高息負債下，當代置業火速將物業板塊從新三板推向了港股。
5月29日，合併僅4個月的第一物業和第一人居，在當代置業董事長張雷的謀劃下以“第一服務”的名稱出現在港股聆訊資料集。
按照13.5百萬平方米的在管面積規模來看，第一服務在已上市物管公司中排中後位。目前物業股估值分化，龍頭物企備受青睞。第一服務在A+H股26家物業股中第一服務的規模優勢並不明顯。
而第一服務並不缺錢，曾在新三板掛牌期間先後四次合計募資1.7億元，現金流充足。公司此番上市前更是大手筆派息1.6億元。
張雷“明謀”：第一物業 第一人居
第一物業成立於1999年12月，前身為北京當代。2009年更名為第一物業服務（北京）有限公司。2016年5月掛牌新三板，2019年12月終止新三板掛牌。
第一人居的發展歷程則較短，成立於2014年12月，2018年3月掛牌新三板，2019年12月終止新三板掛牌。
兩家公司從新三板摘牌前後腳相差三天，按同一實際控制人張雷的想法，兩家公司將重組合並赴港上市。第一物業主營物業管理服務，第一人居提供綠色人居解決方案，包括能源運維服務、系統安裝等服務，二者面向的目標客戶均為物業開發商、業主及住戶。
2017-2019年，第一服務實現營業收入為3.8億元、5億元、6.2億元，三年複合增長28.4%；實現淨利潤為4185萬元、5294萬元、8386萬元，三年複合增長41.6%。同期毛利率為32.52%、33.29%、34.82%；淨利率為11.03%、10.68%、13.42%。
分業務結構來看，第一人居業務收入佔比在25%左右，第一物業的物業管理服務及增值服務貢獻了大部分收入，約為75%左右。第一物業的體量整體上要比第一人居大得多。
但第一人居業務毛利率較基礎的物業管理服務高，分別為30.6%、28.8%、34.3%，高出物業管理服務約3%~8%，這在一定程度上拉高了第一服務的整體毛利率。
另一方面，由於第一人居的加入，第一服務將業主增值服務及非業主增值服務合併計入增值服務。後者協銷服務佔比約50%，家居服務佔增值服務的比例僅為16.3%。公司增值服務與其他上市物企不具可比性，反映不了真實水平。
上市前張雷透過世家集團及雪松集團持有第一服務52.7%的股權，當代置業總裁張鵬同時也擔任第一服務董事長，持股22.8%，二者作為一致行動人，擁有75.5%的表決權。同時張雷間接擁有當代置業65.95%的股權。
背靠大樹，報告期內公司來自當代置業集團所開發物業的在管建築面積分別為6.3百萬平方米、7.5百萬平方米、9.4百萬平方米，分別佔物業管理服務的收益總額的95.2%、85.8%及79.4%。關聯房企依賴2019年略有降低，但當代置業仍是主要專案來源。
值得注意的是，公司第三方面積佔比與收入佔比始終存在著10%的差異，這意味著第三方專案收費或低於當代置業專案收費。
再結合平均物業費來看，第一服務平均物業費分別為2.54元、2.51元、2.37元，行業均值約為2.5元，第一服務在行業均值附近徘徊後走低。2019年公司加入若干位於合肥及太原周邊地區的新住宅物業專案，這些專案收取的費率低於其他專案，是當期平均物業費走低的主要原因。
而同期不高的物業收繳率同樣值得關注，分別為83.6%、83.4%及84.5%，低於90%。
擴張手段：22家合資公司
即使快速發展，按照營收、在管面積規模來看，第一服務在已上市物管公司的排名可能只是從末尾上升到倒數十位，換言之，在A H股26家物業股中第一服務的規模優勢並不明顯。
截至2019年末，第一服務在管建築面積為13.5百萬平方米，低於濱江服務（14.4百萬平方米），排倒數第7。加上第一人居後的6.2億元營收與銀城生活服務同體量，處於中後梯隊。
另一方面，當代置業在業內一直以高融資成本而引起關注。2019年當代置業的融資成本為4.2億元，同比增長62.9%。同期銷售業績增速僅為僅為12.6%，較2017、2018年的33.9%、44.9%明顯下滑。
當大樹不是那麼穩固的時候，不論是出於減少關聯依賴還是規模考慮，第一服務都不得不加大外拓的力度。
第一服務除了28家全資附屬子公司外，還存在22家持股比例介於51%~85%不等的合資子公司。這在此前的擬IPO物企中並不常見。
有業內人士對新浪財經表示，物業公司為了獲取更多專案或者對外擴張，有一種方式便是與房企或者專案方成立合資企業利益共享。並表與否只會造成利潤呈現形式的不同。
第一服務22家合資企業中，有11家剩餘權益為房地產開發商或是物業管理公司持有。其中房地產開發商分別有，中榮和順置業（北京）有限公司、遼寧林昌地產集團有限公司、山西萬興集團有限公司、汨羅市羅江玖號置業有限公司、湖南旭海投資有限公司、湖南瀏陽禮花城房地產開發有限公司、湖南盛世海盟房地產開發有限公司、安徽九華山投資開發集團有限公司。僅4家合作物件為物業管理公司。
新三板多次定增 募資1.7億不缺錢
大部分從新三板摘牌的企業都是因為新三板流動性不足，但第一物業和第一人居明顯不屬於這一類。
第一物業2016年5月掛牌新三板，2019年12月終止掛牌。三年多的時間裡先後四次定向增發，合計募資1.48億元。增發物件包括長江證券、中金公司、德豐傑1號等機構投資者，至赴港上市前，中金公司持有第一服務1.2%的股份。
第一人居也不例外。公司2018年3月掛牌新三板，2019年12月終止掛牌，掛牌後6個月後即實施了一次定向增發，募資總額為2790.54萬元。
但事實上物業管理行業業績穩定，現金流充沛。掛牌新三板期間，第一物業短期借款、長期借款均為0 ，第一人居也僅有500萬元的短期借款。2017-2019年，第一服務現金及現金等價物分別為2.9億元、3.1億元、2.6億元，足以覆蓋當期貿易及其他應付款。截至2020年一季度，有息負債僅短期借款999.7萬元。
而這些閒置資金自然要用來投資，近三年公司交易證券及其他投資（私募基金、理財產品及其他金融資產）確認的已變現收益累計為855.8萬元。截至最後實際可行日期，公司已退出所有於私募基金及ETF的投資且日後不擬投資該等產品。
此外，第一服務2018年曾派息545.5萬元，2019年再度大額派息1.62億元。（文/新浪財經上市公司研究院 陳憲）
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