救市，多地齊降首付，少林寺們下場拿地丨氪金 · 房地產

“進軍房地產”後，釋永信退出了少林寺資管公司。

文｜王晗玉編輯｜鄭懷舟封面來源｜視覺中國來源｜36氪財經(ID:krfinance)在拿下鄭州一宗地塊不久之後，少林寺方丈釋永信退出了河南少林無形資產管理有限公司（以下簡稱“少林資管”），不再擔任大股東。此前，少林資管作為少林寺商業化的主要平臺，陸續投資成立了文旅、茶業、演藝等16家實業公司，目前存續的有7家，其中包括本次收入上述地塊的河南沅翰實業有限公司（以下簡稱“沅翰實業”）。在擁有MBA學位的方丈釋永信的管理下，少林寺的商業版圖進一步拓展。眼下參股公司投資拿地，不僅引發市場對於少林寺“進軍房地產”的猜測，也悄然反映著鄭州等眾多二三線城市在房企仍未擺脫困境時，其自身在城市建設和土地出讓環節面臨的傳導影響。在此之前，河南省內商業、文旅專案的投資運營多依賴房企，如華誼兄弟電影小鎮、“只有河南”戲劇幻城等現象級專案，均出自“河南一哥”建業地產之手。而今，“河南一哥”受困疫情、地區水災、行業調控等多重因素，流動性仍然緊張，而廣大二三四線城市也如鄭州一樣，土地招拍掛的主力地位只能移交到城投公司和極少數央國企手中。不過2月以來，二三四線樓市持續釋放的寬鬆訊號正試圖把房企拉回正軌。至目前，降低首付比的城市已增至15個。

同時，每有積極的政策導向釋出，也都能引發一波二級市場的狂歡。過去一個月，地產板塊股價猶如坐上過山車，在漲停與跌停間來回切換。券商人士則表示，隨著二線城市陸續在政策端發力，二季度地產板塊將會迎來頻繁的上漲機會，當前仍是較好的配置視窗期。

緩解土地流拍，少林寺們出手4月18日，國家統計局就2022年一季度國民經濟執行情況舉行釋出會。其中房地產一季度開發投資增長0.7%，這是除2020年以外的歷史最低水平。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這主要是因一季度拿地和新開工降至歷史最低值，拖累了開發投資。資料顯示，一季度土地購置下降41.2%，觸及歷史最低增速，比2020年一季度還低，也低於2015年去庫存時期的水平。李宇嘉分析，一方面，民企信用風險爆發，拿地積極性降低；另一方面，整頓加槓桿拿地，樓市銷售端快速下行，導致企業拿地能力下降。此前多家機構做出的統計均顯示，今年一季度房企融資規模同比下滑明顯。Wind資料顯示，一季度房地產行業債券融資規模僅615.59億元，而去年同期則有1012.62億元。這一環境下，除少數仍有餘力的央國企外，城投公司成了各地土地拍賣最常見的“救場者”——2021年底第三批集中供地期間，長三角地區城投公司參與率達70%。不過鑑於城投公司多欠缺專案開發、運營能力，救場雖能緩解土地流拍，但難以從根本上緩解土地財政收入和城市建設難題。此時少林寺這樣的地產“圈外人”便有了合作價值。4月6日，鄭州市公共資源交易中心顯示，河南鐵嵩數字科技有限公司（以下簡稱“河南鐵嵩”）以底價4.52億元競得鄭州市鄭東新區一宗產業用地，土地編號為鄭政東出[2022]2號（網）。查詢股權架構可發現，河南鐵嵩分別由河南鐵投綜合開發有限公司（以下簡稱“河南鐵投”）和沅翰實業持股51%、49%，河南鐵投隸屬於河南省政府，沅翰實業則是少林資管的控股子公司。拿地當時，釋永信持有少林資管80%股份，後於4月12日退出。不過根據鄭東新區管理委員會出具的《鄭東新區管委會關於一宗國有建設用地的產業實施方案》，上述地塊專案定位文化產業類，建成後主要業態必須從事文藝演藝、文化展覽、文化創意產業辦公、酒店及服務型公寓。可見，少林寺此番合作拿地更多是出於文化產業經營的目的，與一般意義上的進軍房地產開發業務不同。

