各地正在打壓二手房盲目“追高”、哄抬房價的行為，目前已有多個城市二手房出現變化。雖然價格波動暫時還不明顯，但成交量驟降已是普遍現象。
這一輪二手房“退燒”始於4月份的新一輪二手房調控升級。自去年11月上海出臺政策打壓中介亂象之後，今年3月，杭州也出臺政策整治掛牌價虛高的二手房源。4月份開始，二手房調整從一線城市到熱點二線城市，城市數量與打擊力度有所增加。包括深圳、寧波、南京、合肥、成都等至少10個以上城市釋出了針對二手房市場的限購、指導價等政策。
5月17日，國家統計局公佈2021年4月70大中城市房價情況，4月份統計監測的70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大，但二手住宅已有降溫趨勢。從上漲城市數量來看，二手住宅價格環比上漲城市數量也有所減少。
與此同時，土地市場熱潮隨集中供地而來。4月份以後，部分城市開啟首次集中供地，杭州、北京，福州、青島、廈門和深圳等地土地市場火爆。其中，重慶溢價率水平較高，平均溢價率達43%;杭州57幅集中出讓的宅地中，有40多幅溢價封頂並轉入競報自持比例;南京、蘇州等地，雖然沒有采取價高者得的競買機制，但大部分地塊開始報價就直接封頂，轉入一次性報價階段。
克而瑞研究中心資料顯示，11個集中拍地城市土拍建面達4309萬平方米，總成交金額達5056億元，接近4月份全國300城土地成交總金額。
公開資訊顯示，此輪拍地，廈門方面，5宗地成功出讓，兩地塊隱形樓面價達6萬元/平方米，實際溢價率超55%。
目前二手房市場成交量萎縮明顯，但價格還沒有明顯下跌。市場博弈，會否對6月即將迎來的多場土地集中供應帶來降溫影響?
成交量迅速萎縮
調控升級的大背景下，雖然國家統計局公佈的4月市場資料中，新房價格仍持續向上，但二手住房在調控緊縮下，已有明顯下調跡象。
4月份，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月下降0.2個百分點，比上月跌幅擴大0.1個百分點;同比方面也有類似趨勢，二手住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。
治標先治本。
近幾年，熱點城市業主抱團漲價、中介聯手業主炒作學區房等現象層出不窮，二手房價居高不下，把一部分剛需推向了一手房市場，導致一手房市場熱度也居高不下。二手房調控勢在必行。
新一輪二手房調控中，深圳是最早釋出指導價的城市。今年2月8日，深圳住建局釋出《深圳市住房和建設局關於建立二手住房成交參考價格釋出機制的通知》，並公佈了深圳3595個小區的二手房成交參考價格。4月深圳二手房價首次出現環比零增長，二手房價得到抑制的同時，成交量也持續下跌。深圳住建局資料顯示，4月深圳二手房成交4877套，環比3月的6789套下跌28%;5月成交3027套，環比下跌37.9%，二手房成交量萎縮近4成，同比下跌則約為75%。
陳明輝(化名)剛於去年下半年投資了深圳寶安區一套住宅，彼時成交價為10萬元/平方米。深圳二手房指導價格出來之後，陳明輝的投資房產指導價為8萬元/平方米，賬面上顯示虧損2萬元/平方米。換言之，如果陳明輝用經營貸買下這套房子，在深圳嚴查經營貸的當下，他很有可能面臨被迫虧損賣房還貸的風險。在深圳，象陳明輝這樣的投資者數量並不少，現在他們只有等待二手房指導價放寬的那一天才能解套。
有深圳的影響為依據，各地紛紛效仿出臺二手房指導價釋出機制。
5月28日，成都發布201個住宅小區二手房成交參考價格，涉及主城五區、高新區和天府新區。其中高新區中大文儒德專案參考價最高3.93萬元/平方米。從貝殼找房APP上可見，同一個小區掛牌房源不多，但價格確實低於指導價;與其他沒有公佈二手房指導價的城市相比，貝殼找房上的成都二手房小區參考均價都消失了。據瞭解，為了引導市場理性交易，成都市住建局計劃半年更新一次二手房指導價。
