2020年上半年，於房地產企業來說，無異於一場壓力測試。隨著半年成績單的逐漸披露，企業間的強弱高下也隨之纖毫盡顯。
根據克而瑞研究中心披露的《上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，2020年6月，房地產市場繼續恢復，疊加房企去化積極，TOP100房企單月權益銷售金額同比增長13.4%。但整個上半年，受到疫情拖累，TOP100房企全口徑銷售額依然同比下降2.7%。
在房地產行業增速放緩的宏觀背景下，企業間競爭加劇，各梯隊房企繼續保持了分化的格局，尤其巨頭份額進一步提升的格局十分明顯。比如TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元；TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平；而TOP51-100房企和TOP100之後房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點，權益金額集中度出現一定回落。
這一資料上的變化顯示出，疫情衝擊之下，規模房企抗壓力強於一般中小房企，且頭部的優勢尤其突出，強者恆強格局仍在延續。
業內人士稱：一方面，今年的市場整體規模增速放緩，銷售壓力比之前幾年都大；另外一方面，不少二三線房企依舊希望逆勢突圍提升份額，在市場上找到更好的排位；這兩重因素帶來房企經營壓力空前。
集中度提升倒逼二三線房企
在目前的市場背景下，規模房企的競爭優勢日益凸顯。隨著資源加速向優勢企業集聚，將推動行業集中度繼續走高。
克而瑞的資料顯示，今年上半年，TOP3房企的市場佔有率為11.8%，較上年同期的10.6%提升1.2個百分點；TOP20房企的市場佔有率為32.4%，較上年同期的31.4%提升1個百分點。整體來看，前50強房企的市場佔有率呈提高趨勢，排名越靠前，提高幅度越顯著。碧桂園（02007.HK）、中國恆大（03333.HK）和萬科（000002.SZ）依然佔據行業前三甲寶座，全口徑銷售金額分別為3723.1億、3487.9億和3180億。
而50強之後的房企，競爭優勢已不再明顯。行業競爭加劇之下，該梯隊房企的增長空間或將進一步受限。預計全年房企梯隊分化將繼續加大，TOP50正成為房企規模發展的重要分水嶺。
正是這樣的分化，促使處於追趕地位的房企更加渴望提升在榜單上排位。比如陽光城（000671.SZ）執行副總裁吳建斌認為，房企規模沒有到5000億，都不必進行轉型。
“我們公司今年想在各大排行榜上進一步提高排位，那麼我們就要估算6月30日這個節點在我們預期的排位上需要的銷售金額。”一家上市房企的管理層向第一財經記者透露。同時，為了達成規模目標，一些房企不惜採取“注水”的方式美化數字。該人士同時透露：“雖然我們內部無法達到既定銷售目標，但是還是會採取一些手段，比如內部人認購，或者其他注水的方式把銷售額做上去，確保看起來銷售資料每年都在提升。”
據瞭解，銷售注水早已成為各家房企保證行業排名的重要手段。比如，一些公司會在客戶認籌之後就確定銷售全口徑金額，也就說如果1000萬的房子，當客戶繳納50萬認籌金後，營銷就可以確認自己已經完成了這1000萬銷售，不過這個時候實際回款並未到賬。
此外，由於當下很多專案都是聯合操盤，因此一個樓盤無論一家公司股權佔比多少，都可以透過全口徑銷售額進行計算，進一步增加了自己的“規模”。
“今年計劃注水30%，只有這樣才能完成排位任務，這在我們這個體量的公司還是比較正常的。其實營銷線就希望多報一些資料，讓整體規模好看一些，好在上市辦不同意，擔心披露公告有風險，這才讓資料相對沒那麼離譜。”一家公司知情人士說。
實際上，行業的潛規則是，每到月底，各家公司往往都會測算，為了達到某一個排位到底應該報多少銷售額，進而在內部溝通得出一個各方均可以接受的數值。
規模衝動下的拿地壓力
鑑於二三線房企追趕規模的訴求十分強烈，他們在今年的土地市場上也較頭部企業更加激進。加之疫情之後資金面較為寬鬆，使得上半年土地市場率先回溫。
根據中原地產研究中心統計資料顯示，今年截至6月29日，50城賣地2.18萬億，同比上漲11.6%，刷新歷史記錄。其中，杭州賣地1639億，上海賣地1313億，北京賣地1143億，廣州賣地1015億，36個城市賣地超過200億。
6月以來，多個地方出現了高地價專案。11日，溫州一宗商住用地經過16家房企116輪競價，最終以上限價36億元、樓面價26385元/平方米被拍出。12日，廈門出讓的一住宅地塊以50603元/平方米的成交樓面價創下了廈門新單價紀錄。15日，徐州出讓的一住宅地塊最終以總價24.11億元、138.45%溢價率成交，796輪競價讓其成為今年競爭最為激烈的地塊之一。
根據第一財經記者不完全統計，包括北京、深圳、成都、寧波等城市的土地市場，均出現了超過100輪以上的競拍現象。土地市場火爆背後，是來自二三線房企的積極補倉需求。
“我們在上半年就完成了全年拿地指標，當時疫情期間我們堅定看好後市，積極拿了很多地。不過，下半年我們還會拿地，只是會放慢一點節奏。”一家TOP50房企總裁向記者透露。
中國指數研究院資料，2020年1月-5月，中國奧園(03883.HK)、龍光集團(03380.HK)、建發股份(600153.SH)、祥生地產、首開集團(600376.SH)同期拿地金額分別為120億元、304億元、203億元、128億元、123億元，同比增幅達215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。而這些企業的共同特點，正是身處於二三線。
相比之下，許多大型房企拿地則更加謹慎。第一財經記者統計發現，前五月，碧桂園(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、綠地控股(600606.SH)、金地集團(600383.SH)等規模房企拿地金額均同比下降，跌幅分別達-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。