房產是人一生中購買的最大宗消費商品，是考驗一個人雙商的終極消費。今天我們給大家奉20年下半年最真誠的購房建議！多數人都是第一次買房無經驗，買房不僅會遇到各種問題，也是試錯成本很高，像盲人摸象。既小心翼翼又不知所措，有人盲目衝動買錯房後悔不已，有人抓不準時機而錯失良機。買房中經驗是個非常非常重要事情，有了豐富買房經驗你就可以避開各種套路和坑，少走彎路、少淘學費，節省幾萬甚至幾十萬學費。做為資深地產老總，將從買房技巧上教給大家如何買對房。
1.是考驗雙商終極消費:如果說考大學是檢驗學業的終極考驗，買房就是檢疫你一生的終極消費，不僅是個人多年積蓄還會結合雙方家庭六個錢包，也是非常考驗雙商的消費過程。房子買在哪裡就決定你一生軌跡，承載你家庭、事業和生活軌跡。買對了，原始積累會逐級飛躍,實現完美升階；買錯了，變成雙方家庭六個錢包嚴重負累；
2.千萬不要聽沒買過房的意見：買房是消費也是投資，消費可以聽別人意見，但是投資一定要聽專業人士意見。因為只有專業人士才走過錯路，踩過坑，吃過虧。而你身邊沒買過房的人連買新房的不利因素都沒聽說過，連提前看一下預測報告都不知道，怎麼給你投資建議？給出的投資建議肯定也不如投資老手；
3.選城市很重要：買房就像選籌碼，選擇城市上你要儘可能往高處選，能選一線不選二線，能選二線不選三四線，既然你已飽嘗十年寒窗苦想實現財富升階，買房要逃離舒適區去高一階城市置業，才能跑贏你的同學，鎮上村裡的小夥伴。即使你將來榮歸故里回到故鄉，把手中一二線房子丟擲，肯定會遠遠跑贏三四城市收益，也遠遠超出你領取養老金的總和；
4.買房就是與通脹賽跑：中國城市化程序超過40年已經進入下半場，買房實際上就是與通脹賽跑。能跑贏M2的城市不超過10個，能跑贏GDP的城市不超過20個，絕大多數三四五線城市跑輸GDP，這就是為什麼讓你去高一階城市置業的原因。只有核心城市才會有更多資源、資金、就業機會，才會聚集更多人才、資金、科技、教育資源。核心城市置業才會享受城市發展分紅，讓你跑贏通脹。一二線跑贏三四線，是全世界城市化發展的基本經濟規律；
5.限的最嚴地方最有價值：土地奇缺人口彙集資金湧入，北上深必將成為屹立世界之林的超一線城市。據中指院20年上半年土地面積統計：深圳92萬平、北京182萬平，是供應量最少兩個城市。20年5月北上深二手房創2年交易新高，深圳要回避上半年漲幅過大的板塊，北京已止跌企穩今年推出大量非限價地，限競房越來越少，今年下半年到明年春節前是最近3年北京入市最佳時機，沒有之一！6.三大都市圈長期向好：長三角、大灣區、成渝是國家戰略，長三角、大灣區、成渝土地也是T50房企爭搶土地最集中城市群，杭州、南京、蘇州、成都、重慶、西安都是城市群代表城市。發展長期向好，雖然去年到今年7月各類調控政策出臺，但市場仍非常火熱，買新房看與周邊二手房價差，價差越大，價值越大。新房買不到可以二手去挖筍。要回避短期漲幅過大板塊；
7.北方都市圈省會城市：北方都市圈省會年底止跌回穩，據中指院最新土地金與土地建築面積統計資料，20年上半年，天津土地建築面積571萬平米，同比去年降幅較大，近兩年天津房價跌跌不休，土地規模有意控制，預估今年四季度或明年上半年房價止跌企穩，同理還有青島、濟南、鄭州預估樓市會在年底企穩；
8.三四線只買都市圈：有些朋友說沒錢買一線，也沒資格買二線核心城市，那建議你買都市圈的周邊城市，大灣區東莞佛山；長三角崑山、環京燕郊也是不錯選擇，比如燕郊已回撥40%房價基本築底，今年到明年上半年都是入市時機。人口沒有大量流入的三四線城市，即使短期房價上漲也很難持續，客戶切忌追高；
9.買城市也要看區域：不同城市不同板塊分化嚴重，城市不可能同步發展，也不可能全面開戶，要讀懂城市，讀懂城市的發展方向。跟著政府走，但也要看實施，有大量人口進駐，有產業、有配套，有教育、有軌道，才更有發展，否則，你逆向購買，或者太早入場，你提前進去，可能是先進，也可能是先烈。
