股東大調整！昔日“京滬地王”石榴置業為何頻繁啟動資產騰挪？丨公司
如今一番資產騰挪，不知石榴置業是否再次為上市鋪路？5月18日，企查查顯示，北京卡普達投資有限公司（下稱“卡普達投資”）退出所持石榴置業母公司北京岷江科技有限公司（下稱“岷江科技”）9.9%股份，並由後者控股股東北京太行山資訊諮詢有限公司（下稱“太行山資訊諮詢”）接盤。經此轉讓，太行山資訊諮詢已然成為在岷江科技持股比例99.9%的大股東。直到今年2月25日前，岷江科技還是卡普達投資全資子公司，石榴置業也由卡普達投資直接控股，尚未被轉讓給岷江科技。從卡普達投資變換至太行山資訊諮詢旗下，過去3個月中，石榴置業背後股東經歷了數次股權轉移。不變的是，石榴置業最終受益人仍為崔巍。不過，作為目前石榴置業直接控股公司與間接控股公司，岷江科技、太行山資訊諮詢皆為今年成立的“新面孔”；往上追溯，其最終控股方岳麓山有限公司亦是今年3月份於香港註冊成立。起步於2008年，高光時刻憑藉K2產品線在京圈一戰成名，持有多宗京滬“地王”，近年逐步遁往長三角區域二三線城市，石榴置業和它的掌舵人崔巍一樣，越發低調神秘。銷售規模突破百億元的2016年，石榴置業曾完成股份制改造工商變更登記，引發上市猜想。然而過去5年未有進一步動作。如今一番資產騰挪，不知石榴置業是否再次為上市鋪路？截至5月18日這場股權轉移，石榴置業背後股東已是第四輪資產騰挪。當天企查查資訊披露中，石榴置業母公司岷江科技顯示了一條“股東變更”公告，原股東卡普達投資退出，同時太行山資訊諮詢持股比例上升。經過此這輪變動，岷江科技股東陣營由此前的太行山資訊諮詢、卡普達投資以及雲臺山有限公司分別持有90%、9.9%和0.1%，變更為太行山資訊諮詢與雲臺山有限公司分別持股99.9%、0.1%。公開資訊顯示，岷江科技成立於今年1月，主營技術諮詢與軟體開發業務，註冊資本1020.4萬元，目前為持有石榴置業100%股權控股股東；太行山資訊諮詢成立於今年4月，主營經濟貿易諮詢、技術諮詢業務，註冊資本1000萬元。兩家公司法人代表，均為在石榴置業擔任董事長的崔巍。往上穿透，嶽麓山有限公司為實際控制人。嶽麓山有限公司是一家今年3月底於香港註冊的公司，目前持有太行山資訊諮詢100%股權。雲臺山有限公司同樣於今年2月在香港成立。一番股權變動並引入境外公司為實際控制人，崔巍此番動機耐人尋味。然而往回追溯，自今年2月份以來，石榴置業背後股東已開啟多輪股權股權轉讓。第一輪股權轉讓發生在2月25日，石榴置業直接控股公司生變。原控股股東卡普達投資將所持石榴置業100%股權全部劃轉給岷江科技。由於彼時岷江科技尚屬卡普達投資全資子公司，這次石榴置業的實際控制人沒有發生變更。4月10日有了第二輪變化，雲臺山有限公司進駐石榴置業母公司岷江科技，持股1.9992%，卡普達投資持股比例對應下降至98.0008%。第三輪股權轉讓發生在5月13日，岷江科技大股東變更。卡普達投資持股比例降至9.9%，雲臺山有限公司下降至0.1%，新進入的太行山資訊諮詢以90%的持股比例成為了公司第一大股東，岷江科技註冊資金也由102.04萬元增至1020.4萬元。直至5月18日第四次挪騰，卡普達投資完全退出了岷江科技。石榴置業及其直接控股、參股的29家公司也隨之歸至太行山資訊諮詢。對於背後股東密集股權轉讓的緣由，石榴置業鮮有解釋。2月份卡普達投資將其劃轉至給岷江科技旗下時，石榴置業在債券公告中稱其為“為完善公司運營體制，進一步完善本公司市場化運營能力”。然而多年下來，石榴置業每一次架構調整，業界常將其與“上市”解讀掛鉤。在中小房企熱衷赴港上市的2016年，“北京華美喬戈裡實業發展有限公司”變更為“石榴置業集團股份有限公司”，完成股份制改造工商變更登記。從組織形式上看，只有股份公司才具備上市的基礎條件，有限責任公司若有上市的需要首先進行的就是股份制改造。