“集中供地”傳聞引發地產股大漲，靠譜嗎？
2月25日，地產股大漲，嘉凱城、萬科A、新城控股、世茂股份等十餘隻A股股票漲停，整個板塊漲幅近6%。港股方面，合景泰富集團、新城發展等近20只內房股漲幅超過10%。
記者採訪獲悉，房地產股突然集體大漲，與昨天市場傳言的一則訊息有關。
2月24日，一則關於“自然資源部召開22個重點城市實行集中供地試點工作視訊會議，要求2021年住宅用地供應實行集中出讓”的訊息在網上流傳。
據該訊息顯示，22個重點城市包括北京、天津、瀋陽、長春、上海、成都、重慶、廣州、深圳、武漢、長沙、濟南、青島、鄭州、福州、廈門、合肥、杭州、寧波、無錫、蘇州、南京。
其中，天津已率先發文，內容明確規定涉宅用地全年集中供應不超過3次，且集中出讓；3次集中供地時間為3、6、9月的中旬釋出出讓公告。鄭州目前僅發文要求緊急暫停供地、具體細則需進一步確認；其他城市尚未發文。
不過，記者登入天津市規劃和自然資源局網站，並沒有搜尋到相關檔案。
但記者在青島市自然資源和規劃局網站上，找到了一則“堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作”的通知。
該份通知顯示，為深入貫徹中央精神，落實2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視訊會議及相關檔案要求，2月24日，潘奇副局長主持召開青島市全市住宅用地調控工作部署會議。
會議提到，將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
而據記者拿到的一份網上流傳的PPT檔案顯示，上述傳聞提到的視訊會議中提出的住宅用地供應分類調控工作要點在於科學編制實施住宅用地供應計劃、堅持做好住宅用地資訊公開、實行住宅用地集中出讓、加強監測監管和考核評價四個方面。其政策實施範圍也分三類：全國所有城市、大城市(城區常住人口100萬以上)、重點城市(依據分類調控檔案)。
具體來看，檔案要求，重點城市要根據本地區房地產實際情況，合理確定供地規模。進一步加大住宅用地供應，2021年公告供應量不得低於近五年(2016年-2020年)平均完成交易量。大城市土地供應要向租賃住房建設傾斜，對接住房城鄉建設部門提出的租賃住房用地需求，增加供地規模用於租賃住房用地，對保障性租賃住房用地應保盡保。今年在年度計劃中單列租賃住房用地，佔比一半不低於10%，其中常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進一步提高比例。
根據檔案要求，全國各地要主動採取有效措施引導住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩控預案。重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行“兩集中”同步公開出讓。
“兩集中”即集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動。原則上釋出出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公佈本年度公告的釋出時序安排。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。
在自然資源部看來，“兩集中”出讓方式好處多多。
對大型房企，短期內籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和資訊優勢“通吃”市場、壟斷資源。對中小房企，能有更多選擇的餘地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發機會。
自然資源部同時指出，住宅用地集中上市，造成的宣傳影響效果較大，公眾更易獲取資訊，利於穩定預期。集中供應的地塊中，個別單價較高的地塊比較顯眼，容易形成“明星地塊”，對公眾心理可能產生負面影響。各城市應提前做好應對預案，在避免產生單價、總價新高的同時，加大宣傳正常成交地塊的資訊，做好正面宣傳引導。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地政策是土地供給端長效機制的重點內容。目前，金融端已經建立了三道紅線、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策，土地端也要建立。在李宇嘉看來，土地和金融端長效機制建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對於未來管控房價的意義重大。
李宇嘉表示：“過去供地計劃缺乏約束，對於開發商來說，有一宗地掛牌，就去搶，因為不知道未來還有沒有地供，在哪裡供，什麼時候供應，是不是自己想要的等。城市公司為了生存下去、紮根下去，就得去搶地，從而造成了高地價。有了這個規則，開發商就能明確未來有幾批供地，要供在哪裡，公司是否需要參拍，開發商根據自己深耕和發展的需求，選擇拿地的時間和區位，從而有助於促進土地市場健康發展。”
華泰證券地產首席分析師陳慎認為，“集中出讓”可能並不意味著所有城市在同一時間供給。從目前所看到的資訊來看，天津集中於3、6、9月釋出公告，而濟南則是5月上旬、8月下旬、10月下旬，這說明城市有自主選擇的時間，不同城市之間完全具備錯配的空間。
未來會有哪些影響？陳慎提出以下六點預判：
1、將更加考驗房企的現金流運營以及融資能力。更加集中的出讓政策，一定意味著房企在同一時間可能面臨著一些城市土地的集中供應，具備更好現金流匹配能力和融資能力的房企才能有機會，這裡面一定是更加利好頭部同時具備加槓桿能力的房企；
2、也可能打破房企往常的推盤節奏。在融資受限的當下，房企更加依賴自己的銷售回款，可能意味著不同城市的推盤週期也會不同；
3、中小型房企的挑戰將更大。本身已經面臨融資上的壓力，在土地獲取上的容錯率降低，會使得中小型房企經營環境更難；
4、可能會使得城市之間的地價更加分化；
5、可能會進一步使得部分公司向一些低能級城市下沉；
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