斑馬消費 楊柘
在中國房企TOP30中，祥生控股有限公司是唯一未上市的房地產公司。日前，這家千億房企最終朝現實低頭，向港交所遞表上市。
公司實現從百億到千億規模的跨越，僅花3年時間。長期依賴銀行、信託、私募等融資渠道是公司火箭式躍進的助推器，這也讓公司盈利能力不強、靠信託借款強撐規模等被詬病不已。樓市白銀時代，公司亟待募資“解渴”。
可用賬面資金僅24億
從百億規模到跨越千億規模，祥生控股只用了3年，成為中國房地產企業中的一匹黑馬。
公司聆訊資料顯示，2017年至2019年，公司實現收入分別為62.93億元、142.15億元、355.20億元，複合增長率137.6%。
正是專注於規模性擴張，讓這家房企跌入了靠借貸維繫投資與運轉的鴻溝。
斑馬消費發現，祥生控股透過銀行借款、信託融資、ABS等融資渠道，將融資發揮到極致。其中，公司透過信託渠道融資獲得資金更為顯眼。
2019年底和2020年4月末，公司未償信託融資借款分別為180.07億元和152.70億元，分別是各期銀行及其他借款總額的63.12%和48.40%。
公司依賴於信託渠道融資，和上市前的江西房企新力控股集團幾乎一模一樣。
2018年至2019年一季度末，新力控股集團透過信託融資借款總額分別為113.92億元和133.02億元。其中，公司在2018年末未償還信託融資總額是同期借款總額的51.6%。
截至2019年末，祥生控股有51筆信託融資借款未償，其年利率在8%-19.60%區間，同期公司整體融資成本為9.28%，超出中國主流房企6%的平均融資水平。同一時期，公司僅銀行及其他借款利息支出高達32.33億元，公司年內溢利為32.09億元。
透過高成本融資方式維持高槓杆運轉，公司付出了不小的代價。
過去3年，公司全部利息支出分別為18.80元、34.71億元和44.77億元。資本化利息後，融資成本幾乎翻倍速度增長，分別為2.20億元、4.32億元和7.78億元。
截至2019年底，公司現金及現金等價物為24.12億元，較上年減少22.54%。2017年-2019年，公司的賬面有息負債從258.74億元升至285.27億元。雖然淨資產負債比率從13.8倍降至3.6倍，缺錢的現實仍如鯁在喉。
今年以來，公司在1月、3月和5月發行總額3億美元優先票據，利率高達12.50%，這還是海內外整體融資成本下滑背景之下。
在此次赴港募資中，公司提出將一部分募資用於專案開發用途的部分現有信託貸款的償還。這包括3筆信託融資：2021年3月4日到期的年利率9.50%的信託貸款、2021年3月26日到期的年利率14.50%的信託貸款、2020年12月4日到期的年利率12.00%的信託貸款。
激進拿地補倉
祥生控股能在短時間內崛起，靠的是三四線城市的棚改貨幣化紅利。隨著紅利逐漸消失，公司銷售受到不小的影響。2019年，公司銷售目標1300億元，僅完成89.18%。
長期重倉三四線城市市場，以及當地房地產市場的銷售乏力早給公司敲響了警鐘，這也是公司拼命逃離三四線市場的重要原因。
2019年開始，公司提出1 1 X策略，即以浙江為主，主張泛長三角化、再選擇性地佈局一些核心二線城市及一線城市周邊的二三四線城市。
隨著銷售放緩以及新策略的提出，公司似乎有意放緩拿地力度。
克爾瑞釋出《2019年中國房地產企業新增土地TOP100》榜單顯示，祥生控股在2019年新增土地投資額為217.3億元，較上年減少49億元。
公司從2018年開始最佳化財務指標至今，其資金狀況並不充裕，且償債能力依然較弱，但在今年上半年的新一輪土地補倉運動中，公司依然擲下重注，死死盯住疫情過後已漸漸復甦的長三角地區及東南沿海房地產市場，先後在寧波、溫州及杭州等城市一級土地市場拿地。
據中指院資料，今年前5個月，公司支出土地金額128億元，是去年拿地支出金額的7成左右。
從土地儲備結構來看，今年上半年新增土地儲備中，準一線、強二線以及二線城市的佔比為85%左右。
今年，祥生控股在杭州拿地堪稱大手筆，3月，以總對價44.98億元競得杭州錢塘新區下沙大學城北單元兩幅住宅用地。在聆訊資料中，公司擬將部分募資用於這兩幅地塊的建設及開發專案。
公司從上世紀80年代的浙江諸暨創立併發跡，浙江一直是公司重要收入來源區域。2017年-2019年，公司物業開發及銷售收入中分別有51.8%、71.4%和62.5%來自浙江。截至2020年3月31日，公司2304.47萬平方米土地儲備中，有50.2%在浙江。
從土儲規模來看，公司現有規模遠低於中國奧園、遠洋集團等同等規模房企，後二者在2019年底土地儲備規模，分別為4503萬平方米和3724.3萬平方米。
二代順利接班
2019年，國內不少房企陸續曝出二代接班的訊息，寶龍地產、融信集團、正榮地產、禹洲地產等，房二代們直接接班或者作為梯次預備。
從去年以來，年近70歲的祥生控股實際控制人陳國祥幾番操作，逐漸向外界透露出扶持子女接班的跡象。
2019年2月，陳國祥大兒子陳弘倪接任趙紅衛成為公司總裁，小女兒陳雪宜出任祥生地產集團總裁助理，並協助副總裁姚筱珍分管財務事宜。今年5月，陳弘倪、姚筱珍分別被委任為公司執行董事。
36歲的陳弘倪有海外商科學習背景，在公司內部多個部門歷練，特別是在發家之地諸暨城市分公司擔任董事長、負責諸暨市內各專案公司管理及運營，在集團的營銷、酒店、物業等崗位輪崗多年。
原公司總裁趙紅衛讓渡權力，陳國祥花了不少心思安撫這位已為公司貢獻16年的老臣。
祥生控股將間接非全資附屬公司泰興祥瑞置業30%股權給轉讓給諸暨九庫。啟信寶顯示，諸暨九庫由趙紅衛及配偶陳慧萍持有。
趙紅衛讓渡權力後，迴歸祥生實業集團，負責小鎮運營管理業務。
另外，陳國祥還將綠城前行政總裁壽柏年“拉”入公司，成為公司的戰略投資者，後者透過Golden Stone間接持有公司1%股權。
二代順利接班的前後，一批職業經理人被陳國祥引進。
2019年下半年，奧山控股原副總裁談銘恆出任公司副總裁兼財務總監及公司秘書一職，專事負責融資業務，承擔著改善公司財務壓力的重要任務。
現年44歲的談銘恆先後經歷過景瑞控股、正榮地產兩家房企IPO上市，並在正榮地產IPO中出任財務總監。
除此之外，從2017年下半年開始，正榮地產原副總裁劉翔、中南置地廣深區域原總裁白皓、綠地城投集團原總裁助理王家文等入職公司。