中小房企赴港上市之路：道阻且長

來源： 中國房地產報

與房企拆分物業上市，集體上演“真香”定律形成鮮明對比，近期多家中小型房企接連出現上市申請“失效”的現象。

儘管“失效”並不代表“失利”，但近年來中小房企衝擊IPO失敗的案例並不罕見。去年，海倫堡、奧山控股兩次遞交招股書兩次折戟，是否繼續申請仍有待觀察；萬創國際第四次招股書則直接被拒絕，上市計劃宣告終止。

另一方面，今年成功在港股上市的房企數量也大大低於前幾年。總的來看，港交所的上市閘門對於內地房企來說似乎已經漸“窄”。

“半年一提交，半年一失效”幾乎成常態

不過，中小房企在對接資本市場的路上仍舊堅持不懈。

“申請-失效-更新”的迴圈，成為今年不少中小房企赴港上市之路的寫照。

據中房網不完全統計，2020年以來，向港交所遞交招股書的有祥生控股、大唐集團、實地地產、港龍地產、三巽控股、中國文旅、領地控股、上坤地產、金輝控股、鵬潤控股等10家房企，其中多家房企均在招股說明書失效後，迅速再度提交更新後的招股說明書，上市意願十分明顯。

10月19日，據港交所資訊，中國文旅集團此前遞交的IPO招股書已呈“失效”狀態，而中國奧園系其單一最大股東。對此奧園方面回覆稱，港交所在交表6個月後，根據正常程式會顯示為失效狀態，目前中國文旅上市進展順利，公司會重新更新一版上傳，具體時間和更新資訊以港交所網站為準。

10月12日，領地在首次遞交的招股書 “失效”不到3個工作日，向港交所二度提交了招股書檔案。在同一天，上坤地產向港交所遞交招股說明書擬主機板上市，此也是上坤地產第二次遞交招股書。在今年3月末，上坤地產第一次遞交申請，截至9月末，該申請已失效。

更早的故事還有不少。5月31日，大唐集團控股有限公司二次遞交招股書，此前其曾於2019年12月初向港交所遞交招股書。今年成功上市的港龍地產，也是在4月份申請失效後，於5月12日更新招股書，再度發起IPO衝刺......

三家房企艱難成為“幸運兒”

房企多次“遞表”情況的頻發，也意味著成功“上岸”變得艱難。

2019年，成功登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股、中梁控股、中國天保、新力控股、景業名邦6家。2018年，也有6家房企。而在今年，離年底僅剩60天時間，但仍只有3家房企成為了成功登陸的“幸運兒”，且都經歷了各種曲折和波瀾。

今年第一家獲批在港上市的房企為匯景控股有限公司，於2020年1月16日上市，但出現了公開認購不足的“尷尬”情況。招股結果顯示，公開發售部分未獲足額認購，認購合共2535.4萬股，不足公開發售股份總數7881萬股的三分之一。

港龍中國是今年第二家獲批在港上市的內地房企，也是疫情發生後的首家上市內地房企。

7月15日，兩次向港交所遞表的港龍中國正式在香港聯交所掛牌上市。不過，港龍中國發行首日即遭遇破發。

10月16日，金輝控股（集團）有限公司透過上市聆訊，預期將於10月29日在港股正式掛牌上市。金輝控股此次IPO發行價格區間為每股3.50-4.50港元，基礎發行規模6億股，可超額配售不超過0.9億股，最高募集資金31.05億港元。

作為年內第三家在港上市的內地房企這已不是金輝首次向資本市場發起衝擊。實際上，早在7年前，金輝控股便向港交所遞交上市申請書，卻因申請狀態失效而終止；2016年，金輝控股開始謀求在A股上市，無果；4年之後，金輝控股終於即將在港交所實現上市。

不過，也有個別順利“過關”的企業。

10月23日，香港聯交所披露祥生控股（集團）有限公司聆訊後招股書，這意味著祥生港股上市進入倒計時。值得注意的是，從6月3日遞表到10月23日透過聆訊，祥生僅用了142天。單從過會時間看，祥生地產是2019年以來過會用時最短的一家。

上市能否成為中小房企的救命稻草？

儘管業內已經普遍感慨，房企港股上市的視窗期已過。但疫情爆發至今，中小房企對於赴港上市還是表現出積極的態度。畢竟，上市可以獲取更多的資本利益，補充資金。

但必須指出的是，登入資本市場對於一部分中小企業來說只能是“解渴”，卻不能“救命”。上市只是為企業開啟融資的更多可能性，業績才是企業最大考驗。不然，即便順利透過港交所問詢、聆訊，仍可能會面對認購不足、開盤遇冷、股價破發等更多重重考驗。

比如港龍中國發行首日遭遇破發，匯景控股公開認購不足，類似的“尷尬”情形，都曾發生在2019年上市的銀城國際、天保集團身上。

IP Global中國區首席經濟學家柏文喜表示，中小房企為了解決融資和流動性壓力問題，掛牌上市後出現破發現象，這並不是具體哪一家企業的問題，而是目前整個內房股較為普遍的現象，內房股大多數估值都是比較低，基本上股價都低於每股淨資產。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，各大中小房企紛紛透過赴港上市為企業輸血，雖能解一時之急，卻也不是長久之計。單靠上市所能進行的融資其實非常有限，更為重要的是上市後房企的運作將變得更加透明和規範，如何贏得資本市場的認可，從而大幅拓寬融資渠道、進一步降低融資成本才是關鍵所在。

貝殼研究院高階分析師潘浩亦表示，上市不是終點，也不是可以解決房企問題的唯一通路。接下來房企行業格局必然走向高集中度的發展模式，中小型房企的發展空間越來越有限。房企還應注重發展本身，在把握市場機遇，多元化以及輕重資產資源配置上要有硬實力。