直接上乾貨
坑1
先從房子朝向說起吧。
朝向方面，最大的坑就是純北向的房子，這種房子既不適合投資也不適合自住，流動性非常差，住起來屋裡發陰。
從某種角度說，人是大自然的一部分，應該順應自然，有自然光照才好。這種比較反自然的房子，住起來非常難受，長期住在這種房子裡，腿不舒服。老年人尤其不能住這種房子。
至於為什麼會有人想買這種房子？圖啥呢？
原因很簡單：在北京，有些小區品質還是非常不錯的，多數的房子以大戶型為主，可在一些犄角旮旯的地方，開發商會設計一些這類朝北向的小房子。小白買家會貪圖小區環境，而買這種房子。這是得不償失的，儘量不要碰。
坑2
高階享受性戶型，比如說下面這張圖：100多平米，做成一室一廳。
這類土豪性質的房子，需求群體非常少，所以只要你買了，將來再出手，基本上是等到天荒地老了。
當然，我這個例子比較誇張，面積過大。我再舉一些例子，比如說，面積在70平米以上的一室一廳，或者是開間，不管朝向如何好，這類房子都是坑。同地段同樣70平米麵積的兩居室一定比一居室好賣。
也就是說，一定面積區間裡，一定要有合適的戶型。過大的面積搞個一室一廳，利用率會非常低，雖然面積大，但可用面積小，總體是浪費的。
一居室的戶型，面積最好控制在60平米以下；兩居室的戶型，面積最好控制在110平米以內。這種相對合理的面積+戶型，才能保證房子有更好的流動性。
……剛發現，上面這個戶型還是個朝北的
……這就屬於坑中坑了。千萬別碰。
坑3
和坑2是類似的邏輯，都是總價約束問題。不過這是針對小區的。
市場上有一類房子叫老破大，這類房子的特點是，房子大，住著也算舒服，唯一的缺點是面積太大，進而使得總價過高。這種高總價狀態，就限制了房子的流動性。
比如說：同樣1000萬的總價，在老小區裡可以買一套150平米的大房子，在旁邊的高品質小區裡，可以買一套120平米的房子。絕大多數人會選擇第二類。
由於總價限制，老破大戶型的競爭對手會越來越多，同樣1000萬的價格，除去本區域的競爭外，五環外還有大量的高品質小區可選擇。所以老破大的流動性會越來越差。
像上圖這種，大面積，塔樓的垃圾戶型，會變得越來越油膩，流動性越來越差。
當然，除了面積問題外，還有戶型以及小區環境等各種因素，這些需要綜合考慮在內。
簡單總結就是，不要把太多錢，扔在一個品質不好的小區。
坑4
大家可以欣賞下上面的戶型。
總體來說就是這麼幾點：地下好幾層，地上好幾層，每一層面積都特別小，有電梯。
這類房子到底好不好？這兩年有不少人在問，就說明，有些人對這類房子是感興趣的。
不過如果讓我來客觀評價，那我只能說，這是妥妥天坑級別的。
很多人之所以喜歡這種房子，是因為兩點，一是電視劇看多了，很多都市偶像劇裡，女主人公就住在有樓梯的複式裡……晚上穿著睡衣上樓的場景特別撩人；二是一批中產階級對於院子的嚮往。
為什麼我說這種房子不好呢？
是因為居住成本高。每天上樓下樓是很折磨人的，剛開始買了房子，還能新鮮幾天，久而久之就知道有多痛苦了。況且，每一層的面積都那麼小，跟住在北京的老破小裡沒啥區別。
雖然上下樓都有電梯，但是你想這麼小個房子，能有多大的電梯？給你裝的小電梯，空間狹小，非常憋屈。
坑5
一層帶地下室。
很多人有佔便宜心理，總覺得有些房子白送了一個地下室幹嘛不要？這種房子，開發商的想法是，我搞個地下室，多出一點面積來，能多賣錢。如果不賺錢，開發商也不會折騰。
跟此類似的是，頂樓複式。
很多人買這種房子，也是佔便宜心理。能多要點面積就多要點面積。
帶地下室的房子，主要問題是，地下室裡都是小黑屋，住的話感覺不舒服，不住的話感覺浪費。如果是特別有錢的，需要一個地下室來放點名酒之類的還可以理解，可絕大多數的買家也沒那個心思。所以最後的結果就是地下室沒啥用，成了一個累贅。
市場上對這類房子的估值普遍不高。又由於這種房子面積大，總價略高，流動性極差。
頂樓複式的問題是，一層是平頂，二層是斜屋頂，一層沒什麼大問題，主要是二層，那種斜屋頂根本沒辦法用，真要用的話，也會特別彆扭難受。你說買這種房子幹嘛呢？
另一類頂樓複式是兩層都是平屋頂的情況，這種房子儘量也別碰。貪圖面積大，從增值上也圖不到什麼好處，從自住上也特別彆扭。
反正大家記住一點，買房儘量買正常房子，不正常的房子，絕大多數是真的不正常，而非稀缺。
最後，祝大家都買到最合適、舒心的房子！