開福區芙蓉中路上，黨報第一高樓新湖南大廈光彩奪目，“5A級寫字樓”全球招商的海報隨處可見；嶽麓區濱江路旁，湖南金融中心集聚產業正在形成……在長沙，從河西到河東，從城北到城南，條條寬闊的大路兩旁，摩天大廈的數量正快速增加。
2012年，有媒體曾報道長沙市芙蓉區一棟樓就能產生數億元財稅收入的“億元樓”現象。8年過後，“億元樓”已不鮮見。如今長沙的樓宇經濟，又呈現出怎樣的新面貌？
現象
樓宇經濟顯現活力，“億元樓”已經達到45棟
何為樓宇經濟？樓宇經濟是指以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以開發、出租樓宇引進各種企業以帶動區域經濟發展，體現集約型、高密度等特點的經濟形態。
今年的長沙市政府工作報告顯示，2019年，長沙市區“億元樓”(單體稅收過億)已經達到45棟。
在長沙市芙蓉區，有個被人們稱為“中部第一街”的定王臺街道，這條街道共有63幢寫字樓，年稅收超過億元的樓宇就有5幢。其中一棟2011年就實現稅收5.28億元，比湖南西部一個大縣的年財政總收入還多。
“億元樓”重新整理了人們的認知，也成為了城市的標尺。曾如鳳毛麟角的“億元樓”如今已在長沙遍地開花。
湘府西路上，華菱嘉園三棟高層相連、總建築面積37000平方米的鋼鐵色大樓十分搶眼，這是華菱鋼鐵集團總部辦公所在地。去年，華菱嘉園成為天心區又一座稅收“億元樓”。
而在開福區，位於芙蓉中路的華創國際廣場十分搶眼。專案以300米高成為芙蓉路第一高度，將打造成為長沙金融港，平安財險、中國人壽、普華永道、西部證券等重點企業已紛紛入駐。
湘江西畔，夜晚楷林國際的燈光璀璨奪目。作為長沙金融產業的標杆樓宇之一，它單個專案就擁有三棟“億元稅收樓宇”。
“長沙亮起來了！夜幕降臨，燈火輝煌的湘江兩岸，萬達廣場不再是一枝獨秀。”長沙市民周女士看到湘江兩岸的燈光秀時不由得感嘆。
特點
以產業聚合為目標，將發展中心向空中轉移
從平面到立面，從千萬到破億，長沙的樓宇經濟正迅速發展，顯現出旺盛的生命力。
目前，長沙出現了各型別的專業樓宇，如電商樓宇、文創樓宇、律政樓宇、金融樓宇等。專業樓宇的出現，有助於產業聚集與企業協同，形成有競爭力的產業叢集。
有研究表明，一棟高階專業商務寫字樓裡各類企業所產生的效益等同於城郊7.8平方公里範圍內企業產生的經濟效益，樓宇經濟已成為城區經濟快速發展的核心增長極。
“樓宇經濟有四個顯著特徵：綠色、場景、智慧、重塑。”戴德梁行大中華區策略發展顧問部區域董事容亞當指出，如今，網際網路技術飛速發展、移動應用快速更迭，“場景化營銷”思維在商業地產中得到充分體現，智慧化樓宇標準不斷提升，社會對綠色智慧物業需求殷切。
某區現代服務發展中心相關負責人表示，長沙樓宇經濟已從過去比硬體、比地段邁入到比服務、比業態的時代，“關注指標由硬體、地段、租金轉向軟體、環境、服務，定位更品牌化、高階化，樓宇叢集的概念也更為凸顯，比如五一商圈、濱江新城、梅溪湖、高鐵片區的樓宇經濟發展較為領先。樓宇經濟對稅收的貢獻佔比越來越大。”
問題
樓宇特色缺失，缺乏長遠定位規劃
長沙樓宇經濟迎來全速發展“發力期”的同時，也出現了一些新問題。
