涉房類融資環境回暖:市場信心提振 房企分化明顯

11月22日晚,保利發展釋出預案公告稱,發行不超過人民幣98億元(含人民幣98億元)的公司債券。有業內人士稱,這意味著融資端在“解凍”。

“解凍”並非突然的事。9月至今,央行不斷強調“維護房地產市場健康發展,維護住房消費者的合法權益”,指導銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。

政策密集發聲之下,涉房類融資環境有所回暖。根據Wind資料,截至11月21日,本月房企銀行間整體發債量走高,已發行和計劃發行規模共計296.70億元,明顯高於10月總量。

房企聞風而動 央企國企先得利好

11月10日,便有房企透露出“擬發行債券”的訊號。次日,保利發展宣佈擬發行20億元的中期票據,銀行間債券市場的融資主體擴充套件到主流房企。緊接著,光明地產、招商蛇口等房企“官宣”擬發債,企業融資“冰凍”狀態有所緩解。

據克而瑞研究中心不完全統計,截至11月21日,共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資,所涉金額達287.8億元,發行企業數量及數額相對較高。與此同時,本輪房企融資審批速度也相對較快。

上述機構認為,多家企業的中票、短融等債券融資計劃的設立成功,顯示當前銀行間債券市場融資口子已經開啟,鼓舞了市場的信心。

值得注意的是,當前發行的企業均是城投公司或央企國企,且主體和債券的評級相對較高,主要是利用政府的信用進行背書。

“過度收緊的金融環境或將有所改善。”貝殼研究院高階分析師潘浩指出,穩健型房企在此過程中受益可能更多。“對於已經暴露出風險的房企需要透過改善經營、加速銷售回款等方式改善自身狀況從而獲得更多信心和支援。”

加速銷售回款並非房企的獨角戲,需求端的態度與購買力同樣重要。自9月底央行視窗指導銀行貸款有序發放以來,個人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解。據央行釋出資料顯示,10月個人住房貸款當月增加3481億元,較9月多增1013億元,這是央行首次單獨釋出個人住房貸款單月資料。同時,貸款發放速度也有了明顯提高。

需求方資金問題得到一定程度的緩解,未來將有利於解決開發商銷售回款壓力。

市場信心提振 房企分化明顯

事實上,早在11月11日保利釋出2021年度第四期中期票據募集說明書時,便有業內人士稱,發債市場開始有回暖跡象。

“從保利發展的發債情況看,為中期票據募集,其發行金額為20億,用途為償還銀行貸款。本次募資規模較大,說明發債方面給予的支援力度大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是說,“此前銀行間市場交易商協會的會議顯示,碧桂園、龍湖集團、美的置業等都有發債計劃,據此可以預計,今年11-12月份發債的企業數量明顯會增加。”

政策層面的調整在資本市場中得到了體現。近期,部分地產股漲幅明顯上升,這也說明投資者對於行業的看好,行業悲觀情緒正在褪去。

貝殼研究院認為,目前房地產行業正在經歷高位回撥、風險出清,預計2022年市場將經歷修復階段並逐步迴歸平穩,信心也將逐步修復。

然而,有人歡喜,就有人愁,當前融資端的“鬆口”也使得房企間的分化更為嚴重。業內人士韓樂認為,今年頻頻出現的房企爆雷事件是一個開端,未來會有越來越多的房企,尤其是中小房企在生存線上掙扎。“估計可能有更多大型國企或央企出現併購行為,把部分中小房企收入囊中,或者接收中小房企變賣的一部分專案。”在韓樂看來,“降槓桿”“小而美”或許是部分中小房企的出路。

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