寧波則在更早前的5月14日釋出了9個熱點學區範圍內112個小區的二手住房交易參考價格。據瞭解，南京也正在醞釀出臺二手房指導價。
這一輪調控中，東莞、無錫、西安均明確提出要建立二手房參考價格釋出機制，杭州、上海則在打擊二手房源掛牌價虛高上發力。
合肥是調控出臺之後成交量萎縮最快的城市。4月5日，合肥出臺《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出要精準打擊部分割槽域二手住房和學區房炒作行為，針對學區房做出了重要調整，學區房實行小學6年和初中3年學位制，而且禁止法人與非法人組織購買住宅。這一條對二手房市場的打擊立竿見影。據合肥市房地產業協會發布的新政後第四周房地產資料顯示，與新政前一週相比，合肥市限購區二手房住宅成交量下降超63%，非限購區成交量下降超45%;合肥市全市二手住宅交易價格下跌2.6%，其中限購區交易價格下跌達4%。業內人士觀察，5月份，合肥二手房市場仍然沒有回暖跡象。
土拍熱潮推高房價預期：市場博弈加深
二手房市場拐點出現在4月，但市場博弈卻因為搶地熱而持續。一線城市如北京，中原地產研究中心統計資料顯示：2021年5月新建住宅網籤4195套，二手房住宅網籤18838套，成交總量相比3-4月出現了輕微下調，二手房住宅成交量環比下調了5.4%，整體樓市看，市場基本平穩。
此外，合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄。主要是一二線熱點城市調控效果持續顯現疊加市場季節性回落，市場預期減弱，帶動4月二手房市場在3月見頂後回撥。
中原地產首席分析師張大偉認為，各地二手房“退燒”，一線城市將會逐漸回落。資料顯示，北京二手房住宅價格環比上漲1.2%、0.9%、1.2%，分別較上月漲幅回落0.2個百分點，深圳漲幅持平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，近期二手房市場確實有所降溫，至少炒作的現象少了。一方面是各地都在管控市場，包括學區房等熱點專案都面臨管控，所以容易降溫。另一方面，熱點城市過去已經釋放了一波需求，目前進入淡季;最後，與銀行放款週期變慢等有關，也會引起市場的一些變化和壓力。
二手房價什麼時候會出現明顯下調?
市場已出現多空對決的局面。
深圳的陳明輝們，認為各地土拍市場的熱度，會傳導到住房銷售市場，如果一手房搶手，仍然會有部分需求被擠壓到價格較高的二手房市場中來。
事實上，經過幾個月調控，上海二手房成交量也下跌了。中介反饋的資料表明，4月上海二手房成交量約2.4萬套，環比下跌約39%。
同策研究院高階分析師李霄霄則指出，近期熱點城市二手房市場量縮，這一現象尚且不能簡單地歸為市場熱度下降。短期來看二手房市場出現的量縮現象並不意味著市場的實質性降溫，更有可能是賣方惜售導致的成交量下滑。
李霄霄認為，新房市場受政策調控影響強，政府能夠透過約談、限制一次性預售房屋的體量等方式推動市場供應增加。但二手房市場的賣方大多是散戶，在房價上漲時期會更加惜售(畢竟早賣虧的多，不如等價格穩定再出售)，並且從目前各城市調控政策來看，還沒有涉及增加二手房供應方面的政策條款。所以就深圳、寧波、合肥等熱點城市而言，2021年房地產市場整體處於上升時期，大眾對市場有看漲預期，近期城市土拍比較熱，地價推漲房價的邏輯下進一步強化市場的這種預期。
事實上，一線城市、強二線城市的首次集中供地均很火爆。比如蘇州首次集中供地熱度不減，第一天賣出12幅土地，成交金額192億;第二天，也就是6月1日，8幅土地有4幅被迫中止，最熱門的奧體板塊最後一幅宅地由於太火導致系統崩潰，要等到第二天重啟一次報價。當天蘇州成功出讓了7幅土地，總成交116.25億。大房企如萬科、保利、華僑城等均積極補倉。這樣的市場預期下，二手房價調整的博弈週期大機率會拉長。(21世紀經濟報道）
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