“市場調整我們預判到了，但劇烈程度超出了預期，”碧桂園(2007.HK)執行董事兼總裁莫斌在中期業績會上流露出一絲無奈。
8月30日，碧桂園(2007.HK)披露中報。營收下滑30.89%、歸母淨利潤下滑95.9%，房地產行業的深度調整已經充分反映在這家民營龍頭房企中期報告中。不過，這家房企上半年已將有息負債壓降至3000億以內。
對於房地產市場未來走向，碧桂園管理層認為，房地產市場目前正處於底部盤整階段，恢復不會“特別快”。莫斌預計，到明年6月份市場會恢復到健康發展階段。同時，這家龍頭房企對於拿地頗為謹慎，下半年將不設具體拿地金額。
行業處於底部盤整階段
在碧桂園2022年中期業績溝通會，莫斌直言，作為管理層，預判到了市場調整，但調整劇烈程度超出了預期。“對於業績下滑，我和管理層對投資者表示歉意，我和管理層也在做深刻檢討和反思。”
在稍早披露的中期業績報告中，碧桂園上半年營收1623.63億元，同比減少30.89%；毛利172.1億元，同比下滑62.8%；歸母淨利潤6.12億元，同比下滑95.9%。不過，在民營房企哀鴻片野的背景下，雖然關鍵財務指標悉數下滑，但這家龍頭房企仍然保持正向盈利已實屬不易。
莫斌表示，從去年6月份市場下行到今天，實際已經進入了底部，而且目前正處於底部盤整階段。莫斌認為，目前最重要的就是市場信心的恢復，但他表示市場信心的恢復不會特別快。“信心是逐步恢復，時間長短，有不確定性，”他坦言。
“今年以來，政府相繼出臺了多項政策，努力將行業拉回健康發展路上，”莫斌預計，到明年6月份，相信市場會恢復到健康發展階段。據瞭解，碧桂園目前權益可售資源約1.22萬億元，另有潛在權益可售資源約2917億元，合計約1.51萬億元。
另外，中報顯示，碧桂園上半年有息負債有所下降，從去年年底的3180億元降至2937億元，降低7.6%。其中短期負債約為729億元，佔比為24.8%，與去年年底持平。
毛利率或持續承壓
面對行業深度調整，房企整體盈利能力均在下滑，碧桂園也不例外。今年上半年，碧桂園毛利率為10.6%，而在去年上半年毛利率為19.7%，而去年全年為17.74%。
在業績會上，碧桂園財務總監伍碧君也對此作出解釋。她表示，期內結算的專案大部分都是2017年-2019年專案，“當時拿的地的價格現在來看比較高。另外，期內也處置了一部分沉澱資產，因此導致利潤率有所下滑，”她表示。
對於未來盈利狀況，伍碧君坦言不確定毛利率目前是否已經見底。“目前行業出清還沒有完全見底，如果在出清過程中，行業銷售情況仍舊沒有穩定，盈利狀況估計還會承壓。”
此外，在業績會上，碧桂園還被問及為何不在股價較高時配股融資。在7月27日，碧桂園宣佈配股8.7億股，配股價3.25港元/股，融資約28.27億港元，所得款項扣除發行費用後用於現有境外債項再融資、一般營運資金和未來發展。
“當時也確實沒有預判行業會如此趨冷，”伍碧君解釋稱。她直言，在股價較高時候，管理層當時認為沒有進行配股融資必要。“但當股價跌到3元多時，市場比較悲觀，無法預期何時回暖，但這時我們看到了債券市場的一個機會，最終我們做了這一股權融資配合，也是希望透過股權融資對財務報表進行修復，”她表示。
不過，伍碧君同時透露，當前金融機構對於優質民企的融資還是比較友好，公司在融資方面的壓力不算大，目前在交易商協會和中債信用增進公司的支援下，碧桂園也在推進中票的發行，預計9月份至年底，可以發行完50億中票。同時，相信境內外債券價格會伴隨著行業的改善，逐步回到合理水平。
下半年不設明確拿地金額
值得注意的是，行業出清也給優質房企提供了大量併購選擇，碧桂園管理層透露，對於出險企業，碧桂園從去年到現在一直在洽談收併購。“收併購不排除和央企和AMC一起合作，但多數還在洽談階段，真正實質落地的專案有限，”碧桂園常務副總裁程光煜稱。
另一方面，這家房企還在積極作“減法”。程光煜透露，上半年碧桂園已經和39家專案合作企業進行分家，涉及約63個專案，金額大概35億元。他表示，從2018年開始，碧桂園就開始減少專案合作以提升權益。中報資料顯示，2022年上半年，碧桂園新增土儲的權益佔比提升到91%。
對於下半年拿地方面的規劃，碧桂園顯得頗為謹慎。程光煜表示，下半年公司會根據兩個情況進行拿地投資，其一是現金情況，在保證了生產經營，仍有富餘情況下會考慮用於投資，所以不設定明確的拿地金額。“第二個會視機會而定，比如收併購機會及一二級聯動的舊改等。”