光大證券：基本面升勢明顯，更積極地看待 2020 下半年

  樂居財經訊 李禮 7月4日，光大證券釋出A 股房地產板塊大漲點評。

  事件：

  7 月 1 日，A 股房地產板塊在沉寂已久後出現大漲，整體漲幅明顯，300地產指數漲幅 4.99%，萬科漲 7.46%，保利漲 7.58%，招商蛇口漲 4.99%，金地漲 10.00%，陽光城漲 9.94%，中南建設漲 7.30%。

  點評：

  我們在 5 月 18 日提出“銷售轉正預期提升”，6 月 16 日提出“行業短期基本面升勢明顯，下半年建議積極配置”，6 月 22 日釋出中期策略《房地產：更積極地看待 2020 下半年》提出“政策面平穩，資金環境相對寬鬆，為基本面持續修復奠定基礎，行業短期升勢明顯。目前 AH 主流房企整體估值水平處於低位，高股息收益對長線資金具備較強吸引力，疊加海外資金迴流預期，建議下半年對地產股配置可更加積極”。

  我們認為當前政策面側重供給端紓困託底，地方引才力度增強，重申“約束中求平衡”的整體政策框架。宏觀流動性充裕，資金面邊際改善，整體均衡，但避免房地產過度吸收信貸資源而產生“資金黑洞”效應的內生約束仍在。需求側按揭投放路徑依賴，利率跟隨 LPR 下降；供給側資金來源此消彼長，發債放量，信託嚴控。

  得益於銀行按揭投放路徑依賴、疫情積壓需求集中釋放、房企加大推盤力度、置業情緒短期回溫，短期銷售反彈明顯，我們預測 2020 全年商品住宅銷售金額同比持平，銷售面積同比-5%。

  6 月，CRIC 資料顯示，我們跟蹤的 40 家主流房企單月銷售額同比+15%（5 月單月+11%），1-6 月 40 家銷售額降幅累計同比收窄至-2%（1-5 月累計-7%），部分房企 2020 年上半年銷售同比資料較好，如中國金茂同比增長約31%，金地集團同比增長約 19%，世貿房地產同比增長約 10%，招商蛇口同比增長約 9%。持續向好的銷售資料有力地激發了市場情緒。供給側地產鏈“硬核反彈”持續，新開工受制於高基數/棚改退潮/飽和備貨約束，預計全年新開工面積-5%；開工庫存回升，可售庫存平穩，去化週期可控；竣工迴歸合同約束，復甦態勢明顯，邊際波動，預計全年竣工面積+6.5%；施工增速回升，淨停工逐步收窄，預計全年+4.4%；施工類投資韌性較強，土地購置費繼續增長，房地產投資預測全年同比+5%左右。

  主流房企銷售和營收有望延續增長，利潤端積極因素漸顯。收入端：AH主流樣本房企的 2020 年平均銷售目標同比+11%，結算覆蓋度仍在高位（A股 25 家約 139%，H 股 20 家約 97%），竣工交付意願積極，預計 2020 年AH 龍頭房企營收增長確定性較高；利潤端：融資成本下行，拿地權益比例提升，積極因素漸顯；股東回報：進一步下調派息比例的可能性較低。

  投資建議

  目前 AH 主流房企整體估值水平處於低位，高股息收益對長線資金具備較強吸引力。疊加海外資金迴流預期，建議下半年對地產股配置可更加積極。推薦萬科 A/萬科企業、保利地產、招商蛇口、金地集團、融創中國、中國金茂。關注陽光城、中南建設、金科股份、世貿房地產、旭輝控股。

  風險提示：

  新冠疫情衝擊明顯，全球經濟整體降速，影響居民收入、信用擴張、按揭償還及消費支出；房企還債高峰來臨，部分中小房企信用風險提升；辦公樓出租率及租金水平下降；消費支出下滑有可能導致零售和倉儲物業租金下滑。