文/葉檀、劉海韻
2020年，只剩下一週。
這一年，各地以每天出臺接近一條政策的速度，穩定樓市，既不能大漲也不能大跌。
下半年的主題是限制，房地產的主題是穩定，轉性。
據貝殼研究院統計，從7月開始，全國共74個省市推出房地產調控政策141次。
22座城市包括常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都、馬鞍山、十堰、唐山、銀川、西安、徐州、紹興、麗水、衢州、台州、海鹽縣、黃石，全都發布了有關規範房地產市場發展的限售、限購政策，提高貸款和房產轉賣門檻，進一步打擊投資需求。
在這樣的背景下，房地產市場出現了明顯的新特徵：總體資料穩定，城市分化，樓盤分化，一二手房分化。
今天，我們談談城市與區域，看看我們看好的十座城市、不看好的十座城市之後，這些年發生的那些事。
2020年房地產關鍵詞 分化！
二手房市場底部升溫，不過，區域分化、產品分化非常明顯。
投資、房價保持穩定。根據國家統計局資料，2020年前11個月，全國房地產開發投資增速為6.8%，連續6個月保持正增長，不過沒有達到2019年10%左右的增速。
7、8月份成為分水嶺，7月破萬、8月達到最高值。
此前，為了對沖疫情風險，房地產沒有受到嚴厲控制，但8月份到達最高值後，一路下行。
貝殼研究院資料顯示，從單月資料看，11月商品房銷售面積1.75億平方米、銷售額1.73萬億元，量價資料從7月起連續5個月刷新歷史統計最高值。到了11月，單月銷售均價為9865元/平方米，已經連續3個月環比下降。
可見，從7月起集中調控以來，在銷售面積加速修復、年度累計銷售面積達到2019年同期水平的同時，價格得到有效控制。
政策前低後高，房價前低後高，全年一平均，總體穩定。
根據國家統計局的資料，2020年前11月，全國商品房銷售額14.9萬億元，銷售均價連續3個月下降。
今年前11個月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比前10個月提高1.3個百分點。
從投資種類看，住宅最好，工業物業次之、寫字樓再次，商業物業最差。
住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業營業用房銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降10.7%，商業營業用房銷售額下降13.7%。
工業物業相比而言要好一些，尤其是物流產業和資料中心，成為資金追逐的熱點。
再從區域投資的角度看：
西部投資增速最強勁，投資29746億元，增長8.3%，與去年持平；
東部排名第二，地區房地產開發投資68488億元，同比增長7.4%；
東北地區第三，投資5245億元，增長6.2%，增速提高0.6個百分點。
中部地區最低，投資26012億元，增長3.6%，增速提高1.2個百分點。中部地區是因為疫情期的特別影響，二季度以後，投資量大幅上升。
東北我們不多說了，要說說幾個出乎意料的城市，反應新的動向。
我們從安全邊際，找出安全的和不安全的城市，看房價漲幅、租金回報率、去化率、人口增減，以及當地產業發展。
哪些城市最危險？我們最擔心京津冀城市群
1，我們最擔心京津冀
並不是房地產投資量大的區域，房價就一定紅火。
比如東北，表面上看投資增速不錯，但房價一路下跌。跟葉檀財經十大看好城市和不看好城市相比，我們著重強調產業和租金回報。
12月18日，貝殼研究院釋出的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》，給出了一組直觀的資料，盤點2020不同城市二手房市場表現。
（圖片來源：貝殼研究院）
要知道，二手房是反映這座城市房地產的真心的。
圖片一出，大家震驚了，為什麼這些著名大城市，二手房價也這麼低？
58安居客房產研究院分院院長張波分析，目前一線城市除廣州外都進入到存量房市場，二手房成交量在新房的3倍以上，將成為常態。
四座是京津冀城市中的大型城市，山東兩座大城市青島、濟南，東北一座城市長春，西南一座城市貴陽，廣東一座城市中山。
廊坊以8.4%的跌幅居於榜首，山東頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單二、三位，以前的大熱城市鄭州，排名第四。更讓人震驚的是，一線城市北京、廣東的中山也上榜。
我們對這些城市保持謹慎態度。
從京津冀來說，北京的郊區不能碰，實際上，固安、天津、廊坊都可以被看作北京的郊區。
京津冀地區，主要是因為嚴控的關係，而天津等城市產業發展讓人揪心。
2，身處粵港澳大灣區熱土，為什麼中山二手房下降，租金上漲？
從2016年開始，中山房價上漲，廣州、深圳的人揹著錢來買房，根據安居客資料，均價從近6000一平到現在的1萬1以上一平。
中山有區位優勢，有深中通道，離珠海、廣州不遠，但前期透支了房地產。
2006年開始，房地產投資佔比超過30%，到了2018年，突破了50%。
2016年，中山的成交面積直接殺入全國第18位，成了其中規模最小的地級市，並且讓去化週期從年初的24個月降到了可能的10個月，炒房客直接買斷貨。
爆炒過後，後續難繼。
“深圳炒房客敗走中山樓市”等訊息一抓一大把，一些投資客少說虧了幾十萬，這訊息瞬間轉遍投資圈，中山樓市被排除在外。
