華髮股份：11月發行信用債融資逾50億元 “三道紅線”踩線兩道

根據上交所資料，2020年11月，華髮股份當月發行信用債融資52.47億元，平均票面利率為4.365%。

2020年第三季度，公司實現銷售面積127.6萬平方米，同比增長48.46%；實現簽約金額290.3億元，同比增長66.74%。2020年1-9月，公司累計實現銷售面積304萬平方米，同比增長14.4%；累計實現簽約金額731億元，同比增長19.8%，已完成全年目標1000億元的73.1%。

截至2020年9月末，華髮股份剔除預收款的資產負債率為78.54%，較2019年末上升1.71個百分點，超過監管紅線；淨負債率為148.35%，較2019年末下降2.33個百分點，超過監管紅線；現金短債比為1.19倍，較2019年末上升20.3個百分點，滿足監管要求。

11月發行境內信用債融資逾50億元

2020年11月，華髮股份發行信用債融資52.47億元，平均票面利率為4.365%。當月公司發行“中聯前海開源-華髮租賃住房一號第三期資產支援證券”融資23.07億元，其中優先順序部分14.87億元，票面利率為5%；次級部分8.2億元。

2020年11月9日（發行公告日），華髮股份面向合格投資者公開發行2020年公司債券（第二期），根據債券募集說明書，本期債券發行規模不超過24.2億元，所募資金擬用於償還到期公司債券。

11月2日，華髮股份發行規模5.2億元票面利率為4.38%的私募債，於2020年11月12日在上交所掛牌。

推盤力度加快 重點佈局長三角

華髮股份控股股東是珠海華髮集團有限公司，實際控制人為珠海市國資委。截至到2020年6月30日，公司與主要股東的控制關係如下圖所示：

2020年第三季度，公司實現銷售面積127.6萬平方米，同比增長48.46%；實現簽約金額290.3億元，同比增長66.74%；新開工面積365.87萬平方米，同比增長122.9%。2020年1-9月，公司累計實現銷售304萬平方米，同比增長14.4%；累計實現簽約金額731億元，同比增長19.8%；累計新開工面積612萬平方米，同比增長21.67%。

從完成目標來看，2020年1-9月，公司已完成全年目標1000億元的73.1%。考慮到三道紅線和銷售目標的雙重壓力，加快開工推盤依然為公司的主基調，全年銷售目標有望完成。

報告期內，公司獲取土地總計容面積約為301.81萬平方米，較2019年同期的242.81萬平方米同比增長24.3%。其中長三角地區新增土地計容面積為213.78萬平方米，佔比70.83%；珠三角地區新增土地計容面積為67.33萬平方米，佔比22.31%；環渤海地區新增土地計容面積為20.7萬平方米，佔比6.86%。分城市來看，紹興、珠海、蘇州、廣州、南京、上海、杭州等城市新增土儲佔比較多，分別為40.09%、13.8%、9.61%、8.51%、7.68%、5.26%、4.86%。

儘管公司城市佈局逐漸增多、區域佈局日趨均衡，但銷售和回款受珠三角和珠海市房地產市場變化的影響仍然較大。

2017年-2020年上半年，華髮股份經營活動現金流量淨額分別為112.99億元、159.99億元、280.35億元和90.39億元。近年來公司預收售樓回款變化較大，從而導致經營活動產生的現金流量淨額在各年度之間波動較大，可能會影響公司財務結構的穩健程度。

三道紅線踩線兩道

2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點房地產企業座談會，以期逐步解決房地產行業過熱、房企信用風險上升等問題。在本次座談會中，監管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念，意在對房地產企業的融資進行進一步的標準化管理，在預防行業系統性風險的同時，為“房住不炒”的管理目標搭建有效的落地路徑。

為有效實現上述管理目標，“三道紅線”以對房企負債管理為管理工具，強調房地產企業需滿足：（1）房企剔除預收款的資產負債率不得大於70%；（2）淨負債率不得大於100%；（3）現金短債比不得小於1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，將房地產企業劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業，對其後續融資進行要求。

三道紅線兩道踩線，財務歸屬“橙色”檔。截至2020年9月末，華髮股份剔除預收款的資產負債率為78.54%，較2019年末上升1.71個百分點，超過監管紅線；淨負債率為148.35%，較2019年末下降2.33個百分點，超過監管紅線；現金短債比為1.19倍，較2019年末上升20.3個百分點，滿足監管要求。

淨負債率較高、短債覆蓋率較低帶來的資金鍊風險。公司淨負債率高於行業平均水平，短債覆蓋率低於行業平均水平。儘管在國企背景控股股東背書之下，公司融資渠道較為暢通，但在行業融資政策偏緊的背景下，公司資金鍊仍然可能承擔一定壓力。