而對於此前大舉拿地的城投公司，投資者也需警惕其資金風險。今年一季度城投債出現收緊訊號，發行總額為15196.33億元，同比下降8.39%。

難二三線持續鬆綁央行再提“降首付”國家統計局一季度釋出內容顯示，期內全國商品房銷售面積下降13.8%，銷售額下降22.7%，與開發投資增速一樣，均觸及有統計資料以來的最低水平（2020年一季度除外）。而房企到位資金下降19.6%，甚至超過了2020年一季度的歷史最大降幅。鑑於銷售回款佔到開發商資金來源的53%，李宇嘉認為上述表現源於疫情衝擊、預期轉弱、居民收入下降等，導致需求端比較弱勢。不過與統計局釋出會同一日，央行、外匯局印發了《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，強調因城施策，合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支援房地產開發企業、建築企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。這是今年繼三四線樓市鬆綁延續到二線城市以來，央行層面再次提及房貸最低首付款比例、最低貸款利率。此前，佛山、鄭州、福州、昆明等城市開始從放寬限購限售、降首付降利率等需求端發力，近期這一勢頭又延續到蘇州這樣的強二線城市。進入4月以來，首付比降至兩成的城市亦在增多，如蘭州、宜昌等。中銀國際證券房地產首席分析師夏亦豐表示，兩成首付是明顯的寬鬆政策訊號。過去15年間，房貸首付比下調至20%只有兩次，一次是2008年金融危機爆發，另一次是2016年去庫存時期。根據歷史經驗，經過上述兩次降首付，配合其他行業政策調整，房地產市場均出現了明顯的銷售回暖和房價上漲。

但與當前不同的是，彼時“因城施策”調控模式尚未得到推廣，因此上述降首付舉措均是由央行直接宣佈，所以效果顯著。而本輪降首付目前還只在少數城市實行，夏亦豐認為有高能級城市跟進才能起到更明確的意義。後續可重點關注成都、廈門、武漢、杭州等強二線城市的政策跟進。

二季度地產股或迎頻繁上漲伴隨政策端持續發力，展望未來的市場格局，夏亦豐判斷信用風險較低、融資渠道暢通、安全性較高、現金流穩定的央國企將更多受益政策鬆綁和樓市回升，保持良好的發展勢頭。而對於民營房企，一部分將會出清，另一部分儘管將成功度過危機，但由於陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產出售、投資放緩，未來規模將面臨萎縮。對於地產板塊的投資機會，夏亦豐認為當前仍是較好的配置視窗期，二季度將會迎來頻繁的上漲機會。她提到，當強二線城市開始調整政策，可視為本輪調整的尾聲。從過去幾輪週期看，政策落地後，股價基本兌現。“我們認為政策調整大機率在4月下旬至5月出現，銷售底大機率在6月出現。”就上漲空間而言，基本面紮實、融資順暢的高信用房企或上漲空間較大。具體可關注三個層級的標的。第一層級為全國化佈局央國企龍頭房企。夏亦豐分析這類房企的前期邏輯依舊順暢，一方面受益更大力度政策修復，另一方面未來銷售及業績確定性更高，短期政策博弈帶來的股價波動風險更小，政策調整後的beta行情下仍會有一定幅度上漲。第二層級為區域型央國企龍頭和優質民企。這類公司現金流以及財報狀況較好，上漲空間或會大於第一層級。當前儘管政策端有所鬆動，但由於政策力度相對不足，市場並未消除對多數房企出險的擔憂，因此從資金面逐利的角度看，銷售、融資較好的央國企及高信用民企空間較大。第三層級為政策更加明朗後，可能出現彈性反轉的標的。此前部分出險及高壓房企跌幅較大，或已釋放大部分信用端風險，後續隨著政策端力度加大，該類企業風險收益比逐步提升，或將呈現更大彈性。回到當下，低能級城市頻繁的鬆綁“救市”對市場提振作用有限，房企仍然面臨較大資金壓力。今年上半年到來的海外債償債高峰，壓力將集中在4、6、7月，夏亦豐預測後續幾個月，部分資金壓力較大的房企仍有可能出現信用風險事件。

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