普通人如何買到筍盤?一篇講透!

人們買房總是喜歡追求筍盤,並且以為價格低就是筍盤。其實不是,因為這裡面存在一個悖論:筍盤一定是便宜的,但是便宜的不一定是筍盤。那麼普通人該如何辨別偽筍盤呢?買房的過程如何發現筍盤,並且迅速買入呢?

為了幫助大家買到好房,我把自己多年經驗總結成了一篇文章,教大家如何買到比市價低的房子,請您耐心閱讀並轉發親友,感謝。

01筍盤的定義及其產生的原因

筍盤的定義:通俗一點來講,比市面成交價便宜的房子我們統稱為筍盤。1元的產品,你1元買到那叫平等交易,你如果8毛買到,那就叫做買筍成功。

由於筍盤價格夠低,無疑安全邊際就很高,即使樓市下跌也暫時跌不到你的成本價,反之,樓市上漲,你則比一般人獲利要多。那麼筍盤是如何產生的呢?我們該如何找到它?

很多人說:買筍盤都是你們這些成熟投資者才能做到的高難度動作,我們普通人根本買不到,現在市面也沒有筍盤了。

其實不是。

我認為,筍盤永遠存在,主要有以下5個原因:

1.市場中永遠存在資訊不對稱,總有賣家對市場行情不敏感;

2.業主急用錢,原因很多,離婚,兄弟分家,生意倒閉,賣房治病等等。

3.賣方的知足感;

4.工作調動;

5.反貪。

你會發現,幾乎每一套筍盤背後都是一個悲慘的故事,不是家裡出事要賣房,就是生意倒閉要賣房,總之中國人一定要倒黴到走投無路了,才會賤賣自己的房子。

普通人如何買到筍盤?一篇講透!

這就導致出現一個問題,那就是:我們如何知道下一個倒黴蛋是誰?筍盤在哪?

其實,人的旦夕禍福,本身是一個機率事件,我們無法確切知道下一個倒黴蛋是誰,但是我們透過改善我們與市場接觸的方法可以提高發現筍盤的機率。主要有什麼方法呢?

1、學會辨別真假筍盤

2、買入的方法

1、學會辨別真假筍盤

投資這麼久,一直有人問我某些低價房子值不值得買。這些房子要麼地段差、房齡老,要麼戶型不合理或者有隱藏的其他硬傷。

低價是它本來就不值錢,不管看起來業主是多麼急售。如果你一時衝動接了手,幾年後你很可能面對這樣的尷尬:賣,沒人接盤;住,又不適合。最後只能裝作因生意虧本急售的業主,尋找下一個“當初的自己”。

所以追求價效比不是越便宜越好,否則你很容易陷入偽筍盤的陷阱。筍盤有,但很多時候不來自房子本身,而是來自於業主急售心態。什麼意思呢?就是如果房子本身有硬傷而價格便宜,那它十有八九是偽筍盤;如果房子本身沒有問題,地段、花園、戶型、樓層什麼都OK,就是因為業主倒黴了,急售,賣房救難那種,所以價格才便宜,這種才是真筍盤。

大家發現了沒有,一旦弄清楚這一點,市面所有筍盤的真假你都能快速辨別出來。如果下次有中介打電話來說某處有套筍盤很值得買,但是戶型缺角、旁邊有座電塔等等,那你可以直接掛掉了。

普通人如何買到筍盤?一篇講透!

當然了,話說回來,業主倒黴了,我們過去買他的房子有沒有趁人之危的嫌疑呢?

沒有,反而我們是業主的大恩人。因為你不去買房,他可能因為欠債被人抓去坐牢,又或者雙親在床無錢醫治,眼睜睜看著父母離去。我們買他的房子,等於濟困解難,是完全符合人道主義的,放心買就對了。

2、買入的方法?

筍盤第一個概念是現在的買房時機是否被低估?

筍盤第二個概念是整個地段是否被低估?

筍盤第三個概念是這種型別的房子是否被低估?

首先,第一個問題,就是什麼時機比較適合。一般而言,年底買房比較好,尤其是10月以後。為什麼呢?

原因一:

金九銀十消化了一批購房者,市場積累新的購房需求需要一段時間,這個時候如果有業主倒黴了要賣房,那價格就要開得很低。

原因二:

臨近春節,很多人提前返鄉,不論是客戶還是中介,市場比較清冷,有些家長騰名額,置換學位房,為了趕上春節之後4月份開學,會以比較筍的價格賣出房子。

原因三:

年底很多人都不敢買房,因為過年要花錢,並且明年預算多少還不知道,暫時按兵不動。

原因四:

年底很多工廠、企業老闆要發工資,發不出就倒閉,所以有些人會低價賣房,保住生意。

原因五:

進入10月,全國大部分地區都會變冷,天氣一冷,人就變懶,很多人不願意出去看房,如果業主急售,只能低價賣。

注意,年底買房一般只適用於一二線城市,三四線尤其是縣城不能使用。因為年底正是縣城返鄉置業的高峰,那時很難找到筍盤, 你硬是要買很可能買在高位。

第二個問題,筍盤所在的地段是否被低估。

要判斷一套房子的價值,首先要對這個城市價格框架和發展趨勢有一個正確的認識。

對於任何一項商品,企業家都沒有定價權,只有標價權,標的價格高了就賣不掉,低了就自己吃虧。所以最終的成交價一定是市場在不斷的博弈中完成的,並且它是動態變化的。

換言之,一套房的價格是否合理,以後能不能漲也不是由業主決定的,而是由供需變化的關係的決定的。

怎麼理解呢?

