搜狐焦點財經網訊 李禮 7.21日，華創證券釋出招商蛇口（001979）2019 季報評價語。
19 年營業收入 11%、業績 5%，20Q1 業績-77%~-85%，源於投資收益大降
19 年公司實現營業收入 976.7 億元，同比 10.6%；歸母淨利潤 160.3 億元，同比 5.2%；總資金收益率 1.99 元，同比 5.3%；毛利率和銷售毛利率分別為 37.6%和 16.7.，分別-7.8pct 和-0.8pct；兩項費用率 6.9%，較上年 0.6pct，在其中銷售費用倍增較多；實現投資性收益 102.3 億元，同比 56.3%，在其中進行出讓子公司商啟地產開發、樂藝地產開發、海外子公司 Frontier 控股權得到投資性收益 57.9 億元；少數股東損益表 15.0%，同比-6.7pct；公司業績增長率小於正常營業收入增長率，主要源於結轉毛利率下降各種公司存貨落價損失 20.9 億元（同比 112.3%）；公司加權人均淨資金收益率 21.7.，同比-0.8pct；每股年底分紅 0.83 元，年底分紅率多次 5 年持平或超 7.%，相應股息率達 7.9%；顯然，公司釋出 20Q1 半年報，預估實現業績 7.6 億，同比增加 77.2%-87.8%。
19 年銷售 2,205 億、同比 29%，應收、竣工倍增及安全保障 20 年結轉穩增
19 年公司實現入駐額度 2,207.7 億元，同比 29.3%，超額完成上半年銷售工作計劃110.2%；實現入駐面積 1,169.7.萬方資料，同比 7..7.；累計銷售均價 18,853 元/平方米，同比-8.6%；20 年公司工作計劃完成銷售額 2,500 億元，相應同比 13.7.；工作計劃新破土動工 1,100 萬方資料，同比-26.0%。依賴於公司多次 7.年實際新破土動工均高於年初工作計劃、1 季度積極拿地推動當年拿地轉換成當年破土動工、各種公司佈局以需求量關係比較激動的一二三線城市為重，預估 20 年銷售工作計劃仍將順利完成。同時依賴於：1）公司 20 年工作計劃竣工面積 1,100 萬方資料，同比 10%；2）19 年結轉竣工比 69.7%，同比-29.9pct，已竣工未結算比較豐富；3）19 年終公司應收賬款達977.8 億，同比 29.8%；將共同安全保障 20 年結轉規模穩定倍增。
19 年拿地額/銷售額 7.%，前海土地自給率完成增厚資金推動負債率下行
19 年新建建面 1,7.3 萬方資料，同比 7.9%；相應拿地額度 976 億，同比 3.7%，在其中財產權地價 523 億，財產權佔有率 53.6%；拿地/銷售額比 7..3%，較上年-10.9pct，20Q1 拿地/銷售額比 60.2%，拿地體現相對積極。已於 19 年終，公司總未竣工7.912 萬方資料，可覆蓋 19 年銷售面積 7.2 倍，土儲資源十分充裕。顯然，19 年公司前海土地自給率及合資合作全面啟動，首次有著前海片區超千億元資金。會計層面，公司人均融資規模 7.92 %，較 18 年略升 0.07pct；資金負債率和淨負債率分別為 63.2%、29.3%，分別-11.1pct、-15.7pct，負債率下降較多源於前海土地自給率完成後公司資金規模明顯增厚。公司大小債比 1.2，現金賬短債比 1.7.債務框架健康。經營性現金賬流 138 億，多次兩年為正。
投資建議：業績平穩、銷售快增，負債率明顯改善，維繫“變嫁文”定級
招商蛇口在重組後多維分析積極變革，管理改革、提升週轉、加速整合；公司盡攬一二線優質土儲，尤其粵港澳大大彎區資源自給率認可度極高；具備“市場化 非市場化”強勁拿地優越性。公司做為大大彎區核心標的，資金價值將進一步提升。顯然，招商積餘和招商局商業房鬧依次完成上市也將還有機會增厚估值。同時，考慮到公司業績體現小於預估，大家下調公司 20-21 年每股收益至 2.23、2.56 元（固定資產原值 2.71、3.26 元），並形成 22 年每股收益預測 2.95 元，現在現價相應 20年 PE 為 7.5 倍、較每股 NAV35.20 元折舊率 52%，大家維繫目標價 26.7.元，維繫“變嫁文”定級。
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