保障性租賃住房金融市場正在逐步建立，2月25日，來自銀保監會官網釋出的資訊，為進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支援，銀保監會、住房和城鄉建設部聯合印發了《關於銀行保險機構支援保障性租賃住房發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），《指導意見》指出，國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信託公司等要充分發揮優勢，立足自身業務特點，加大保障性租賃住房金融支援力度，做好融資主體准入管理，把控好專案風險，加強專案後續跟蹤管理，嚴守風險底線。
加大保障性租賃住房金融支援力度
2021年6月，國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，其中明確要求進一步加強金融支援。為深入貫徹黨中央、國務院關於發展保障性租賃住房的決策部署，加大對保障性租賃住房發展的金融支援，助力擴大保障性租賃住房供給，銀保監會、住房和城鄉建設部聯合印發了《指導意見》。
《指導意見》要求各類銀行保險機構發揮機構優勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務。具體來看，鼓勵銀行業金融機構運用銀團貸款加大對保障性租賃住房專案的融資支援。鼓勵銀行保險機構在依法合規、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構為用於保障性租賃住房專案的公司債券、非金融企業債務融資工具等債券融資提供發行便利，加大債券投資力度。
同時，支援銀行業金融機構針對保障性租賃住房專案特點，穩妥有序開展應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領域的合作，發揮政府性融資擔保機構增信支援作用。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次政策明確了各類金融機構可以參與保障性租賃住房業務，此類機構彙集，自然是該領域金融市場逐漸成型的重要基礎和標誌。而從業務本身看，保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等領域，都會有各類金融服務支援，同時無論是自持的、新建的還是其他物業型別，也都明確了金融支援。從金融業務角度看，也標誌著金融市場逐漸成型。
加強專案後續跟蹤管理 嚴守風險底線
在為保障性租賃住房提供金融支援時，《指導意見》要求，銀行保險機構要遵循審慎穩健和安全性原則，對取得保障性租賃住房專案認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支援政策。不得介入已被有關部門列入違建或安全隱患管控的專案，不得向違規採取“高收低租”“長收短付”等高風險經營模式快速擴張的企業提供融資。
同時，銀行保險機構要密切關注當地保障性租賃住房市場發展情況，科學合理測算保障性租賃住房專案的投入、收益和現金流，合規適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面採取有效的風控措施，有效防範金融風險。針對商品房開發專案配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現專款專用。
在風險防控方面，銀保監會、住房和城鄉建設部有關部門負責人在答記者問時表示，銀保監會多措並舉，引領銀行保險機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，進一步加強對保障性租賃住房發展的金融支援。支援銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支援保障性租賃住房的資金來源，加強風險管控，防範好相關金融風險。
在貸款支付資金管理方面，監管要求，銀行業金融機構要落實貸款支付和用途管理，切實防範信貸資金違規挪用於其他用途。要持續加強企業財務和運營狀況監測評估，加強租金回款監控，切實保障信貸資金安全。
在諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪看來，不難發現，《指導意見》的最大亮點在於著重對專案融資端給予了一定的支援，對租賃企業的利好度較為明顯，相關企業融資渠道被進一步拓寬，資金支援力度加大，進而將帶動企業的資金週轉能力有所提高，對於企業長遠發展來說具有較強的保障性。另外，《指導意見》中強調各方面加強專案風險管理，多方協同監管也將在一定程度有效規避專案開發風險，促進市場健康良性發展。
不納入房地產貸款集中度管理
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，為各大商業銀行分檔設定了房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限。在彼時的答記者問期間，央行、銀保監會有關部門負責人就曾指出，“為支援大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算”。
2月8日，央行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確將保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，並鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
北京商報記者注意到，此次《指導意見》也再次重申，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。銀行業金融機構在計算“房地產貸款佔比”指標時，將“保障性租賃住房開發貸款”“保障性租賃住房經營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產貸款餘額”中予以扣除。
同時，《指導意見》也明確，各地要儘快出臺發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。加強保障性租賃住房專案監督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。
“對於各類金融機構來說，需要研究各地保障性租賃住房的市場和政策，積極搭建組織架構和最佳化業務，積極參與此類領域中。”嚴躍進進一步強調，此次政策也明確，保障性租賃住房是共同富裕建設中的重要內容，所以各家金融機構無論是從政治站位還是商業拓展角度，都有必要研究金融服務。融入這個大金融市場，將為金融機構業務結構調整和轉型帶來新的機會。各地政府也需要重視此類金融服務，鼓勵合規高效的金融服務和創新，真正推動保障性租賃住房市場的高質量發展。
北京商報記者 宋亦桐