石榴置業這番改造動作，一度被資本市場猜測為IPO前奏。5年過去，石榴置業上市動作遲遲未現，公司組織形式也一再變更。今年2月2日，“石榴置業股份有限公司”宣佈更名為“石榴置業集團有限公司”，公司型別由其他股份有限公司（非上市）變更為有限責任公司（法人獨資）。“石榴不上市”的另一種坊間解讀開始傳出。如今，引入境外公司的一番股權騰挪動作是否預示其即將重啟備戰IPO？石榴置業的走向顯得不易琢磨。“石榴，寓意‘聚合是力量，分散是生機’。”2016年的品牌煥新發佈會上，石榴集團總裁桑春華對“北京華美喬戈裡實業發展有限公司”（K2地產）更名而來的石榴置業賦予涵義，表示石榴要做地產界的“蘋果”，領跑城市煥新。多年下來，起步於2008年的石榴置業品質住宅領域確有建樹，打造的K2系列產品線一度在京城房地產圈聞名。但中小型房企仍是目前對它的規模界定，從突破百億元銷售額的2016年至今，石榴置業的規模尚表現為300多億元。作為這家京城房企的打造者與實控人，崔巍的資訊披露寥寥無幾。生於1968年，蘇商，曾就職於上海寶鋼集團公司和上海梅山冶金公司，崔巍及其石榴都帶有幾分神秘。直到今年2月啟動股權轉讓前，石榴置業本由卡普達投資100%持股。成立於2011年的卡普達投資系北京安納托利亞投資有限公司全資子公司，後者公司由崔巍與桑春華分別持股58%、42%，目前崔巍仍是實際控制人。根據石榴置業釋出的年度債券公告，截至2020年底，公司總資產884.8億元，全年營業收入119.3億元，同比增長54%；歸屬母公司股東淨利潤7.4億元，同比增長8.6%。其中，房地產銷售為公司主要收入來源，佔主營業務收入97.2%以上。債務狀況也有所改善。截至2020年底，石榴置業資產負債率81.44%，同比下降1.49個百分點。其中短期借款27億元，一年內到期非流動負債為21.93億元，同期公司所持有貨幣資金68.1億元，尚能覆蓋短債。但目前崔巍持有的仍是一顆“百億石榴”。根據公司年度債券公告，2016年至2019年，石榴置業銷售額依次為109億元、115億元、180億元、269億元。另據克而瑞統計，2020年石榴置業權益銷售額375億元，在眾多房企陣營中排名第69位。近5年來，這家房企尚停留於百億元規模陣營。昔日石榴置業其實不失高光時刻。2009年接連拿下北京9宗地塊，包括北京通州九棵樹、通州永順鎮楊家莊2宗“地王”專案。2013年斥資46億元摘得上海長寧區新華路街道71街坊地塊，重新整理上海該年總地價紀錄。“京滬地王”由此得名。但發展至今，這家“京滬地王”開始缺席一線城市；對長三角區域，石榴置業頻繁補倉。2020年7月，石榴+通投聯合體斥資12.4億元競得通州永順鎮FZX-0604-6002等地塊——這近乎是石榴置業近3年來唯一一次在北京市場拿地。另據不完全統計，2018年至2020年上半年，石榴置業在長三角區域投入拿地金額近百億元，新增土儲面積超過65萬平方米。目前來看，一邊變更為法人獨資企業，一邊進行資產騰挪，石榴置業是否預備闖關IPO尚不明朗；但顯而易見的是，這家轉陣二三線城市、積極拓儲推貨的房企，近年追求穩健的發展與多渠道投資增收。有業界人士對此表示：“於石榴置業而言，變更為法人獨資意味具有更高的私密性，在運營上更靈活；但上市則能夠打通外部融資通道，尋求更多的籌錢途徑。”沒有開通上市融資通道的石榴其實是投資上市公司的鐘情者。2016年舉牌首鋼股份、入股黑牛食品，2017年舉牌開創國際、入股中水漁業，在二級市場備受關注。根據彼時石榴置業的闡釋，屢屢介入“國資系”上市公司，在於“想介入國企改革，不穿馬甲不當神秘鱷”。另據公告介紹，截至2020年底，石榴置業儲備確權貨值近1000億元，為公司房地產業務的穩定發展奠定了較充足的基礎。