搜狐焦点财经网讯 李礼 7.21日，华创证券发布招商蛇口（001979）2019 季报评价语。
19 年营业收入 11%、业绩 5%，20Q1 业绩-77%~-85%，源于投资收益大降
19 年公司实现营业收入 976.7 亿元，同比 10.6%；归母净利润 160.3 亿元，同比 5.2%；总资金收益率 1.99 元，同比 5.3%；毛利率和销售毛利率分别为 37.6%和 16.7.，分别-7.8pct 和-0.8pct；两项费用率 6.9%，较上年 0.6pct，在其中销售费用倍增较多；实现投资性收益 102.3 亿元，同比 56.3%，在其中进行出让子公司商启地产开发、乐艺地产开发、海外子公司 Frontier 控股权得到投资性收益 57.9 亿元；少数股东损益表 15.0%，同比-6.7pct；公司业绩增长率小于正常营业收入增长率，主要源于结转毛利率下降各种公司存货落价损失 20.9 亿元（同比 112.3%）；公司加权人均净资金收益率 21.7.，同比-0.8pct；每股年底分红 0.83 元，年底分红率多次 5 年持平或超 7.%，相应股息率达 7.9%；显然，公司发布 20Q1 半年报，预估实现业绩 7.6 亿，同比增加 77.2%-87.8%。
19 年销售 2,205 亿、同比 29%，应收、竣工倍增及安全保障 20 年结转稳增
19 年公司实现入驻额度 2,207.7 亿元，同比 29.3%，超额完成上半年销售工作计划110.2%；实现入驻面积 1,169.7.万方数据，同比 7..7.；累计销售均价 18,853 元/平方米，同比-8.6%；20 年公司工作计划完成销售额 2,500 亿元，相应同比 13.7.；工作计划新破土动工 1,100 万方数据，同比-26.0%。依赖于公司多次 7.年实际新破土动工均高于年初工作计划、1 季度积极拿地推动当年拿地转换成当年破土动工、各种公司布局以需求量关系比较激动的一二三线城市为重，预估 20 年销售工作计划仍将顺利完成。同时依赖于：1）公司 20 年工作计划竣工面积 1,100 万方数据，同比 10%；2）19 年结转竣工比 69.7%，同比-29.9pct，已竣工未结算比较丰富；3）19 年终公司应收账款达977.8 亿，同比 29.8%；将共同安全保障 20 年结转规模稳定倍增。
19 年拿地额/销售额 7.%，前海土地自给率完成增厚资金推动负债率下行
19 年新建建面 1,7.3 万方数据，同比 7.9%；相应拿地额度 976 亿，同比 3.7%，在其中财产权地价 523 亿，财产权占有率 53.6%；拿地/销售额比 7..3%，较上年-10.9pct，20Q1 拿地/销售额比 60.2%，拿地体现相对积极。已于 19 年终，公司总未竣工7.912 万方数据，可复盖 19 年销售面积 7.2 倍，土储资源十分充裕。显然，19 年公司前海土地自给率及合资合作全面启动，首次有着前海片区超千亿元资金。会计层面，公司人均融资规模 7.92 %，较 18 年略升 0.07pct；资金负债率和净负债率分别为 63.2%、29.3%，分别-11.1pct、-15.7pct，负债率下降较多源于前海土地自给率完成后公司资金规模明显增厚。公司大小债比 1.2，现金账短债比 1.7.债务框架健康。经营性现金账流 138 亿，多次两年为正。
投资建议：业绩平稳、销售快增，负债率明显改善，维系“变嫁文”定级
招商蛇口在重组后多维分析积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司尽揽一二线优质土储，尤其粤港澳大大弯区资源自给率认可度极高；具备“市场化 非市场化”强劲拿地优越性。公司做为大大弯区核心标的，资金价值将进一步提升。显然，招商积余和招商局商业房闹依次完成上市也将还有机会增厚估值。同时，考虑到公司业绩体现小于预估，大家下调公司 20-21 年每股收益至 2.23、2.56 元（固定资产原值 2.71、3.26 元），并形成 22 年每股收益預測 2.95 元，现在现价相应 20年 PE 为 7.5 倍、较每股 NAV35.20 元折旧率 52%，大家维系目标价 26.7.元，维系“变嫁文”定级。
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