廣宇發展花樣“拼爹”

  樂居財經 曾樹佳 發自天津

  站在控股股東魯能集團的肩膀上，廣宇發展（SZ000537）已習慣登高而招，尋找在房地產領域中的一席之地。除了以往一系列資金支援、專案重組之外，這一次，廣宇發展萌生了借力擴儲的想法。

  它宣稱，擬與魯能集團及關聯方合作投資房地產專案；即在廣宇發展控股的前提下，與魯能集團及關聯方聯合參與公開市場土地競拍，並就競拍獲取專案進行聯合開發，由廣宇發展並表。

  根據年度投資計劃，預計至 2020 年底，上述共同投資總額不超過 100 億元。

  廣宇發展直言，這是“結合當前房地產市場政策環境，為充分利用控股股東及關聯方資源、資金及市場影響力等方面的優勢，進一步提升上市公司市場競爭力”的舉措。換言之，它想另闢路徑充實“糧倉”，積累續航力。

  擴儲變奏

  按照廣宇發展披露的計劃，公司與魯能集團或關聯方，按照51%：49%的比例，組成聯合體方式繳納競拍保證金、參與公開市場土地競拍，競拍成功後雙方按照上述出資比例，成立合資專案公司，並分享收益、分擔虧損。

  不過，在分散風險、引入資金的同時，廣宇發展強調了對專案的控制權。

  它於公告中表示，合資專案公司由廣宇發展進行管理運營；待廣宇發展有能力收購魯能集團或關聯方持有的合資專案公司股權時，雙方可依法定程式、按市場評估價格進行交易。

  也就是說，廣宇發展先透過關聯方資金獲取專案，在自身運轉緩過神來之後，再向關聯方收購餘下的專案股權。透過此舉，它無疑能給專案投資上一道“保險”，並盡力把握市場上合適的機會。

  今年以來，廣宇發展似乎一改往日緩慢的拿地步調。

  6月份，它就以7.04億元，在與碧桂園、藍光等六方的競爭中，舉牌108輪，摘下四川宜賓宅地，成交單價1.47萬元/平米。

  緊接著8月12日，廣宇發展首入廣州，以最高限制地價12.92億及配建7400平方米，拿下2020NJY-9南沙街南沙灣片區港前大道南以西地塊。同日，它還擊敗萬科、中海、保利、金融街、仁恆等5家房企，在天津拿下了一宗大體量地塊，總價36.2億元。

  除了公開市場拿地之外，廣宇發展還在收購中頗有斬獲。9月，其透過子公司福州魯能，以總價6.58億元，收購了平潭鼎新房地產發展有限公司旗下四家公司的100%股權及部分債權。

  這四家標的公司，分別為平潭泰新置業、平潭盛新置業、平潭雄新置業、平潭仁新置業，均註冊成立於2020年4月2日，註冊資本均為1億元，企業經營範圍為房地產開發經營、物業管理、自有房地產經營活動、建築裝飾業等。

  此次收購，廣宇發展獲得了4宗住宅商服用地，總用地面積8.35萬平方米，四宗地塊均於去年12月競得，尚未開展實質性運營。

  目前，廣宇發展已透過所屬子公司在重慶、濟南、北京、宜賓、福州、天津、成都、東莞、南京、蘇州、張家口、湖州、上海等城市進行開發、建設和銷售，逐漸形成魯能星城、魯能領秀城、魯能城、魯能泰山7號、魯能公館等產品系列。

  樂居財經查閱財報獲悉，截至今年年中，廣宇發展擁有未開發的土地儲備為174.67萬平方米。

  “金主”魯能

  16年前，魯能集團透過收購廣宇發展25.29%股份成為其第一大股東；為解決同業競爭問題，魯能集團推出的重組方案。

  幾番曲折之後，直到2017年8月，兩者之間的重組方案才獲無條件透過，並於同年 10月份新增股份發行上市。

  自此，魯能集團將其下屬的主要住宅類房地產資產和業務注入廣宇發展，廣宇發展成為魯能集團發展房地產業務的主要平臺。

  繼2017年，廣宇發展購入山東魯能亙富100%股權、北京順義新城建設100%股權、宜賓魯能65%股權、重慶魯能34.5%的股權、重慶魯能英大置業30%股權之後，隔年它又收購魯能集團持有的福州魯能、以及天津魯能各100%股權。

  重組的進行，給廣宇發展帶來了較大的業績提升；2017年，該公司的銷售額，由上年的68.2億元增至271.1億元，增幅高達297.51%。然而，此後它卻再次呈現出後勁不足的情況。

  隔年，廣宇發展的銷售額就開始出現下滑，當年銷售額為222.07億元，同比下降18.09%；而2019年，它的銷售額同比幾乎腰斬，僅實現104.46億元的銷售備案金額。今年上半年，其47.26億元的銷售金額亦不甚理想，同比下降了8.62%。

  銷售的乏力，或許源於廣宇發展週轉效率的下降。過去三年，該公司的存貨週轉率分別為0.43、0.31、0.25，呈現不斷下探的趨勢；而今年上半年，其存貨週轉率也僅為0.14。

  截至今年中期，廣宇發展的經營性現金流仍是負數，為-11.71億元。為了夯實資金的護城河，它還不斷加強持有型物業盤活力度，開拓CMBS等新型融資方式。年內，其就曾以北京順義美麗匯、酒店等資產申請發行CMBS，規模6.85億元。

  但即便如此，仍無法滿足它的資金需求。於是，控股股東魯能集團煞費苦心，一心想提振廣宇發展的前行動力，不斷給它劃撥真金白銀。

  據樂居財經不完全統計，2019年以來，魯能集團為廣宇發展及其子公司一共提供了近20項財務資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約174億元。

  除此之外，去年12月，魯能集團還以9.17億元，拿下廣宇發展北京豐臺魯美專案部分資產，換了一種形式為其輸送彈藥。

  在母公司潤雨細無聲的幫襯下，廣宇發展在一定程度上呈現出 “依賴性”。

  年中，廣宇發展實現歸屬於上市公司股東的淨利潤13.78億元，其中，從魯能集團注入的重慶魯能、北京順義新城建設、天津魯能泰山、山東魯能亙富等實現的淨利潤，就佔有89.4%的淨利比例，該比例與此前兩三年前相比，差異不大。

  歷時十年後，非房地產為主業的央企國家電網，終於規劃出了一條“退房”之路，今年8月宣佈將旗下魯能集團100%股權，將劃撥至中國綠髮投資集團有限公司（簡稱“中國綠髮”）。

  魯能易主，中國綠髮成為它的股東。不過，魯能集團仍為廣宇發展的控股股東，他們之間的重組歷程、扶持進展，無疑將繼續進行。