觀點網金科服務在8月30號晚間公佈了今年上半年的成績單，第二天上午，就中期業績與投資者展開了線上交流。
據參會投資人透露，本次交流會出席的管理層有執行董事兼董事長夏紹飛、總裁韓強、CFO兼董事長秘書徐國富。
回看金科服務業績，上半年實現總收入為人民幣25.65億元，較去年同期減少約0.89%。期內來自空間物業服務、社群增值服務、本地生活服務及數智科技服務的收入分別佔總收入約79.0%、11.1%、8.5%及1.4%，空間物業服務仍是核心營收業務。
截至今年6月末，空間物業服務產生的收入增加至人民幣20.26億元，較去年同期增長約14.6%。其中，物業管理服務營收增加至17.54億元，較去年同期增長約34.0%。
在國內疫情多點散發態勢的上半年，金科服務核心營收業務仍保持較大增速。
期內，金科服務淨利潤為人民幣3.72億元，較2021年同期的人民幣5.36億元下降約30.6%；公司擁有人應占溢利為人民幣3.57億元，較去年同期也下降約31.9%。
參會投資人透露，對於淨利潤的下滑，金科服務董事長夏紹飛指，因為上半年對有風險、低質效的專案進行全力調整與收縮，在扣除未可持續地產關聯的毛利等影響後，公司可持續核心淨利潤仍然保持增長。
基本面
上半年金科服務業績表現穩定，對盈利較差及需求減少的業務也進行壓降處理。
報告期內，金科服務總收入25.65億，淨利潤及公司擁有人應占溢利均較去年同期下滑3成以上。拆分具體業務收入上看，空間物業服務收入20.25億元，較去年增加約14.6%，佔總收入的79.0%；社群增值服務收入2.85億元，較去年同期減少56.1%，佔總收入的11.1%；本地生活服務收入2.19億元，較去年增長93.2%，佔總收入的8.5%；數智科技服務營收3490萬元，佔總收入的1.4%。
同時，金科服務毛利為6.78億元，較去同期下降約19.3%，毛利率為26.5%。其中，主營業務空間物業服務的毛利率為21.8%，較去年同期下滑6.3個百分點。
報告指出，毛利率下滑一方面是來自疫情防控帶來的成本上升壓力；再者為物業管理服務中非住宅業態收入持續提升，該業態毛利率略低於住宅業態；最後是非業主增值服務毛利率大幅減少約23.8個百分點，是由於房地產行業持續下行，物業開發商現金流緊張，非業主增值服務量價齊降所致。
值得注意的是，空間物業服務的非業主增值服務收入較去年減少約40.8%至人民幣2.71億元,下滑原因是受國家宏觀政策及房地產需求持續低迷的影響，物業開發商非業主增值服務如案場服務需求減少，金科服務主動收縮回款較差的非業主增值服務。
非業主增值服務常被認為涉及與地產方利益輸送，該業務中金科服務上半年收入比率僅為10.56%，主流上市物企該板塊收入通常佔比在30%以上。
另外，智科技服務業務在上半年也得3490萬元，由於金科服務數智系統需求減少以及軟體開發收入及智慧解決方案專案個數階段性減少，收入也較去年同期下滑3成。
雖然非業主增值業務有所下滑，但主營業務基本面保持良好。報告期內，金科服務來自物業管理服務的收入同比增加34.0%，在管建築面積也由去年同期1.86億平方米增加約34.5%，至2.51億平方米。
截至2022年6月30日，金科服務合約管理面積共計約3.73億平方米，獨立第三方佔比較去年末約62.9%上升至70.6%，較去年同期提升4.4個百分點；期內新增合約管理面積約2290萬平方米。
上半年，金科服務在管建築面積共計約2.51億平方米，其中獨立第三方佔比約63.7%，較2021年同期獨立第三方佔比提升6個百分點。
截至報告期末，金科服務在管面積來自金科集團專案及其聯營合營企業專案約1.04億平方米，來自外拓專案及收併購約1.46億平方米；外拓專案佔比從去年末的52.3%上升至今年年中的58.1%，母公司輸送專案佔比則從47.7%繼續下降至41.8%。
據參會投資者轉述，對於金科服務今年的外拓目標，管理層指出，金科服務全年直拓面積從未改變，而且基本上確定超額完成，根據在手專案儲備情況來看，至少非常有信心的。
在今年召開的2021年度業績投資者會上，金科服務管理層曾表示，預計2022年在管面積增長目標1億平方米以上，合約面積增長目標超過1.2億平方米；新增管理面積中大約1000萬平方米來自地產交付，5000萬平方米以上來自外部直拓，4000萬平方米來自收併購。
在多業態專業化服務能力協調發展中，金科服務生活服務業務及數智科技業務期內也新增入場在管面積約2130萬平方米，其中獨立第三方佔比約83.8%，其中48.4%為非住宅專案，主要包含學校、醫院、企事業單位等，多個專案為物業管理服務及餐食服務聯合中標。
當下，國內多種業態物業管理領域還處於初級階段，這部分物管服務需求主要是為迎合消費升級所誕生。從多樣化的物管服務空間及業務需求來看，目前還大有可為。
現金流
上半年持續發力外拓離不開充裕的在手現金，但隨著外拓持續加速，隨之而來的就是應收賬款同步提升。
截至6月末，金科服務應收賬款由去年末20.12億元增加約23.1%至24.77億元，應收款項主要來自空間物業服務。其中，來自關聯方應收賬款總額約為6.23億元，較去年同期相比增加約69.2%，佔總應收25.15%；第三方總額約為19.85億元。
一方面由於受房地產市場持續低迷、經濟下行壓力及新冠疫情影響，金科服務的業主客戶例如像政府客戶、物業開發商客戶等現金流趨緊，造成貿易應收款週轉天數增加，且應收賬款中約50%以上來自於業主客戶。
另一方面，根據賬齡結構上看，超過89.4%以上應收款項系1年以內產生，隨著金科服務的規模及專案擴張，應收賬款也顯著增加。
參會投資人透露，在會上金科服務管理層表示，未來拓展方面將更看重客戶質量，重視回款能力，下半年會堅持現金流的管理。從整體來看，公司的壞賬水平是可控的。
上半年，金科服務在手現金及現金等價物約人民幣39.36億元，較去年末的49.22億元減少20.03%；經營活動所得現金流出淨額約為人民幣3.07億元，較去年減少的原因一方面是盈利收縮，另一方面為基礎物業服務業主回款放緩。
另外，金科服務投資活動所得現金流出淨額約為人民幣2.35億元，為支付物業管理公司股權併購款及支付託兒所資產購買保證金。
觀點新媒體瞭解到，由於2021年度末期股息的增加以及二級市場持續購買金科服務股份，上半年，金科服務融資活動所得現金流出淨額也錄得約為4.71億元。
去年，金科股份引入博裕戰投，而戰略投資者的引入，能夠減少金科服務由於母公司遇困可能帶來的關聯風險，也有助於提升金科服務經營實力和盈利能力。
但在今年7月末，金科服務公告將向金科地產提供年化利率8.6%的15億元貸款，並附帶估值約27億元的資產作為抵押物。彼時，該舉動甚至影響港交所物業板塊股價，而金科服務當天下跌37%。
市場負面情緒持續發酵，是因為此次關聯放貸事件背後，是即使有博裕作為二股東監管，金科服務依舊與關聯方進行了輸送交易。
短期內，“輸血”母公司帶來的影響暫難消散，但從長期來看，由於金科服務自身競爭實力與第三方擴充套件能力，未來業績增長或還有不小空間。