公司 | 行業估值觸底 龍頭房企打響股價保衛戰

5月20日,中國恆大收盤報漲0.86%,當天,該公司董事局主席許家印又花了5373萬港元從香港交易所回購324萬股。自5月4日以來,中國恆大已經進行了10次回購,累計斥資超8.2億港元,回購了超過5500萬股,佔公司已發行股份的0.42%。

萬科企業股份有限公司也在5月15日宣佈了不超過總股本10%的回購計劃。

一位投資者透露,中國恆大並未言明回購的原因,但強調“便宜了要買”。今年3月份,該公司股價曾跌至10.28港元,較年初的高點幾近腰斬。而自開始回購以來,股價已回漲超過25%。

今年以來,萬科A的最大跌幅將近24%。而回購方案中,也將股價因素考慮進去了。因此,不少機構認為,回購計劃對於公司近期低迷的股價表現或有提振作用。

龍頭房企的回購,在一定程度上印證了行業估值觸底的判斷。早在今年2月份,中信證券便聲稱地產板塊估值已經在歷史的絕對底部。此後,在疫情的衝擊下,行業進一步下探,5月20日,A股房地產板塊的動態市盈率8.29倍、靜態市盈率7.81倍、市淨率1.15倍,均為2012年以來的最低位。

龍頭房企回購股票護盤

今年以來,受疫情衝擊,房企第一季度的經營業績明顯下滑,股價也應聲下挫。同花順房地產開發板塊從1月份的1752點,下滑到2月份的1448點,一個月內跌了17%。5月20日,板塊指數回升到1613點,但與2015年的水平相差無幾。

個股的表現相對好一些,但TOP5房企裡,除了保利地產外,另外4家也都跌回了2017年的股價區間。5月20日,萬科A報收25.61元,碧桂園報收9.84港元,中國恆大報收16.5港元,融創中國報收32.9港元。

這段時間,上市房企的管理層都面臨著不小的股價維穩壓力。萬科A早在4月1日就悄悄出手了,盤後透過大宗交易系統斥資16.25億元增持了6500萬股,這是萬科事業合夥人5年來首次增持,也是單次增持的最大手筆。不過,這次增持沒有對股價帶來明顯的刺激效果。事後,有投資者提出,管理層應重視小股東利益,建議再次進行增持或回購。

綜合考慮各種因素後,5月15日,萬科A在公告中透露,公司董事會審議通過了《關於提請股東大會給予董事會回購股份之一般性授權的議案》,計劃回購總額不超過總股本的10%,按當天股價估算,10%股本對應市值283億元。這也是時隔5年,該公司再次披露回購計劃。在四種情形下,其可回購已發行的境內、境外股份。第四種回購情形中“為維護公司價值及股東權益所必須的其他情況”附加了,“公司股票收盤價低於其最近一期每股淨資產”“連續二十個交易日內公司股票收盤價跌幅累計達到30%”的說明。兩種情況對應的股價分別為16.69元、17.84元。護盤的意圖不言而喻。

中國恆大的風格更為簡單直接。自5月4日起,已經回購了10次之多,對股價發揮了立竿見影的拉昇作用,半個月時間,股價漲幅超過25%。

興業證券表示,從歷史經驗看,回購有利於提振二級市場信心。例如:中國恆大,2018年7月累計回購1.41億股,7月和8月股價漲幅分別為8.3%和30%。世茂房地產,2018年7月回購500萬股,7——8月股價漲幅分別為8%和5%。萬通地產,2020年2月至5月,累計回購2250萬股,佔公司總股本比例為1.1%,股價在此期間漲幅為63%。

估值見底 行業基本面好轉

認為自己公司股價被低估的房企不止上述兩家龍頭房企。截至4月底,三湘印象也花了6995.93萬元回購了約1657.12萬股,佔公司總股本的1.21%。同期,格力地產累計回購約7416.56萬股,佔公司總股本的3.6%,回購已支付的總金額約為3.65億元。

吳亞軍家族在4月14日增持了龍湖集團420萬股,耗資超過1.5億港元,今年以來已累計增持1460萬股。5月13日,世茂股份透露,鑑於對公司長期投資價值的認可,自2019年底以來,第三大股東世茂投資已累計增持約1.5億股,佔公司總股本的4%。

東北證券發現,歷史上,當房地產板塊估值處於5——7倍時,幾乎都觸發了大規模回購。該機構表示,年初以來,無論是行業還是個股,均已在較短時期內經歷了較大幅度下跌,TOP30房企估值水平均出現了明顯回落。從絕對值來看,2020年一致業績預期對應的PE在5倍以下的公司達到11家,其中4倍以下的公司有5家。

以5月20日的收盤價計算,不少品牌房企的滾動市盈率已經低至10倍、甚至5倍以下。例如,碧桂園為4.87倍,融創中國為5.26倍,合景泰富集團為3.5倍。

中信證券在今年2月份就已釋出研報,表示A股地產藍籌估值位於歷史分位數3.6%左右,H股地產藍籌估值位於歷史分位數11.4%左右,如果考慮龍頭公司新業務價值大於歷史上任何一個時期,估值已經在歷史的絕對底部。

從目前來看,伴隨經濟活動步入正軌,一季度受疫情影響的購房需求開始釋放,房地產行業似乎已度過最艱難的時刻,銷售、投資、融資等基本面逐漸好轉。這也是房企們在底部回購、增持的底氣所在。

“房企高息債市場的價格基本都回來了。”香港一位業內人士認為,房企們正在走出前段時間的股債“雙殺”陰影。可以佐證的案例是,5月20日,碧桂園宣佈成功發行5.44億美元5年期境外債券。據瞭解,這筆債券吸引了380家來自亞洲和歐洲的投資者,賬簿峰值92億美元,超額認購倍數16.9倍,票面利率也從初始定價的6.1%大幅收窄到5.4%。2天前,萬科發行的5年期公司債,利率低至2.56%。

中泰證券分析師倪一琛表示,隨著4月復工率進一步提升,房地產行業各項指標繼續回暖。當前,板塊估值處歷史底部,回溯歷史,估值底部對應基本面與政策的底部,現階段行業基本面正持續修復,政策與貨幣環境均穩中有松,估值下行空間已較為有限,上行修復機率更高。

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