稍早前的6月29日，世茂集團（00813.HK）宣佈，旗下物業管理公司世茂服務已向港交所遞表，中金公司及摩根士丹利為聯席保薦人。
值得注意的是，2020年5月中旬，世茂服務獲得了紅杉資本和騰訊共計2.44億美元的戰略投資。IPO前，紅杉資本持股為5.332%，騰訊持股為4.668%，世貿集團持股為90%，其中，許世壇持有世貿集團65%股權。
按照計劃，上市完成後，世茂集團將持有世茂服務不少於50%的權益，後者仍為世茂集團附屬公司。
騰訊、紅杉戰略投資的世茂服務，其基本面表現如何，又是否有投資價值呢？本文將從業務、財務及商業前景等角度對世茂服務進行分析。
公司概況：高成長的物業管理服務巨頭
世茂服務是中國領先的綜合物業管理及社群生活服務供應商。根據中指院資料，按2018-2019年營收增速計算，世茂在“中國物業服務20強企業”中排名第3位。按2019年綜合實力計算，世茂服務在“中國物業服務百強企業”中排名第12位。
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截止2019年年底，世茂服務的合約總建築面積達到1億平方米，覆蓋中國25個省及91個城市。具體來看，截止2019年公司管理著184項物業，總在管建築面積為6820萬平方米。
世茂服務的收入主要來自三項業務：1）物業管理服務；2）社群增值服務；3）非業主增值服務。其中，物業管理服務主要是向房地產開發商、業主及住戶提供服務，主要按包乾制收取物業管理費；社群增值服務主要包括出租公共空間、停車位銷售、家裝服務等；非業主增值服務主要包括案場服務、前期規劃設計、維修保養等。
業務收入佔比方面，世茂服務的業務收入逐步均衡化。2019年，物業管理、社群增值、非業主增值業務營收佔比分別為48.2%、26%和25.8%，其中社群增值服務佔比提升快速增長。
資料來源：華盛證券
得益於母公司世茂集團的大規模併購和多元化經營，世茂服務的在管建築面積、合約建築面積都在高速增長之中。2019年，公司在管建築面積達到6816.7萬平方米，合約建築面積達到1億平方米，均較2017年有顯著增長。
資料來源：華盛證券
2019年，從持有在管物業來源來看，來自世茂集團開發專案帶來的在管建築面積佔比達到83.9%，佔比較為集中。物業型別方面，世茂服務以住宅物業管理為主，2019年佔比達到89.7%，而非住宅物業佔比僅10.3%。
此外，影響公司核心利潤的物業管理費在3年來有所下降，整體物業管理費均值從2017年的2.3元每平方米下降至2020年的2.1元每平方米，原因與獨立第三方房地產開發商簽訂的物業管理費下滑較大有關。
資料來源：招股書
財務簡析：營收及淨利潤高速增長
世茂服務的營收和淨利潤均高速增長。2017-2019年，公司營業收入從10.42億增至24.89億元，年複合增長率達到54.55%；同期，淨利潤從1.08億增至3.84億元，年複合增長率高達88.56%。
資料來源：華盛證券
行業分析：房地產高景氣為物管行業帶來絕佳機會
根據中指院資料，受經濟高速發展、貨幣政策偏向寬鬆以及強勁需求的驅動，中國住宅房地產市場於過往20年經歷了高速發展。2019年，商品房的合約銷售建築面積達到17億平方米，為2009年的9.2倍，複合年增長率為7.5%。
房地產開發總投資額由2015年的9.6萬億元增加至2019年的13.2萬億元，複合年增長率為8.3%。住宅商品房的合約銷售建築面積由2015年的11億平方米增加至2019年的15億平方米，複合年增長率為7.5%。已開展的工程住宅商品房總建築面積由二零一五年的11億平方米增加至2019年的17億平方米，複合年增長率為11.9%。
整體來看，中國房地產的高速發展為物業管理行業的發展提供絕佳機會。下圖載列於所示年度的商品房合約銷售建築面積及房地產開發行業投資總額，也顯示出這一市場仍在逐步擴大。
資料來源：國家統計局
中國物業服務百強企業的物業管理服務收入透過內部增長及外部收購錄得穩步增長。根據中指院的資料，中國物業服務百強企業物業管理服務的平均收入由2015年的4.5億元增加至2019年8.17億元，複合年增長率為16.1%。趨勢來看，中國物管企業仍將繼續保持一定的成長速度。
資料來源：國家統計局
競爭力及風險點解析
競爭優勢方面，世茂服務背靠中國領先的房地產開發商世茂集團，與母公司的長期穩定合作將持續提升公司的在管面積，併為未來的利潤釋放提供空間；物管行業自由現金流狀況極佳，具備較強的盈利能力；此外，騰訊、紅杉的戰略投資也相當於為公司的基本面做了背書，具備一定的安全邊際。
風險點方面，公司大部分收入來自於控股公司世茂集團開發專案所提供的物業服務，母公司的財務及業績狀況或將對世茂服務產生一定影響；警惕併購後的高商譽減值風險；公司過往的業績增速非常驚人，但長期來看可持續性不一定保證，投資者需警惕業績增長放緩帶來的估值重塑。