產銷售及物管業務呈現兩翼齊飛的態勢。

在簽約銷售方面，保利2019年簽約銷售額為4618.5億元，同比增長14.1%；簽約面積為3123.1萬平米，同比增長12.9%，增速穩定。銷售規模上，根據中國指數研究院之前公佈的2019年中國房地產銷售額榜，保利全口徑合同銷售額在國內房企中排名第五，在央企地產公司中排名第一。

專案資源儲備方面，保利截止2019年末在建面積為1.32億平方米，同比增長26.6%；待開發面積為8112萬平米，同比下降11.4%。在建面積的持續提升以及待開發面積的穩步下降，說明保利整體土地週轉率呈現提升趨勢。

盈利方面，保利在2019年表現搶眼，增速遠超市場預期。公司2019年實現歸屬於母公司股東淨利潤279.6億元，同比大增47.9%；公司利潤率為11.8%，較2018年提升2.1個百分點。

儘管在銷售規模上保利處於第五的位置，但是在歸屬於上市公司股東利潤層面，保利2019年已經超過恆大和融創，位居第三的位置（恆大和融創歸母利潤分別為172.8億和260.3億元）。

保利2019年利潤的高速增長，主要因為公司在16、17年銷售的高毛利專案在2019年集中進入結轉週期。公司預收賬款自2016年的1500億增至2018年底的接近3000億元，這部分高毛利的專案在2019年集中結轉收入，推動整體毛利率提升。保利2019年毛利率為25.7%，較2018年提升1.5個百分點。

費用方面，保利則秉承了“廣開源，多節流”的策略。公司2019年總的經營費用為109.7億元，同比增長16.1%，儘管經營費用隨公司規模有所提升，但費用率僅為4.6%，較2018年下降0.3個百分點。而經營效率的提升也進一步助力保利在利潤端的增長。

負債方面，保利2019年槓桿率持續下降，公司2019年淨負債率達到歷史低點的56.9%，較2018年末下降顯著；公司淨財務費用為25.8億元，與上年同期基本持平。在公佈年報的同時，保利也公佈了歷史最高的分紅計劃，對應每10股分紅8.2元，分紅率高達35%。

兩翼戰略落地

從1992年創業起步，保利快到了而立之年，公司發展戰略也已經升級為“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”，打造不動產生態發展平臺。以產業鏈價值挖掘與資產經營為主線。

地產主業之外，保利物業於香港聯交所主機板上市，募集資金超54億港元。

康養板塊方面，截至2019年保利已在機構養老、社群養老、適老用品、健康產業展覽、養老金融等領域實現了多元佈局：落地養老機構7家，總床位數2205張，並佈局多個微型社群養老機構，覆蓋華北、華東、華南、西南等區域的重點城市。

經紀代理板塊則持續推進整合工作，加強市場化拓展，銷售代理業務覆蓋全國200多個城市，代理專案近2000個。

商業管理板塊管理面積達268萬平方米,其中購物管理中心管理面積達153萬平米，酒店管理面積達94萬平米,以輕資產模式實現品牌及管理輸出。

不動產金融方面，公司在管基金管理規模近1200億元，其中信保基金多次被評為“中國房地產基金十強”。

多元化發展是包括保利在內的多家頭部地產的必然之路。

過去，保利地產是地產江湖“四大天王”——2010年，保利地產土儲位居A股上市榜首，銷售額全國第二，僅次於萬科。但現在，曾經的房企龍頭“招保萬金”，變成了“恆碧萬融”。

根據克而瑞資料，保利地產自2012年之後就再也沒有進過銷售排行前三。2017年，保利地產董事長宋廣菊喊話，“未來兩三年，保利再站到前三的位置，我是有信心的。”

但事實是，即便近三年保利地產銷售額大增，但始終未能擠進前三。2017-2019年，保利地產與行業第四的融創相比，銷售額差距分別是470億元、550億元、854億元。

TOP20房企19年銷售規模及同比增速

如果說1992年-2002年是保利地產的創業起步階段，2002-2006年是立足廣州、佈局全國的階段，2006-2011年是其A股上市、品牌升位的階段，2011-2017是規模經營的階段，2017至今就是結構升級、城鄉共建的階段。

現在，供求週期、政策週期、金融週期三個週期正深度疊合。金融週期下，房企的現金流空間收窄，經營槓桿率下調，進而影響規模擴速。

在中央重申“房住不炒”的總基調下，房地產行業迎來“提質降速”時代——這個主基調其實並沒有因為疫情而發生變化。過去30餘年房企傳統的高週轉的打法將逐漸失效，房地產競爭將回歸本源。

而這對於保利來說，或許是一個彎道超車的好機會。

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