10.只買純住宅：最好獨立封閉純住宅小區，一線城市建議距市中心25公里半徑，距地鐵站500米、附近有產業支撐；二線城市建議購買距離市中心20公里半徑，距地鐵1000米、附近有產業支撐；面積：一線城市70-90平米主流戶型；二三線城市90-120平米主流戶型。此區域多為副中心或城鄉結合部，有地鐵或已動工，房價相當於市中心1/3-1/2，有產業支撐，有配套，這個面積段&價格多會跑贏大盤。
11.買房一定要用槓桿：買房使用槓桿才能收益最大化，房貸是人一生唯二享受30年長期貸款的政策的槓桿，請儘量貸足，這也是你一生唯二能貸足三十年的負債。請一定要珍惜，因為將來你一定會享受到負債帶來的紅利。月供要小於你收入一半,首付外要留足6個月以保障日常開銷。
12.不買小產權房：千萬不要圖便宜買小產權房，因為小產權房不受法律保護。一定要買有五證的商品房住宅，五證是《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《商品房預售許可證》。這五個證件是手續齊全開發專案的保證，尤其是最後一個《商品房預售許可證》，是保證專案是否合法的有效證件。沒有這個銷售證都不能成為合法的商品房。
13.不買公寓和商辦：公寓不是70年產權，水電均是商業用水用電，費用超出住宅費用一倍，無法遷入戶口，再次上市交易要繳納更多稅費，普遍不是南北通透的戶型設計，很多沒有設計煙道無法使用明火明灶，設計上都是一層十幾戶甚至幾十戶，與辦公人士混居，嚴重影響居住品質。投資角度看絕對跑輸住宅，千萬不要認為限購資格不夠就跑去買公寓或類商辦的產品。以北京為例：北京畫素17年3月政策前價格為4.5萬/平，20年7月價格為3萬/平，3年零4個月房價下降40%，是血的教訓！
14.不買非核心區域商鋪：一鋪養三代已經成為過去式，現在是一鋪坑三代！電商的普及使商鋪經營愈發困難。除非是城市核心地段商鋪或大量人口匯入的大型社群的入口附近底商，否則，其它商鋪，均不能考慮。尤其是非繁華區域的非繁華地段，人口沒有新增，密度小的區域，商鋪租金很難遞增，更無法實現長期溢價和變現。長期看，非核心地段的商鋪嚴重跑輸通脹。
15.不買非熱點旅遊地產：旅遊地產因為大多是旅客而非本地固定居民，有些旅遊地產人煙稀少，出租堪憂。很多景點也許你去過一次就不會再去第二次，你能試想客戶在哪裡住多長時間？非熱點旅遊地產大多沒有二手市場，使出售成為空談，買了旅遊地產便成為真正的“不動產”。
16.不移民不買海外地產：除非有移民意願或資產超過3000萬，否則不要購買任何海外地產。國外經濟增長多數低於咱們中國，國外人對房子也沒有國人熱衷，歐美髮達國家年增長率為1-2%，已經完成了城市化程序。而一些落後的東南亞國家更沒有相關規範的保障，在97年亞洲金融危機時都經歷房子一年暴跌30-40%的經歷。所以，最好的房產投資環境在國內。
17.不買溢價房:買房最重要是選籌，利潤實際上從你買入那一刻就決定了。買品牌溢價房多半會跑輸大市，為什麼？品牌地產商向來都是高溢價，賣給你那一刻就是貴了。你入手的那一刻就買高了，怎麼追求高回報？正確的方式是選單價低，城鄉結合部，有產業有人才聚集有地鐵已動工區域，這些區域尚待開發尚未完全成熟，各類配套都在建設，具有很大成長性，價格僅相當於市中心1/3這才是窪地。10萬翻一倍房價很難,但3萬翻一倍到6萬就容易的多；5萬翻一倍房價很難，但1.7萬翻一倍到3.4萬就容易的多。
18.套數比面積重要：房票允許情況下2套90平肯定比1套180平回報高，因為總價越高購買人群越少，總價越低購買人群覆蓋越多將來接盤基數越大。房子總價相差一倍，但客戶基數是幾何基數差距。各城市到了一定總價，單價不是上升而是下降。這就是為什麼大面積房子，總價高，單價上不去的原因。相同面積，套數多面積小單價漲幅更大。買房在房票允許情況下，一定是數量取勝。
