作者 | 王迪
出品 | 焦點財經
新城控股崇尚“駱駝”文化，這在業內眾所周知。現任董事長王曉松曾多次帶領公司員工戈壁徒步，在100公里的行進中，腳下迎來的是滾滾黃沙。
房地產進入限制性發展週期，就像走進了戈壁沙漠。向管理要效益、向“三道紅線”指標看齊，規模需要與經營相匹配，這是現時行業環境給予企業發展的啟示。當市場邏輯發生轉變，新城控股也在適應新的政策調整，擴土儲、拓融資、降負債，提升收益圍欄。
半年報顯示，今年上半年，新城控股營收實現翻番，歸母淨利潤同比增幅超三成，商業運營總收入增長近7成，現金短債比1.44倍，淨負債率僅為60.48%，一切訊號都在表明這家房企的指標趨向高質量增長。
作為“沙漠之王”，駱駝能夠應對沙漠的所有的一切的變化。以“駱駝精神”為企業基因的新城控股，一再強調“以內部的確定性應對整個外部的不確定性”。
去年開始，王曉松也明確表示不會為了排名而排名，堅持“增量”轉“提質”，希望新城控股能夠走得更好、走得更穩健。
向管理要效益
房企轉型進入“深水區”，對於一家房企的戰略及戰術考量愈發重要，圍繞現有佈局做大做強做深，提升市場佔有率，找尋新的機會點，並把握銷售視窗期積極去化才能贏得市場的先機。
新城控股選擇的是，堅持“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”五大戰略，以“市佔率超10%做熟、市佔率超20%做深、市佔率超30%做透”的區域深耕標準，加碼供貨及營銷力度。
就上半年的銷售業績來看，新城控股在江蘇、浙江的簽約金額位居前兩位，分別達到了424億元及182億元的簽約金額，而這兩省的簽約面積及結算金額也都位居全國的前列。此外，其他城市銷售額則保有均衡的業績貢獻度。
就具體城市而言，位於溫州、蘇州、常州、西安等各地專案市場份額不斷提升。其中，住宅方面，以位於溫州甌江口板塊的新城甌江灣專案為例，專案今年5月、6月內接連3次開盤，創造了單月成交8億的優異成績，也創下專案所在板塊單月成交總金額的新紀錄，並以半年銷售19.48億的突出成績，成為當地標杆紅盤。
重點城市深耕，做熟、做深、做透，其他省市則保有均衡的策略，分攤風險，這保證了新城控股整體銷售額的增長。
半年報顯示，上半年，新城控股實現合約銷售額1176.64億元，同比增長20.65%；累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。
對此，申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%（2020年實際去化率70%）保守估算對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預計全年大機率將超額實現銷售計劃。
此外，土儲池一直關係著企業未來發展的長度及廣度，土儲佈局充裕且均衡，既有利於分散市場風險，貨值的精準把控也能穩定現金流、增厚利潤。
半年報顯示，今年上半年新城控股新增土地儲備共61幅，新增總建築面積1831.61萬平米。依託綜合體拿地優勢，新城控股上半年拿地平均樓面地價約3419.75元/平方米。新城控股也在將機會眼光瞄向南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點一二線及強三四線城市。
事實上，新城控股也在做深區域的同時，謀劃長線戰略，最佳化納儲結構，提高拿地城市層級。
截至6月底，新城控股總土地儲備達到1.5億平米，其中，一、二線城市約佔公司總土地儲備的37.75%，長三角區域三、四線城市約佔公司總土地儲備的29.38%。而在今年上半年新增的土儲中，一二線城市佔比45%，長三角強三四線城市佔比32%。
“增量”轉“提質”
除了戰略佈局的橫向考量，運營思維對企業的發展則呈現縱深滲透的影響。
按照市場邏輯，商業注重運營，住宅更偏銷售；商業回報週期長而住宅短期見效，這種看似矛盾的兩種業務模式卻在新城控股這家公司中運營得恰。
事實上，新城控股始終堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，就上半年來看，商業運營的擴圍正在為新城控股增厚效益。
商業管理毛利率70.58%、商業運營總收入同比增長近73%，僅從這些資料來看，新城控股商業攻勢運營效果不言而喻。
今年上半年，新城控股新獲取18座吾悅廣場，其中，重資產13座，截至2021年6月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到173座，進駐全國129個城市。
針對商業的未來發展，新城控股總裁曲德君曾表示：“從2020年開始，新城控股已將輕資產作為商業專案拓展的重要組成部分，實施輕重並舉戰略，不只追求數量，更考慮質量。“
事實上，自2008 年涉足商業地產以來，新城控股商業發展的速度十分迅速，12年來，新城商業歷經了4 代產品的迭代進化。商業成為現金流的重要補給，也讓新城控股坐享城市功能升級和消費升級的重要紅利。