沒了廣州深圳的投資客，房地產失速下跌。
更慘的是，中山經濟慘敗滑鐵盧，增速疾降。
中山一度花團錦簇。
03、04年的時候，中山的GDP增速全省前三，04年到達95年以來的巔峰，18.7%！
但此後官員迭代，經濟下行。
2019年，名義增速1.2%，全省倒數第一，2020年也好不到哪裡去，前三季度增速1.15%，估計也會墊底。廣東省委第二巡視組還反饋過中山“外貿出口資料造假”問題。
幸虧，中山租金是上漲的。
現在，中山市政府重新吹響製造業強市的號角。希望能強起來，否則，中山就不是房價下滑的問題了。
熱門城市鄭州和貴陽怎麼了？
鄭州最大的原因是產業不再那麼強，供應量太大，郊區HOLD不住。
鄭州一跌跌四年？鄭東新區優勢期已過，其他產業園區太多，全都處於培育期。
我剛去過鄭州，主要是郊區跌、新園區跌，主城區還是比較扛打。
鄭州經濟發展在過去五年熱得發燙，過去五年，鄭州的GDP連跨8千億、9千億、1萬億三個臺階。
2019年，鄭州GDP11589.7億元，排名全國第15位。
鄭州有兩大產業，一個是富士康，一個是房地產。搞清楚了富士康，就能搞清楚鄭州房價。
富士康年手機總出貨量超過全球七分之一，銷售收入將近3000億，供應鏈帶動能力強。到珠三角拉動了珠三角的產業鏈，到鄭州、重慶也帶動了當地的產業。
鄭州希望富士康入駐，形成電子智慧終端產業叢集，為航空港提供30萬乃至上百萬個就業機會。
雖然富士康的主力在航空港區，2019年，這個區GDP980億，只佔整個鄭州GDP的比重不到10%，富士康的拉動能力強啊。
現在產業鏈的全球重構，帶來了不確定性。一旦富士康三心二意，對於鄭州的產業鏈打擊比較嚴重。
比較尷尬。
現在，鄭州還在大規模投資，2019年2月，當地官媒訊息，經開區計劃實施443個專案，總投資1960億元。
鄭州當地人自己總結的原因是：
產業園區太多，缺乏充足的配套；安置房大量進入租賃市場，導致租金普跌；
有20%的差額稅，鄭州政策規定自2015年後成交房產，必須交納契稅，還必須交納成交價與原價之間20%的差額稅；
限購限貸，有人沒產業，舊改太多等等。
一句話，鄭州供應量大，稅收高，疊加產業鏈轉型，必須還要有4到5年的培育期。
幸運的是，鄭州對房地產依賴不算高。
2017年，鄭州房地產開發投資佔GDP的比例是36.8%，2018年佔比是32.1%，到了2019年下降為28.9%。
跟自己比是降了，跟別人比，特別高，對房地產業依賴性挺強。
看看，這個資料還是高，太高了。
至於貴陽，到底是為嘛呢？
12月19日，貴州大學貴州省房地產研究院與社會科學文獻出版社釋出《貴州房地產藍皮書：貴州房地產發展報告No.7（2020）》，認為觀望情緒逐漸增多，房地產行業投資和消費意願持續減弱。
貴陽本土購買力不足，別以為，放兩臺後臺機器，就真的是資料中心了。
2017年到2018年，貴陽樓市有過集中爆發，趨於飽和，現在有些青黃不接。
再看看貴陽的GDP增速吧，一切不言自明。現在，茅臺都已經成為地方的第二財政了。
山東兩大城市青島和濟南 不用太擔心
我對青島、濟南還是看好的。
不過，現在擴張太快，培育期就比較長。以前去青島，嶗山算遠的，現在一去就去即墨，濟南一去就是去萊蕪。
所以，很多新開的樓盤都不在市區內，比較偏，投資吧，需要養育，住吧太遠，購買意願自然下降。
這些地區較低的房價，也就拉低了青島、濟南的整體房價，給人一種連跌的感覺，其實城區新房還是漲的。
開發擴張如此之快，均價下跌也就很正常了。
青島下跌還有些原因：
資源以前獨一份，現在要跟濟南搶。總的來說，當地居民收入不算高，承擔不起太高的房價。
城鎮可支配收入54484元，農村只有22573元，貧富差距比較明顯，低收入人群買不起。
2019年，青島市人均工資為6050元，這樣的收入即使在李滄區買房，也需要20000元/平米左右，一套90平米的房子，需要三十年的收入。
現在，青島、濟南都在搶人才，沒有產業鏈、沒有人才，就沒有一切。
12月14日，青島市人才工作領導小組召開擴大會議，研究審議了《關於進一步深化戶籍制度改革的意見（徵求意見稿）》，將進一步放寬放開外來人口落戶限制，放寬學歷、技能人才落戶條件，在青島具有居住性質產權住房（含已網籤）即可辦理落戶。
青島城區取消積分落戶限制，全面放開縣域三市落戶，並鼓勵舉家遷徙和親屬投靠。
12月17日，青島還明確，經適房簽訂買賣合同滿5年可申請變更商品房，但需要申請人一次性足額繳納土地收益價款，交易時必須繳納50％土地增值收益，新規自2021年3月1日起施行。
青島、濟南比京津冀還是要好多了。
最後，再強調一下，另一些城市，不僅二手房下跌，租金也在跌，這些城市更要小心。
CPI中的居住價格，主要構成有租賃房房租和水電燃氣價格，2020年11月兩者同比全都下跌了0.9個百分點。
全國租金價格連續下跌，從2016年到2020年的11月，平均月租金保持四連降，達到近五年最低，房租價格同比跌幅為0.5%。
從租金水平來看，從2016年到2020年的11月，重點城市平均月租金為42.2元/平方米，環比微漲0.4%，同比下降2.7%。
11月，租金跌幅前5城市分別是太原、石家莊、溫州、北京、烏魯木齊。2020年前11個月，北方青年心目中最高大上的城市北京，房租跌幅進入前五。
長三角中的溫州、珠三角中的中山、東北、京津冀，市場動盪加劇，都需要繼續培育。