據金科股份2020年年報，報告期內公司實現營收、歸母淨利潤分別為877.04億元和70.3億元，均保持兩位數增長。據披露，公司當年來自聯營、合營公司的權益利潤從2019年的1.84億元提升到了13.03億元。
截至2020年底，金科股份“三道紅線” 全部轉為“綠檔”。據披露，公司報告期末權益總額為734.98億元，同比增長40.93%。透過做大權益來實現快速去槓桿或是金科股份財務為轉“綠檔”的重要手段。
此外，值得注意的是，公司2020年新發行永續債融資13.42億元並將其分類確認為其他權益工具，全部計入所有者權益。截至報告期末，公司永續債總額為21.42億元，同比增長167.72%。一般來說，永續債後期將會對企業產生較大的利息壓力，作為調槓桿的長期路徑來說或將不可持續。
投資收益同比增長超7倍
報告期內，公司實現營業收入877.04億元，同比增長29.41%；實現歸母淨利潤70.3億元，同比增長23.86%；實現扣非後歸母淨利潤61.86億元，同比增長7.86%，較2019年下降近35個百分點。
圖1：2016-2020年金科股份營收、歸母淨利潤及扣非淨利潤同比
經研究發現，公司營收、利潤靚眼資料的背後，是公司投資收益的大幅增加。2020年，公司投資收益由去年同期的1.86億提升至16.2億，同比增長約770.97%，主要是合作專案的收益增加所致。據披露，公司2020年來自聯營、合營公司實現的權益利潤從2019年的1.84億元提升至13.03億元。
權益總額大幅增長 淨負債率明顯下降
住房城鄉建設部、人民銀行於2020年8月召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。
按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
截至2020年底，金科股份扣除預收款後的資產負債率[（負債合計-預收款項-合同負債）/（資產總額-預收賬款-合同負債）]同比下降5個百分點至69.85%，淨負債率[（有息負債-現金及現金等價物）/所有者權益]同比下降45個百分點至75.07%，現金短債比[貨幣資金/短期有息債務]為1.34倍。“三道紅線”均滿足監管要求，財務降至“綠檔”。
其中，公司的淨負債率下降最為明顯。經研究發現，淨負債率的大幅下降或與公司權益總額的快速增長有關。截至報告期末，公司權益總額為734.98億元，同比增長40.93%，而總資產僅同比增長18.52%。
發行永續債或掩蓋負債率？
永續債也被視為房企調控負債率的手段之一。報告期末，金科股份永續債總額為21.42億元，同比增長167.72%。其中13.42億元為公司當年取得的無固定償還期限的投資資金。根據相關協議，該投資資金無歸還期限限制，且清償順序劣後於公司其他普通債務，因此公司將其分類確認為其他權益工具（永續債），並全部計入所有者權益。
永續債是一種有債權性質的股權，假設金科股份本次發行的永續債被確認為負債。公司扣除預收款後的資產負債率將上升至71.05%，越過監管紅線，財務將從“綠檔”降至“黃檔”，同時有息負債及剔除預收款後的負債總額將同時上升21.42億元，所有者權益總額將對應下降21.42億元。
圖2：永續債劃分為權益與負債情況下對金科股份監管指標的影響
翻閱其歷史資料發現，公司曾不止一次進行過永續債融資。2015年、2016年、2019年，金科股份均進行過永續債融資。
圖3：金科股份歷來發行永續債明細
據公開資料顯示，本次金科股份透過百瑞信託發行的“寶盈817號”是一款永續債信託。根據其投資建議書，各筆信託資金自第3個信託年度起，如果金科股份選擇續期，各期投資資金的投資收益率將產生跳升。年化業績每年重置一次，在上一次利率的基礎上增加2%，最高不超過初始投資期限內的年化業績比較基準每年10%的增幅。
根據投資建議書，該信託產品的業績比較基準是300萬（含）-600萬為8.1%；600萬（含）-1000萬為8.3%；1000萬及以上為8.6%。假設金科股份一直續期，按照最低年化業績基準計算，在年化業績基準達到18.1%（含）之前，該信託產品累計總收益將達到約12.72億元（按13.42億元單利計算）。一般來說，永續債後期將會對企業產生較大的利息壓力，作為調槓桿的長期路徑來說或將不可持續。