一方面，拓展規模，搶佔市場佔有率；另一方面，疫情等市場環境也在倒逼商業運營提升效率。去年12月，新城控股集團迎來第 100 座吾悅廣場——溫州龍灣吾悅廣場的開業，正式進入百店時代。
對於“輕重並舉”的策略，新城控股來的看法是，不僅能擴大“吾悅”品牌規模效應，更能透過輕資產佈局盤活存量資產，實現創造大量就業和稅收所帶來的社會意義。
根據半年報，截至6月底，吾悅廣場已開業面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%%；上半年新城控股商業運營總收入39.38億，同比上漲近73%，平均出租率達97.12％。
中信證券在近期研報中指出，新城控股商業運營全國化佈局基本完成，開業商場數量位居上市公司第一名、行業第二名。同時，由於公司購物中心大部分為近幾年新開，加權平均開業年齡約為2年，預計同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且銷售額、人流增長可能快於運營收入增長。
行業轉型進入“深水區”，品牌化、差異化已成為攻城略地的重要利器，擁有長線思維與底層鋪排才能有突圍的可能。
據瞭解，新城控股商業在各線城市都有全面佈局，一二線和三四線同步發展，每一座吾悅廣場都採用領先的購物中心模式，進入下半年，新城控股稱，將持續迎來商業開業潮，向著全年新開業吾悅廣場30座、商業運營總收入85億元的目標邁進。
對於未來產品力打造，曲德君也曾給出答案：“堅守”與“變革”。
在“堅守”層面，新城商業希望讓商業迴歸經營，其中堅守定位是前提，一店一策、匹配市場，根據市場環境、匹配商業定位，打造業態特色，樹立獨有標誌；
第二，對內容的堅守，做強零售、做精體驗，購物中心已經成為實體商業主力軍，需在滿足體驗業態消費的基礎上，迴歸零售，強化零售業態，同時以更開放、更靈活的方式攜手品牌商家，推動商業內容創新發展，助力品牌良性發展，為消費者帶來更豐富的消費內容和消費體驗；
第三，對經營的堅守，購物中心銷售業績是第一指標，品牌商家才是購物中心良性運轉的基石，商家銷售業績好，客戶消費需求才能得以滿足、業主投資收益才能得以實現，要與品牌商家共同創造經營價值。
資料顯示，截至2021年8月25日，新城控股集團在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到177座，足跡遍佈上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內131個大中城市，已開業及委託管理在營專案達到107座。
築高安全邊際
當土地紅利消失，“三道紅線”已經明確地框定了房企的安全邊界。除了向管理要效益之外，新城控股也在透過開源節流，注重現金流及負債管控，築高自身的安全邊際。
在維持業績持續增長的同時，新城控股也不斷最佳化財務表現。半年報顯示，截至半年度末期，公司剔除預收賬款後的資產負債率為75.45%；同時，淨負債率為60.48%,維持行業低位。
今年6月底，新城控股成功發行一筆3億美元4.25年期綠色優先票據，最終票面利率為4.625%。這是新城控股發行的首筆綠色債券。今年2月初，新城控股境外子公司成功發行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%。
低息的融資率為日後償還債務減輕了負擔。此外，得益於商業規模的背書，今年7月，為促進吾悅廣場輕資產化，新城控股釋出公告稱，正籌劃將透過境外控股子公司間接持有的、主要位於長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資產，在新加坡設立信託基金。
事實上，新城控股此前已經多次嘗試吾悅廣場經營性物業貸、CMBS 資產證券化產品打通商業地產"投、融、管、退"鏈條、研究持有型物業退出平臺方面。
除了開源融資流之外，新城控股也在透過節流的方式，降低成本。
廣發證券在研報中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體專案為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平米，地貨比優勢明顯。
半年報顯示，流動性方面，截至報告期末，新城控股在手現金餘額551.54億元，短期債務270億元，在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比約1.44倍。
對於債務結構，市場給出了良性的反饋。7月16日，繼惠譽、穆迪、標普國際三大評級機構紛紛上調新城控股的主體評級，中誠信國際旗下中誠信亞太也宣佈，將新城控股的境外長期信用評級從BBBg-上調至BBBg，展望穩定；並將其高階無抵押債務評級從BBBg-上調至BBBg。