那就是你買完房之後三五年,這個地段的購房需求比之前更大了,那麼價格就會相應漲得特別厲害。

假設你買完房之後,政府在旁邊建了醫院,學校,還引進高階產業,大量的人來這裡工作生活,那麼你的房子一定越來越值錢。

這種筍盤是由於地段變遷帶來的,也是最不為人們容易發現的。因為大部分人都是短視的,他們只關注當時業主是不是便宜了十萬八萬,而沒有看到地段對房價上漲的助推威力。

其實如果地段有潛力,哪怕業主不肯便宜幾萬元,你也應該大膽買下來,因為房價漲起來肯定不止區區幾萬元。關於如何判斷地段是否有潛力,請點選閱讀往期文章,非常精彩:如何判斷一個地段的潛力?買房攻略!

第三個問題是,這種型別的房子是否被低估?

1、對頂樓的歧視

地球人都知道,頂樓可能漏水,並且夏季像蒸籠,冬季像冰窖,人類簡直無法居住。

其實,這是一種八九十年代建築水平造成的刻板印象,當今的建築工藝已經攀上了新臺階,頂樓房子的問題得到了大規模改善,據我觀察,一般2008年以後建造的房子,頂樓都沒問題。

目前頂樓掛牌價經常是普通層的90%,也就是折價10%,如果你發現折價20%以上的,那麼我們認為此類房子已經進入筍盤的考慮範圍。

因為一般狀態是折價10%,而20%這種巨大的價差,是無法長期維持的,換言之,它之所以今天折價20%,純粹是賣家不懂估價又或者信心不足導致的,所以現在買入,將來等待價差縮小,賺錢就是水到渠成的了。

2、贈送面積的估值

買房的時候,很多人比較糾結贈送面積怎麼計算價值。例如,贈送大平臺或花園,閣樓、地下室等等。一般而言,贈送的大平臺或花園,如果可以圍蔽蓋頂,我們是希望3折以下買入,將來5折賣出的。也就是房價1萬,這個平臺或花園按面積計算,每平方價格大概值3000元左右,並計劃將來5000元每平方賣掉。如果不能圍蔽蓋頂,價格一般按2折計算。

底層的平臺或花園,上面的住戶容易扔很多垃圾下去,有時連安全套可能都會有。所以,7-8層洋房的底層平臺或花園還可以考慮,如果是幾十層的,那麼這個平臺和花園,價值並不大,一不小心掉東西下去還會砸死人呢。

至於地下室和閣樓同理,正常層高2.6米,通風采光良好的,價格3折計算,否則2折。

02你是否做好了買入筍盤的準備?

娶妻求淑女,買房選筍盤。道理如此明瞭,但是買筍盤之前,我們應該先做好哪些準備呢?

普通人如何買到筍盤?一篇講透!

(1)聚焦核心需求,擴大選擇範圍。很多人買房預算有限,卻想投資自住完美滿足。但本來筍盤就不多,要求太多的話,滿足條件的就少之又少,即便你運氣好碰到了,以你那樣的心態確定能搶過別人?所以建議大家聚焦核心需求,比如投資就只關注未來的升值 潛力;如果自住,就列出三點必要的剛性需求,然後集中精力研究地段,形成資訊優勢。

(2)有靠譜中介做內應,關注近期最新成交價。一般來說,中介處在市場一線,一旦出現筍盤,他們會選擇最有意向和預算在手的客戶,因為把房子推薦給此類客戶,他們最有把握順利成交拿到佣金。

所以近期考慮買房的朋友,一定要告訴你信任的中介,目前資金已經在手,讓他們幫你留意目標樓盤的筍盤。一旦出現,立即通知。

(3)多踩盤,但不能瞎踩盤。最好是有高手指導,具體跑哪些盤,鎖定片區和樓盤,一旦有筍出來,果斷出擊。畢竟一個城市上萬個樓盤你也跑不過來,自己憑感覺踩的盤都不是優質盤,浪費時間,所以要找有經驗的人指導,有目的性的踩盤。關於如何踩盤,我之前寫過一篇很值得參考的攻略文章,請點選閱讀:2020年買房建議及踩盤看房技巧

(4)最關鍵的一點:以最快速度決策。我見過太多剛需因糾結、等待、算小賬等細節而錯失筍盤的慘劇。俗話說成大事者不拘小節,買房肯定是大事,抓住主要需求,解決主要矛盾,真不用算太細,這樣才能快速決策。不瞞大家說,我自己投資房產過程中,一旦確定是筍盤後,便立刻看房,以最快速度決策,當天看房當天簽約給定金。

有些時候,膽子大起來,直接盲買。有些房子租客在住,一時不配合給人看房,業主又急售,他報價之後,我如果認為合適,看都不看了,直接簽約。當然,前提是你對這個樓盤的地段和戶型必須十分熟悉。

在我的觀念裡,要買的房不用看,要看的房不會買,我買房時已經熟悉到這個程度,做決定是下一秒的事,完全不會猶豫。

最後,總結一下,以上這些都是一些技術性的努力,而一切的努力都比不上宏觀時勢的力量。2015年樓市大漲前夕,你隨便撿一套都是筍盤,即使當時買貴,事後一樣賺得盆滿缽滿。難怪有人說:炒房無秘訣,全靠買得早。

任何生意,最大的優勢都是時機。無論是網際網路獨角獸,還是我們投資房產,一切的努力,都比不上“別人幹得比你早”。但願下一個上漲週期,你是那個買得早的幸運兒。感謝大家!

彩蛋:2018年我曾經寫過同一話題的文章,對比閱讀收穫更大:筍盤去哪了?如何快速買入會大賺的房產?

版權宣告:本文源自 網路, 於,由 楠木軒 整理釋出,共 3862 字。

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