來源：中國房地產報
距離8月31日貸款市場報價利率（LPR）轉換“最後期限”越來越近，多家銀行已經開啟存量房貸利率定價基準批次轉換工作。
“這次轉換是系統自動操作的，客戶如果不操作即預設自動轉換。”工商銀行一位工作人員告訴記者。
但這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確，批次轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前透過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。
“考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。長期來看，選擇LPR應該比固定利率更划算。”盤古智庫高階研究員王靜文對中國房地產報記者表示。
一位銀行業內部人士認為，雖然無法預測未來LPR的具體走勢，但市場化利率和總體經濟環境息息相關，經濟環境好，LPR可能走高，但同時大家還款能力也會增強，反之亦然，因此從抗風險的角度來看，選擇LPR利率可能更好一些。
批次轉換進入最後時刻
8月31日是央行定的LPR轉換的截止時間。在此之前銀行需要弄完所有的存量貸款業務的利率轉換工作。
8月12日，工行、農行、中行、建行、郵儲銀行5家國有銀行均釋出公告稱，將於8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批次轉換為貸款市場報價利率(LPR)定價。
另一國有銀行交通銀行的動作更快，7月20日就釋出了房貸定價基準批次轉換的公告，於8月21日對尚未轉換者統一調整為LPR浮動利率加減點方式。
房貸轉換後的利率計算方式為“重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數”。
舉例而言，若某客戶的房貸利率是基準利率上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加點值=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。加點值在合同剩餘期限內固定不變。
若某客戶在前幾年利率較低時貸款買了房，當時與銀行籤的合同是基準利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那麼加點值就是3.92%-4.8%（2019年12月釋出的5年期以上LPR）=-0.88%，即負88個基點。
王靜文表示，LPR機制下，房貸利率由LPR加點方式決定，而LPR會跟隨MLF利率浮動，所以LPR機制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動利率。對於定價日的選擇，若要儘快享受利率下行帶來的房貸成本節約，可選擇貸款日對應日調整。
根據央行近日釋出的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。
據銀行人士介紹，LPR還款方式會隨著外部經濟環境浮動，而選擇固定利率，包括還款總額及每個月還本付息的金額都是固定的。選擇不轉化的客戶大致分為這樣幾類：一是貸款時間較早，當時利率較低，且部分客戶享受了8折、9折等優惠；二是有些客戶本身貸款金額不高或所需還款餘額不多；三是部分客戶預期未來經濟上行後，利率也會隨之上浮，擔心選擇LPR定價會承受不起加點部分。而選擇轉換LPR的客戶一般是貸款時利率較高，且預期之後利率仍將下行的客戶。
事實上，早在2019年12月30日，央行就釋出公告稱，要求全國所有的存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，從2020年3月1日至2020年8月30日結束。這次轉換工作的主要原文描述是：
“自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。”
當時政策的精神實際上是“在協商基礎上督促客戶完成換錨”，而現在則是統一預設進行調整，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前透過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
LPR利率仍有下行空間
自2019年8月份LPR報價機制改革後，LPR利率一直呈下調穩定趨勢。3月3日開始，受疫情衝擊，美國率先啟動降息，全球降息背景下，中國的市場利率也處在實際下行通道中。
其中，5年期以上LPR利率已3次下調，累計下調20個基點，LPR定價下的房貸利率亦隨之下行。融360大資料研究院的監測資料顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%；2020年使用LPR利率，7月全國首套房貸款平均利率為5.26%。
6月17日召開的國務院常務會議指出，進一步透過引導貸款利率和債券利率下行、發放優惠利率貸款、實施中小微企業貸款延期還本付息、支援發放小微企業無擔保信用貸款、減少銀行收費等一系列政策，推動金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。
但這之後，央行降息的靴子遲遲沒有落地。7月20日公佈的LPR利率也已持續4個月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。這令部分市場人士對利率下行的趨勢產生了疑慮。
在中信證券首席固定收益分析師明明看來，LPR改革後存貸款利率均有下行，但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機構人民幣貸款加權平均利率僅僅下行2個基點，均小於MLF和LPR的下行幅度，預計後續LPR下行難度較大，存量貸款定價基準轉換仍然是降成本的主要來源。
不過，更多業內人士預計，LPR利率仍有下行空間。
王靜文認為，LPR根據MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據經濟的冷熱情況調整。比如從去年下半年到今年，由於經濟持續下行加上疫情衝擊，央行已經三次下調MLF利率共計35個基點。相應的，一年期LPR已經下調46個基點，5年期LPR下調了20個基點。考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。
光大銀行分析師周茂華則表示，LPR下行將推動金融機構向實體經濟合理讓利，主要驅動因素為央行降準、銀行降低負債成本、MLF利率下行等。另外，需要考慮銀行不良率滯後的影響。綜合考慮國內宏觀經濟表現及以上這些因素，下半年LPR預計下行空間為10個至15個基點。