“樓宇經濟存在三大瓶頸、六個短板。”樓宇經濟學知名專家夏效鴻表示，樓宇經濟重開發，不重運營；重生產，不重生態；重綜合發展，不重特色，同質化競爭嚴重。企業主題作用、軟體管理、稅收貢獻率、特色樓宇引領力、樓宇總體畝產出不夠等。
仁略企業管理諮詢有限公司高階專案經理田傑認為，對發展樓宇經濟，政府還沒有明確的政策促導。事實上，在都市核心區的樓宇中發展現代服務業、現代都市工業，需要比較高的初始投入、維持成本和財務費用。正是如此，一些企業都偏好在城市邊緣圈地發展，以降低產業投入成本和交易費用。
業內人士表示，目前長沙樓宇在開發時，功能定位並不明確，不少樓宇只重視招商，缺乏長遠的定位規劃，而且近兩年寫字樓市場明顯供大於求，市場還存在較大的去化壓力，“現在長沙樓宇智慧化水平還不足，硬體條件也難以達到高階企業的要求，比如停車位短缺、電梯故障率頻繁等。”
方向
加乘新消費時代，樓宇趨向多業態發展
去年，仲量聯行釋出報告稱，中國樓宇經濟在進入3.0時期後，發展模式已發生改變。
報告指出，樓宇經濟1.0時代，房地產開發以建築形態的單一業態為主；2.0時代，以綜合體開發為主，凸顯“1 1＞2”的業態功能整合；樓宇經濟3.0看重運營管理服務的軟性附加值，“空間 配套 運營”的全方位競爭成為主流。
從阿波羅商業廣場、友誼商店，到華創國際廣場、富興世界金融中心等等，不難發現，長沙的樓宇經濟正向多業態方向發展。
“商業＋”模式成長沙不少樓宇的共同特色，比如長沙國金中心是集高階購物中心、金融、文化、休閒和娛樂為一體的大型綜合體；德思勤城市廣場是集高檔購物、商務辦公、金融、政務、餐飲、娛樂等城市綜合功能於一體的商業、娛樂文化和商務金融中心。
而在芙蓉中路，更多的是“金融 ”模式，如新湖南大廈定位“金融＋文化”、綠地定位“金融＋健康醫療”、富興定位“金融＋高階商務服務”。
“透過引進龍頭企業提升產業集聚效應，帶動整棟樓及周邊地區的經濟活力。”業內人士指出，樓宇對經濟具有吸附作用，“建成後大多用於金融、商業領域，這些行業又相對專業、集中，比如一棟用於金融行業的樓宇投入使用後，會引來更多的同行業企業入駐，形成產業聚集。”
連結
長沙重點區域樓宇經濟發展狀況
天心區：作為長沙市老城區、長株潭融城核心區，天心區成為了“億元樓”集聚區。2019年，天心區新增億元樓宇2棟，億元樓宇增至18棟。天心區億元樓宇佔長沙市總數的四成。
芙蓉區：著力推動園區經濟向樓宇經濟、樓宇工業轉型，讓高層廠房成為園區專案佈局的主要形態。截至2019年，在核心中央商務區2.8平方公里土地上的重點樓宇中，有市場運營主體7198家，樓宇經濟稅收貢獻率超過60%。
開福區：正在打造“一片一叢集、一樓一行業，一層一特色”的產業格局，稅收過千萬元的樓宇有42棟，過五千萬元的樓宇20棟，過億元樓宇11棟。去年獲評中國樓宇經濟十大潛力城區，成功入選中國城區綜合競爭力百強區。
雨花區：為搶佔現代服務業制高點，雨花區重點引導高技術服務、現代商貿、現代金融、會議會展、文化創意、健康養老等服務業向樓宇集聚。僅2017年，該區就有各類樓宇130棟。
嶽麓區：近年來，嶽麓區向空間要效益，大力發展以現代服務業為特色的樓宇經濟。今年以來，全區各重點樓宇共引進企業340家，其中區域性總部企業13家。